優良入居者を囲い込み
いまや大家さん共通のコワーイ話、それは退去。毎日、退去のない事を祈りつつ、怯えつつ、ローン支払いを頭の片隅に、くらーい毎日。そんなんじゃー、ハッピー不動産投資になりませんよね？ というわけで待っていないで攻めの賃貸管理です。
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現在所有１０室中、6月中旬に一室が空室となり、7月中旬に更に退去の予定です。過去2年間で計５室を賃貸付けした経験があるので、あまり心配はしていませんが、10月に更に３室が更新を迎えるので、先手を打っておこうと考えています。
特に自分が賃貸付けした3室の入居者のうち、２人はこれまでに全く滞納なし、一人は諸般の事情で数日遅れることもあるものの、事前にきちんと連絡をくれる方、比較的優良入居者にあたると考えています。そんな優良入居者を囲い込みする為に、入居者からの連絡を受身で待つより自分から攻めの管理をしましょう、というわけで３ヶ月前の今週、「更新のご案内」を送付しました。
元ネタは、いろんな不動産投資本やセミナーにあるネタのパクリです。
１） 早目に更新の案内を出し囲い込みを行う
２） 早期更新のインセンティブ（更新料割引き）を提案する
３） 経済的に苦しい入居者の為に分割払いを提案する
このあたり、みなさんもネットや本で目にされていると思います。
ポイントは、「能書きはわかったから、実際にはどうやるのよ？」という事で、今回は実際に使った案内（一部ボカシ入り・・・笑）を公開します。
（写真 更新の案内）
（写真 更新申込書）
今回のオリジナルな点、というか、「売り」は、「敷ゼロ礼ゼロ物件へのネガティブキャンペーン」です。ネガティブキャンペーンというのは、競合相手の欠点をさらすような宣伝を行う事で、日本はあまり見られませんが、欧米ではよくやる手法です。コカコーラとペプシなどが一例です。
個人的には、「敷ゼロ礼ゼロ」が家賃相場を下げ悪質入居者を増殖させる間接的原因と考えています。このあたりは意見の分かれるところですが、自分としては最低でも「敷１礼１」を守っていきたいと思います。
上記２書式ですが、著作権は放棄していますので、ご自由に御利用くださって結構です。ただし、利用の結果、万が一損害が派生した場合については免責させてください。（汗）
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特に自分が賃貸付けした3室の入居者のうち、２人はこれまでに全く滞納なし、一人は諸般の事情で数日遅れることもあるものの、事前にきちんと連絡をくれる方、比較的優良入居者にあたると考えています。そんな優良入居者を囲い込みする為に、入居者からの連絡を受身で待つより自分から攻めの管理をしましょう、というわけで３ヶ月前の今週、「更新のご案内」を送付しました。
元ネタは、いろんな不動産投資本やセミナーにあるネタのパクリです。
１） 早目に更新の案内を出し囲い込みを行う
２） 早期更新のインセンティブ（更新料割引き）を提案する
３） 経済的に苦しい入居者の為に分割払いを提案する
このあたり、みなさんもネットや本で目にされていると思います。
ポイントは、「能書きはわかったから、実際にはどうやるのよ？」という事で、今回は実際に使った案内（一部ボカシ入り・・・笑）を公開します。
（写真 更新の案内）
（写真 更新申込書）
今回のオリジナルな点、というか、「売り」は、「敷ゼロ礼ゼロ物件へのネガティブキャンペーン」です。ネガティブキャンペーンというのは、競合相手の欠点をさらすような宣伝を行う事で、日本はあまり見られませんが、欧米ではよくやる手法です。コカコーラとペプシなどが一例です。
個人的には、「敷ゼロ礼ゼロ」が家賃相場を下げ悪質入居者を増殖させる間接的原因と考えています。このあたりは意見の分かれるところですが、自分としては最低でも「敷１礼１」を守っていきたいと思います。
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さらば南のぼくちゃん
先日あたかも夜逃げかと思われた、東急田園都市線ワンルームに住む南の島出身「あの〜、あの〜」のボクちゃん。無事退去しました。いや、 実は、あまり無事ではないようです（汗）
（今日はハードボイルド調です。一部不適切な表現により読み手に不快感を誘発する恐れがありますので予めご注意ください）
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とりあえず６月１５日退去と契約上の日程は決まりました。ところが退去立会いの日時を一向に連絡してこないボクちゃん。携帯に電話すると、留守電か電源が入っていない状態。電気代とかガス代とか電話代とか、
色々滞納
しているみたいで、極力電話に出ないようにしているのだろうか？
これじゃ予定も立てられんし、リフォームの段取りもできんぞと、連帯保証人のお母さんの携帯へ電話します。・・・しかし・・・・最近はお母さんの携帯も繋がらない・・・
親子で滞納中?
