不動産投資コンサルはいつから単なる仲介屋になった？
ちらっと聞いた話です。雑談の中で、ちらっと。ウワサ程度に聞き流してください。横浜に本拠地を置く不動産投資コンサルが、築２５年の投資用ワンルームを住宅ローン３５年引かせて売っているらしいと。しかも利回りは表面で６％? なんじゃそりゃ？
ブログランキングです。応援クリックお願いします。（携帯からは反映されません）
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
とある席で聞いた話です。あくまで噂です。
こんなかんじ。
場所 都内巨大ターミナル駅徒歩○○分 そこから一駅目の駅から○分
面積 ３０ｍ２くらい？
築 ２５年
間取り しらん
想定家賃 １０万円くらい？
管理費・修繕積立金 わからんが、普通なら１５，０００円くらいするはず。
価格 ２０００万円弱らしい
表面利回り ６％かな？
ＮＥＴ利回り 上記からすると５％くらい？
ハッピーシミュレータ（商標登録予定？）に入れてみました。
融資条件はわからないので、仮に頭金１０％、金利２．８％、期間３５年とします。
諸費用入れて、自己資金は３４０万円程必要です。
まずは自己居住を前提で。
ローン月額６７，２８０円
管理費・修繕積立金１５，０００円程度（家賃の１５％くらいが相場？）
固都税 月額換算 ６４５０円程度
合計支出 ８８７３０円
なるほど〜
「家賃程度で買える」ってやつですね。想定家賃より１１０００円ほどお得。
確かに立地は一流。便利です。独身のオトナに３０ｍ２はナイスな大きさ。
居住用としては良い物件かもしれません。（見ていないのでわかりません）
じゃ次に、投資で考えた場合。
若い方という事で税率２０％を想定（住民税込み）
でもって、このコンサルの賃貸管理費７％を見込んで計算します（爆）
下記の数字は、０−５ ６−１０ １１−１５ １６−２０年の 年額
課税所得 −133,537円 ー94,010円 −43,450円 ＋15,763円
税引後CF ＋4,560円 ―12,629円 ―28,316円 ―45,506円
空室率５％、年間家賃下落率０．６％で試算しています。
こりゃダメですね・・・更にリフォーム費用でやられちゃいます。
↑は減価償却をA方式でやって償却を無茶苦茶出してるのいるですが、それでもダメです。普通の税理士さんだとB方式になるでしょうから、それでやると、税引き後CFは各々、
―46,060円 ―63,229円 ―78,916円 ―96,106円
これって本当に不動産投資？
ちなみにＡ方式、Ｂ方式の違いは、シミュレータユーザーの皆さんにしか分かりません（イヂワル・・・笑）
ちなみに、所得税とか無視した世の中に蔓延するインチキCFでも
固都税を払っても、年間５４、０００円の黒字にしかなりません。
そして怖いのが残債
５年後 １０年後 １５年度 ２０年後
１６３７万円 １４５０万円 １２３５万円 ９８８万円
築４５年のときに
残債１０００万円近く あります。
居住用として築４５年で１０００万円位で売れればよいのですが・・・
売れるうちに売る？築３５年で１５００万くらいで買う人がいるといいですね・・・
5年で転売？毎月赤字なので自己資金回収できず、売却時諸費用で更に赤字です。キャピタルゲイン？ 表面利回り６％の物件が将来値上がりする余地、見えません。
「ローンを払い終われば自分のものになる」ですかぁ？
ローン払い終わったら築６０年です（大笑）
どうする？
ア○フル〜？
ちなみに土地の持分はたぶん２坪くらいですが、路線価でみると１７００Ｂくらいあるので、２０年後に誰かが地上げしてくれれば精算できるかも？
ライフサイクルで見たら完全な赤字ですね。
しか、どうなんでしょうね・・・・
不動産投資としての戦略とかシナリオとか全く見えません。
どこが不動産投資コンサルティングなのでしょうか？
町の実需用不動産仲介業者と一緒じゃないですか？