とりあえず、お母さんの携帯へメッセージを残します。
「○○さんがお住まいのマンションの大家のふくちゃんです。○○さんからは６月１５日付けで退去のご連絡を頂きました。退去立会いの日程を何度もお願いしていますが回答がありません。このままですと、退去立会いが行えず敷金をお返しする事もできなくなります。つきましては、連帯保証人であるお母様から○○さんへご連絡いただけないでしょうか？」
効果があったのか、ボクちゃんから携帯に電話があった。
「あの〜、○○ですけど、あの〜」
「はい、退去立会いの日時、決まりましたか？」
「はい、あの〜、６月１４日土曜日にしたいのですが、あの〜」
「時間は何時頃でしょうか？」
「あの〜、まだわかりません」
「引越し業者は決まりましたか？」
「あの〜、まだですぅ〜」
「・・・・・・・えーとですね、退去まで１週間ですよね？ 週末は運送会社も忙しいので、早めに予約しておかないと、手配つかなくなりますよ？」
「はぁ・・・・・」
「運送会社をまず予約して、引越しの時間を決めてください。私としては１４日の夜遅くでもよいですが、それだと○○さんが引越しのあとずっと待つ事になりますよ？ 例えば朝一番で運送屋さんに来てもらえば、昼過ぎには立会いは可能です。まずは運送会社に電話してみてください」
世話のやけるボクちゃんだ。
にもかかわらず、ボクちゃんから
とどめの一言
「敷金はいつ返してもらえますかぁ〜？」
おいおい、ほぼ毎月滞納していたお前が、自分勝手もえーかげんにせいっ！
「はい、退去立会いの後、リフォームを実施してからの実費精算になります」
あくまで冷静に対応した。
翌日電話があった。
「あの〜、○○ですけど、あの〜」
「はい」
「あの〜 やっぱり、１５日 日曜日にしてくださぃ〜 引越しやさん予約できませんでしたぁ〜」
・・・・ほれ見ろ・・・・
そして立会い当日。
荷物が全て搬出された部屋に彼はいた。
部屋に入った。
・ ・・・まったく掃除されていない・・・・
インスタントラーメンのくずが床に散乱、洗濯パンには洗剤の粉と正体不明の汚れ、UBは水垢、カビ、使用済み容器、ミニキッチンは油汚れと残材、クロゼットには、なにやら残置物・・・
「○○さん、これ、全て部屋から出してください」
UBは悲惨だ。よくこれで便器に座れたな
・ ・・俺なら気持ち悪くて××ちじこまって×××出ないぞ・・・
ミニキッチンも悲惨だ。洗ったことなどないのだろう。キャビネットは油と煙草のヤニで黄色く変色していた。（後日掃除にきて、マイペットを吹いただけで、たら〜っと黄色いヤニが流れおちていった・・・）
そしてエアコン・・・フィルターを見た。こんなの見たことない。フィルターって汚れても白い埃がつくぞ？なんで埃が茶色いんだ？ ヤニに完全に犯されていた。
そして、極めつけ。１年前には張りなおしてあったクロスが・・・
部屋中、まっきっき、
煙草のヤニで、
まっきっき、まっきっき、
うっきっきー、うっきっきー、
と
脳みそがサルになりそう
になるのを必死にこらえ、冷静に言った。
「○○さん、あのですね、通常、クロスの自然損耗は大家負担なのですが、今回は煙草のヤニでこれだけやられていますので、クロスは全部負担いただく事になると思います。」
「あとですね、UBもキッチンも殆ど掃除してませんね。これだけ酷いと特別清掃を入れますので、費用がかかる事は覚悟しておいてください」
隣の３０９号室は購入してから自分で賃貸付けした。売主側がリフォームも清掃もバッチりやってあって、とーっても綺麗だった。自分がやったことは、リモコン付インバーター照明つけて、レースのカーテンつけて、シャワーカーテン常備して、あとは写真とって客付け業者に資料まいて、時期もよくてあっという間に賃貸ついた。
こっちの３０９号室をこれからリフォームして、清掃して、この時期に賃貸つけて、こりゃー気がめいるぞ・・・・しかし・・・この使い方は酷すぎるっ！
くやしいから、
特別清掃費
てってー的に徴収してやる！
「ところで、郵便局へは転出届けは出しましたか？電力会社や水道局、ガス会社へも、停止の連絡と清算は済ませましたか？」
「あの〜 まだですぅ・・・・」
やっぱりな・・・・
リフォーム確認で後日部屋を訪れた。
ポストには、電気、ガス、携帯、クレジット会社、その他の滞納督促状がたまっていた。
ふん・・・・やっぱり転出届けやってないな・・・・・
・ ・・ん？ この督促状、なんだ？ ○○形成外科 ？？？？
××手術の分割払いまで
踏み倒しているようだった（爆）
てか、そんな事に金使ってないでちゃんと公共料金払いなさい（笑）
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色々滞納
しているみたいで、極力電話に出ないようにしているのだろうか？
これじゃ予定も立てられんし、リフォームの段取りもできんぞと、連帯保証人のお母さんの携帯へ電話します。・・・しかし・・・・最近はお母さんの携帯も繋がらない・・・
親子で滞納中?