それでも、ADSだの、NOIだの、MOSだの、K%だの、FCRだの、CCRだの、DCRだの、ＩＲＲだのＮＰＶだのと、意味のない架空の数字を羅列した表をくっつけて売るのでしょうか？
有名コンサルも、食べていくのに必死なんですね・・・
↓↓↓ 応援クリックはこちら ↓↓↓
ブログランキングです。応援クリックお願いします。（携帯からは反映されません）
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
とある席で聞いた話です。あくまで噂です。
こんなかんじ。
場所 都内巨大ターミナル駅徒歩○○分 そこから一駅目の駅から○分
面積 ３０ｍ２くらい？
築 ２５年
間取り しらん
想定家賃 １０万円くらい？
管理費・修繕積立金 わからんが、普通なら１５，０００円くらいするはず。
価格 ２０００万円弱らしい
表面利回り ６％かな？
ＮＥＴ利回り 上記からすると５％くらい？
ハッピーシミュレータ（商標登録予定？）に入れてみました。
融資条件はわからないので、仮に頭金１０％、金利２．８％、期間３５年とします。
諸費用入れて、自己資金は３４０万円程必要です。
まずは自己居住を前提で。
ローン月額６７，２８０円
管理費・修繕積立金１５，０００円程度（家賃の１５％くらいが相場？）
固都税 月額換算 ６４５０円程度
合計支出 ８８７３０円
なるほど〜
「家賃程度で買える」ってやつですね。想定家賃より１１０００円ほどお得。
確かに立地は一流。便利です。独身のオトナに３０ｍ２はナイスな大きさ。
居住用としては良い物件かもしれません。（見ていないのでわかりません）
じゃ次に、投資で考えた場合。
若い方という事で税率２０％を想定（住民税込み）
でもって、このコンサルの賃貸管理費７％を見込んで計算します（爆）
下記の数字は、０−５ ６−１０ １１−１５ １６−２０年の 年額
課税所得 −133,537円 ー94,010円 −43,450円 ＋15,763円
税引後CF ＋4,560円 ―12,629円 ―28,316円 ―45,506円
空室率５％、年間家賃下落率０．６％で試算しています。
こりゃダメですね・・・更にリフォーム費用でやられちゃいます。
↑は減価償却をA方式でやって償却を無茶苦茶出してるのいるですが、それでもダメです。普通の税理士さんだとB方式になるでしょうから、それでやると、税引き後CFは各々、
―46,060円 ―63,229円 ―78,916円 ―96,106円
これって本当に不動産投資？
ちなみにＡ方式、Ｂ方式の違いは、シミュレータユーザーの皆さんにしか分かりません（イヂワル・・・笑）
ちなみに、所得税とか無視した世の中に蔓延するインチキCFでも
固都税を払っても、年間５４、０００円の黒字にしかなりません。
そして怖いのが残債
５年後 １０年後 １５年度 ２０年後
１６３７万円 １４５０万円 １２３５万円 ９８８万円
築４５年のときに
残債１０００万円近く あります。
居住用として築４５年で１０００万円位で売れればよいのですが・・・
売れるうちに売る？築３５年で１５００万くらいで買う人がいるといいですね・・・
5年で転売？毎月赤字なので自己資金回収できず、売却時諸費用で更に赤字です。キャピタルゲイン？ 表面利回り６％の物件が将来値上がりする余地、見えません。
「ローンを払い終われば自分のものになる」ですかぁ？
ローン払い終わったら築６０年です（大笑）
どうする？
ア○フル〜？
ちなみに土地の持分はたぶん２坪くらいですが、路線価でみると１７００Ｂくらいあるので、２０年後に誰かが地上げしてくれれば精算できるかも？
ライフサイクルで見たら完全な赤字ですね。
しか、どうなんでしょうね・・・・
不動産投資としての戦略とかシナリオとか全く見えません。
どこが不動産投資コンサルティングなのでしょうか？
町の実需用不動産仲介業者と一緒じゃないですか？
それでも、ADSだの、NOIだの、MOSだの、K%だの、FCRだの、CCRだの、DCRだの、ＩＲＲだのＮＰＶだのと、意味のない架空の数字を羅列した表をくっつけて売るのでしょうか？
有名コンサルも、食べていくのに必死なんですね・・・
↓↓↓ 応援クリックはこちら ↓↓↓
施工見積り分析
新築アパートの見積り第一弾が出てきた。まずはフルスペックの見積もり。あれもこれもと、一応現実的なレベルとは言え、欲しいものを一通り入れてみた。当然、予算オーバー。施工会社も一発目見積もりという事もあり精度も荒い。さて、ここからが腕の見せどころ。
ブログランキングです。応援クリックお願いします。（携帯からは反映されません）
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
見積もり内訳を査定してみました。過去実績単価から自分で作った目標予算より、ぴったり２５％オーバー（笑）この時点でも、世の中のアパート施工単価よりは相当安いのだが、自分としては、まだまだこれから。
比較表を作ってあるので、まずは金額的に大きな費目について、ざっくり分析した。
１）基礎工事 ３０％オーバー
２）木工事 ２２％オーバー
３）住宅設備 １１％オーバー
４）外壁工事 ６５％オーバー
５）電気工事 ９４％オーバー
６）給排水設備 １７％オーバー
７）雑工事 １０５％オーバー
８）階段工事 ６３％オーバー
中身をチェック。
１）は深基礎2箇所とＲＣ階段工事でプラス。擁壁を作って深基礎をやめた方が安いか要検討。
２）は理由不明。柱寸法を４寸指定したせいか？これは理由を確認する必要あり。
３）フルフル仕様なので仕方ない。少しグレードを下げればよい。
４）平米数が突出しておかしい。自分でサイディングの数量を拾ってあるのですぐ分かる。これは指摘して直させれば良い。
５）カメラ付インターホン１箇所8万ｘ１２箇所（笑）何かの間違いだろう。別途にすればよい。１箇所1万３千円。それを除いても戸あたり単価が２５％程高い。これは確認させよう。
６）給水本管接続工事費がここに入っていた。これは附帯工事で別出し。除いたら解決。
７）雑工事はブラックボックスだ。細かい内訳を出させないと中味は見えない。
８）周り階段２箇所が効いたか？計２４段もあるから仕方ない（笑）躯体で段々作るとかＶＥ考えなきゃ。
というわけで金曜日に施工会社と打合せした。
３）はグレードを下げて再検討依頼。事前にVEリストを渡してあるので、それで再検討を依頼。
４）サイディングは数量を補正したら目標単価とぴったしあった。担当者、忙しくて自分で数量チェックしておらず下請けの数字そのままとのこと。自分の拾い表をそのまま渡して、再度チェックするように指示。またサイディングは複数メーカーで同等グレードの型番を指定。複数業者から見積もりが取れる。これで精度はだいぶ上がるはず。
５）インターホンを除いた単価が高い理由は担当者も分からず。事前にプロット図を渡して見積もらせているが、器具類は必要最低限に抑えてあるのでコスト増要素は無いはず。下請けに再確認するように指示。
８）は設計事務所へその場で電話し仕様変更可を確認。とりあえず３０万位は下げられそう。メンテナンス性を考慮して結構いい仕様の階段を使っているが、そこは変えずに設計でコストを下げる方法を更に検討しないといけない。
この時点で明らかに下げられる部分を補正しても、予算を１８％超過。
新築時点で大切なのは、あとから簡単にいじれない構造、外壁、外壁につく開口等を、しっかり吟味することだ。構造に関わるもの意外は、数年経過してから競争力UPの為にグレードを上げれば良いと思っている。
あとは最後のVEとしてアルミサッシュ（小窓）をいくつかやめる等もあるが、これは本当に最後の手段。
問題は２）の木工事。まだプレカット業者から見積もりは取っておらず、過去の実績データで積算しているとのこと。これはプレカット業者から図面に基づいた見積もりを取るように依頼。
あと、昔の仕事の関係で設備機器を安く入手するルートがあるのだが、なんでも施主支給できるわけではない。ユニットバスやミニキッチンなど、現地で組み立てるものは、現地で完成した形で瑕疵担保責任が発生するので「材料だけ渡してはいどうぞ」というわけにもいかない。よそから自分の業者を別途工事で連れてきても、現場を混乱させる可能性も大。やってもせいぜい、大便器、洗濯パン、エアコン、照明器具くらいかな・・・
ちびちびカードの切りっこをしても仕方はないので、自分で算出した目標予算の内訳を開示した。「どうやってここへ持っていくか、今後一緒につめて行きましょう」という事で打合せ終了。
さて担当者君には、これから頑張ってコストダウンしてもらう為に、土曜日の晩に横浜で接待する事にしました。
サラリーマン社会では、発注者は業者さんに接待される立場ですが、個人大家さんの場合は逆です。発注者が担当者を接待して、工事費安くするように頑張ってもらいます（笑）
↓↓↓ 応援クリックはこちら ↓↓↓
ブログランキングです。応援クリックお願いします。（携帯からは反映されません）
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
見積もり内訳を査定してみました。過去実績単価から自分で作った目標予算より、ぴったり２５％オーバー（笑）この時点でも、世の中のアパート施工単価よりは相当安いのだが、自分としては、まだまだこれから。
比較表を作ってあるので、まずは金額的に大きな費目について、ざっくり分析した。
１）基礎工事 ３０％オーバー
２）木工事 ２２％オーバー
３）住宅設備 １１％オーバー
４）外壁工事 ６５％オーバー
５）電気工事 ９４％オーバー
６）給排水設備 １７％オーバー
７）雑工事 １０５％オーバー
８）階段工事 ６３％オーバー
中身をチェック。
１）は深基礎2箇所とＲＣ階段工事でプラス。擁壁を作って深基礎をやめた方が安いか要検討。
２）は理由不明。柱寸法を４寸指定したせいか？これは理由を確認する必要あり。
３）フルフル仕様なので仕方ない。少しグレードを下げればよい。
４）平米数が突出しておかしい。自分でサイディングの数量を拾ってあるのですぐ分かる。これは指摘して直させれば良い。
５）カメラ付インターホン１箇所8万ｘ１２箇所（笑）何かの間違いだろう。別途にすればよい。１箇所1万３千円。それを除いても戸あたり単価が２５％程高い。これは確認させよう。
６）給水本管接続工事費がここに入っていた。これは附帯工事で別出し。除いたら解決。
７）雑工事はブラックボックスだ。細かい内訳を出させないと中味は見えない。
８）周り階段２箇所が効いたか？計２４段もあるから仕方ない（笑）躯体で段々作るとかＶＥ考えなきゃ。
というわけで金曜日に施工会社と打合せした。
３）はグレードを下げて再検討依頼。事前にVEリストを渡してあるので、それで再検討を依頼。
４）サイディングは数量を補正したら目標単価とぴったしあった。担当者、忙しくて自分で数量チェックしておらず下請けの数字そのままとのこと。自分の拾い表をそのまま渡して、再度チェックするように指示。またサイディングは複数メーカーで同等グレードの型番を指定。複数業者から見積もりが取れる。これで精度はだいぶ上がるはず。
５）インターホンを除いた単価が高い理由は担当者も分からず。事前にプロット図を渡して見積もらせているが、器具類は必要最低限に抑えてあるのでコスト増要素は無いはず。下請けに再確認するように指示。
８）は設計事務所へその場で電話し仕様変更可を確認。とりあえず３０万位は下げられそう。メンテナンス性を考慮して結構いい仕様の階段を使っているが、そこは変えずに設計でコストを下げる方法を更に検討しないといけない。
この時点で明らかに下げられる部分を補正しても、予算を１８％超過。
新築時点で大切なのは、あとから簡単にいじれない構造、外壁、外壁につく開口等を、しっかり吟味することだ。構造に関わるもの意外は、数年経過してから競争力UPの為にグレードを上げれば良いと思っている。
あとは最後のVEとしてアルミサッシュ（小窓）をいくつかやめる等もあるが、これは本当に最後の手段。
問題は２）の木工事。まだプレカット業者から見積もりは取っておらず、過去の実績データで積算しているとのこと。これはプレカット業者から図面に基づいた見積もりを取るように依頼。
あと、昔の仕事の関係で設備機器を安く入手するルートがあるのだが、なんでも施主支給できるわけではない。ユニットバスやミニキッチンなど、現地で組み立てるものは、現地で完成した形で瑕疵担保責任が発生するので「材料だけ渡してはいどうぞ」というわけにもいかない。よそから自分の業者を別途工事で連れてきても、現場を混乱させる可能性も大。やってもせいぜい、大便器、洗濯パン、エアコン、照明器具くらいかな・・・
ちびちびカードの切りっこをしても仕方はないので、自分で算出した目標予算の内訳を開示した。「どうやってここへ持っていくか、今後一緒につめて行きましょう」という事で打合せ終了。
さて担当者君には、これから頑張ってコストダウンしてもらう為に、土曜日の晩に横浜で接待する事にしました。
サラリーマン社会では、発注者は業者さんに接待される立場ですが、個人大家さんの場合は逆です。発注者が担当者を接待して、工事費安くするように頑張ってもらいます（笑）
↓↓↓ 応援クリックはこちら ↓↓↓
オトナの隠れ家
実はイケナイ企画を考えている。むふふふ・・・・
期間限定
「オトナの隠れ家」
作戦なのだ。
横浜駅西口繁華街から徒歩５分。
大理石エントランスのバブリーなマンソン9階の一室が１２月２２日に空く。
普段なら、
そっこーでリフォーム → クリーニング → 賃貸募集
だが頑張ったところで、リフォーム完了したら年末休暇。
年末年始なんて賃貸決まるわけない。
ならば・・・・
年末年始、
自分で使っちゃえ！
ロケーションは最高！
友達呼んで宴会するもよし。
いつでも使える自分のプライベート空間。
もし・・・・
まかり間違って・・・
横浜駅西口で
ステキなおねーちゃん と
お尻あいになれたら・・
「よかったら
僕の部屋で飲まないかい？」
なんちて ← たろうちゃん商標登録予定
妄想と借金だけ
が膨らむ毎日です。
ブログランキングです。応援クリックお願いします。（携帯からは反映されません）
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
期間限定
「オトナの隠れ家」
作戦なのだ。
横浜駅西口繁華街から徒歩５分。
大理石エントランスのバブリーなマンソン9階の一室が１２月２２日に空く。
普段なら、
そっこーでリフォーム → クリーニング → 賃貸募集
だが頑張ったところで、リフォーム完了したら年末休暇。
年末年始なんて賃貸決まるわけない。
ならば・・・・
年末年始、
自分で使っちゃえ！
ロケーションは最高！
友達呼んで宴会するもよし。
いつでも使える自分のプライベート空間。
もし・・・・
まかり間違って・・・
横浜駅西口で
ステキなおねーちゃん と
お尻あいになれたら・・
「よかったら
僕の部屋で飲まないかい？」
なんちて ← たろうちゃん商標登録予定
妄想と借金だけ
が膨らむ毎日です。
ブログランキングです。応援クリックお願いします。（携帯からは反映されません）
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
サラリーマン犬家
ふくちゃん、名刺を作りました。
大きな字で
「サラリーマン大家」
と書きました。
ある日、（仮称）赤羽不動産社長と
脚の綺麗な
えろっぺーお姉ちゃん
のいる飲み屋さんで
でれでれ飲んでました。
おねえちゃんに
「ふくちゃんさんて、何やってるの？」
と訊かれました。
そこですかさず
作りたての名刺を出しました
そしたらおねえちゃん
「あ〜、あたし、ミニチュアダックス飼ってるのよ〜」
とリアクションがありました。
違うって・・・・
俺、犬家じゃないってば
大家だって・・・・
なんちて ← たろうちゃんのパクリ
ブログランキングです。応援クリックお願いします。（携帯からは反映されません）
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
大きな字で
「サラリーマン大家」
と書きました。
ある日、（仮称）赤羽不動産社長と
脚の綺麗な
えろっぺーお姉ちゃん
のいる飲み屋さんで
でれでれ飲んでました。
おねえちゃんに
「ふくちゃんさんて、何やってるの？」
と訊かれました。
そこですかさず
作りたての名刺を出しました
そしたらおねえちゃん
「あ〜、あたし、ミニチュアダックス飼ってるのよ〜」
とリアクションがありました。
違うって・・・・
俺、犬家じゃないってば
大家だって・・・・
なんちて ← たろうちゃんのパクリ
ブログランキングです。応援クリックお願いします。（携帯からは反映されません）
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
ＡＴＣＦ？
ふくちゃんが目のカタキにする（自爆）某コンサル会社。実はふくちゃん、ここのメルマガに登録しています。そして時々届く販売物件資料についたシミュレーション結果を見ながら、
あ〜あ・・・税引き前ＣＦで
堂々と売っちゃっていいの？
とお茶を濁していました。
ところが最近気付いたのですが。そのコンサル会社のシミュレーション、中身が全く変わっていました？ あれ？
ハッピーシミュレータ、
ぱくられた？
ブログランキングです。応援クリックお願いします。（携帯からは反映されません）
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
とっても有名なコンサル会社です。
無料セミナーとか良くやってます。
崇拝している人も多いみたいです。
そこの物件情報、いつも販売図面と一緒にキャッシュフロー分析なるものがついていました。でも、全然意味のない分析。税引き前ＣＦで５年間保有した場合のＩＲＲとか出しているのです。全然意味を成していませんでした。
それが今日、物件資料を見てきづきました。
ＡＴＣＦ（税引き後キャッシュフロー）
と表示してあります。
ＡＴＣＦなんて略号、ついに作っちゃったんですね、この会社（笑）
After Tax Cash Flow
こんな事なら今のうちに「税引き後利回り」商標登録しとこうかな。
ＡＴＣＲ: After Tax Cap Rate
で更に良く見ると、売却した時の税引き後期間収益も計算しています。
ご丁寧に税引き後でＩＲＲ出して。
何がどう変わったのか比較しようと思って、過去の資料を調べてみました。
� 。横娃娃糠�９月７日のシミュレーション。
税引き前ＣＦで、ＣＦ累計とかＮＰＶとかやってます（笑）
�� ２００９年９月２１日のシミュレーション
税引き後ＣＦになってます。ふくちゃんが同社に2年前に持ち込んだシミュレーションにそっくりなフォームになっています（笑）
一体この会社に何が起こったのか？
まさか、ふくちゃんブログを一生懸命研究してたりして？
んな訳ないか（自爆）
本当は、�，鉢△琉磴い髻�直リンク張って皆さんにお見せしたいのですが、「この情報は特定の会員を対象に提供しています」とメールに書いてあったので、倫理上まずいので張るのはやめました（汗）
まあ、玉虫色のインチキシミュレーションでなくなっただけ、良心的になったと解釈しましょう。
今日きた物件の資料みると、表面１１．４％、ＮＥＴ１０．０１％の区分。
築２０年。○ルガ銀行３０年ローンで自己資金１３０万円。
年間手取りが初年度１４万円、１０年目１０万円。
ＥＧＩ÷ＧＰＩを計算したら９５％になっていました。
空室率５％という事ですね。
↑ ↑ ↑
コンサルさん、難しい記号使わないで素直に「空室率」って言えばいいのに（笑）
あまり儲からない事を自ら示しているのですが、見ている人の多くは気付かないのでしょう。有名内コンサル会社が、なにやら難しい数字いっぱいのシミュレーション結果に、都合の良い解説までつけてますので。
リフォーム出費もなく１０年間無事に空室率５％でいければ（まあ無理でしょう）、税引き後期間収益が１３０万円。
１０年でようやく自己資金回収。
１０年後の売却益が５５万円。
１３０万円のお金に１０年間働いてもらって、あがりは５５万円。ＩＲＲが４．３１％と書いてありますが、皆さん、意味分かりますか？
事故リスク付き定期預金
利息金利４．３％
そういう意味です。外貨預金の方が、ましかもしれません。
販売図面みると
「媒介 手数料わかれ」
だそうです（笑）
普通の物件なんだから普通に売れよ！
こんな物件、シミュレーションなんぞいらんでしょ（笑）
↓↓↓ 応援クリックはこちら ↓↓↓
あ〜あ・・・税引き前ＣＦで
堂々と売っちゃっていいの？
とお茶を濁していました。
ところが最近気付いたのですが。そのコンサル会社のシミュレーション、中身が全く変わっていました？ あれ？
ハッピーシミュレータ、
ぱくられた？
ブログランキングです。応援クリックお願いします。（携帯からは反映されません）
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
とっても有名なコンサル会社です。
無料セミナーとか良くやってます。
崇拝している人も多いみたいです。
そこの物件情報、いつも販売図面と一緒にキャッシュフロー分析なるものがついていました。でも、全然意味のない分析。税引き前ＣＦで５年間保有した場合のＩＲＲとか出しているのです。全然意味を成していませんでした。
それが今日、物件資料を見てきづきました。
ＡＴＣＦ（税引き後キャッシュフロー）
と表示してあります。
ＡＴＣＦなんて略号、ついに作っちゃったんですね、この会社（笑）
After Tax Cash Flow
こんな事なら今のうちに「税引き後利回り」商標登録しとこうかな。
ＡＴＣＲ: After Tax Cap Rate
で更に良く見ると、売却した時の税引き後期間収益も計算しています。
ご丁寧に税引き後でＩＲＲ出して。
何がどう変わったのか比較しようと思って、過去の資料を調べてみました。
� 。横娃娃糠�９月７日のシミュレーション。
税引き前ＣＦで、ＣＦ累計とかＮＰＶとかやってます（笑）
�� ２００９年９月２１日のシミュレーション
税引き後ＣＦになってます。ふくちゃんが同社に2年前に持ち込んだシミュレーションにそっくりなフォームになっています（笑）
一体この会社に何が起こったのか？
まさか、ふくちゃんブログを一生懸命研究してたりして？
んな訳ないか（自爆）
本当は、�，鉢△琉磴い髻�直リンク張って皆さんにお見せしたいのですが、「この情報は特定の会員を対象に提供しています」とメールに書いてあったので、倫理上まずいので張るのはやめました（汗）
まあ、玉虫色のインチキシミュレーションでなくなっただけ、良心的になったと解釈しましょう。
今日きた物件の資料みると、表面１１．４％、ＮＥＴ１０．０１％の区分。
築２０年。○ルガ銀行３０年ローンで自己資金１３０万円。
年間手取りが初年度１４万円、１０年目１０万円。
ＥＧＩ÷ＧＰＩを計算したら９５％になっていました。
空室率５％という事ですね。
↑ ↑ ↑
コンサルさん、難しい記号使わないで素直に「空室率」って言えばいいのに（笑）
あまり儲からない事を自ら示しているのですが、見ている人の多くは気付かないのでしょう。有名内コンサル会社が、なにやら難しい数字いっぱいのシミュレーション結果に、都合の良い解説までつけてますので。
リフォーム出費もなく１０年間無事に空室率５％でいければ（まあ無理でしょう）、税引き後期間収益が１３０万円。
１０年でようやく自己資金回収。
１０年後の売却益が５５万円。
１３０万円のお金に１０年間働いてもらって、あがりは５５万円。ＩＲＲが４．３１％と書いてありますが、皆さん、意味分かりますか？
事故リスク付き定期預金
利息金利４．３％
そういう意味です。外貨預金の方が、ましかもしれません。
販売図面みると
「媒介 手数料わかれ」
だそうです（笑）
普通の物件なんだから普通に売れよ！
こんな物件、シミュレーションなんぞいらんでしょ（笑）
↓↓↓ 応援クリックはこちら ↓↓↓