とりあえず、お母さんの携帯へメッセージを残します。
「○○さんがお住まいのマンションの大家のふくちゃんです。○○さんからは６月１５日付けで退去のご連絡を頂きました。退去立会いの日程を何度もお願いしていますが回答がありません。このままですと、退去立会いが行えず敷金をお返しする事もできなくなります。つきましては、連帯保証人であるお母様から○○さんへご連絡いただけないでしょうか？」
効果があったのか、ボクちゃんから携帯に電話があった。
「あの〜、○○ですけど、あの〜」
「はい、退去立会いの日時、決まりましたか？」
「はい、あの〜、６月１４日土曜日にしたいのですが、あの〜」
「時間は何時頃でしょうか？」
「あの〜、まだわかりません」
「引越し業者は決まりましたか？」
「あの〜、まだですぅ〜」
「・・・・・・・えーとですね、退去まで１週間ですよね？ 週末は運送会社も忙しいので、早めに予約しておかないと、手配つかなくなりますよ？」
「はぁ・・・・・」
「運送会社をまず予約して、引越しの時間を決めてください。私としては１４日の夜遅くでもよいですが、それだと○○さんが引越しのあとずっと待つ事になりますよ？ 例えば朝一番で運送屋さんに来てもらえば、昼過ぎには立会いは可能です。まずは運送会社に電話してみてください」
世話のやけるボクちゃんだ。
にもかかわらず、ボクちゃんから
とどめの一言
「敷金はいつ返してもらえますかぁ〜？」
おいおい、ほぼ毎月滞納していたお前が、自分勝手もえーかげんにせいっ！
「はい、退去立会いの後、リフォームを実施してからの実費精算になります」
あくまで冷静に対応した。
翌日電話があった。
「あの〜、○○ですけど、あの〜」
「はい」
「あの〜 やっぱり、１５日 日曜日にしてくださぃ〜 引越しやさん予約できませんでしたぁ〜」
・・・・ほれ見ろ・・・・
そして立会い当日。
荷物が全て搬出された部屋に彼はいた。
部屋に入った。
・ ・・・まったく掃除されていない・・・・
インスタントラーメンのくずが床に散乱、洗濯パンには洗剤の粉と正体不明の汚れ、UBは水垢、カビ、使用済み容器、ミニキッチンは油汚れと残材、クロゼットには、なにやら残置物・・・
「○○さん、これ、全て部屋から出してください」
UBは悲惨だ。よくこれで便器に座れたな
・ ・・俺なら気持ち悪くて××ちじこまって×××出ないぞ・・・
ミニキッチンも悲惨だ。洗ったことなどないのだろう。キャビネットは油と煙草のヤニで黄色く変色していた。（後日掃除にきて、マイペットを吹いただけで、たら〜っと黄色いヤニが流れおちていった・・・）
そしてエアコン・・・フィルターを見た。こんなの見たことない。フィルターって汚れても白い埃がつくぞ？なんで埃が茶色いんだ？ ヤニに完全に犯されていた。
そして、極めつけ。１年前には張りなおしてあったクロスが・・・
部屋中、まっきっき、
煙草のヤニで、
まっきっき、まっきっき、
うっきっきー、うっきっきー、
と
脳みそがサルになりそう
になるのを必死にこらえ、冷静に言った。
「○○さん、あのですね、通常、クロスの自然損耗は大家負担なのですが、今回は煙草のヤニでこれだけやられていますので、クロスは全部負担いただく事になると思います。」
「あとですね、UBもキッチンも殆ど掃除してませんね。これだけ酷いと特別清掃を入れますので、費用がかかる事は覚悟しておいてください」
隣の３０９号室は購入してから自分で賃貸付けした。売主側がリフォームも清掃もバッチりやってあって、とーっても綺麗だった。自分がやったことは、リモコン付インバーター照明つけて、レースのカーテンつけて、シャワーカーテン常備して、あとは写真とって客付け業者に資料まいて、時期もよくてあっという間に賃貸ついた。
こっちの３０９号室をこれからリフォームして、清掃して、この時期に賃貸つけて、こりゃー気がめいるぞ・・・・しかし・・・この使い方は酷すぎるっ！
くやしいから、
特別清掃費
てってー的に徴収してやる！
「ところで、郵便局へは転出届けは出しましたか？電力会社や水道局、ガス会社へも、停止の連絡と清算は済ませましたか？」
「あの〜 まだですぅ・・・・」
やっぱりな・・・・
リフォーム確認で後日部屋を訪れた。
ポストには、電気、ガス、携帯、クレジット会社、その他の滞納督促状がたまっていた。
ふん・・・・やっぱり転出届けやってないな・・・・・
・ ・・ん？ この督促状、なんだ？ ○○形成外科 ？？？？
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シミュレーターユーザーへのメール
前回の続きです。「一億円も借金して、こんな程度しか儲からないのかと・・・。正直、自分が今まで不動産投資で、いかに夢見ていたのか分かったような気がします。これだけリスクを背負って、この程度なのかと思うと株でもやってた方がいいのかなと思ってしまいます。」というシミュレータユーザーへの、ふくちゃんからの返事です。
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*********（以下メールから）*************************
T様
ご連絡ありがとうございます。
都内で投資ギラギラ系のサイトや業者売り込み（メルマガや自称「未公開物件」）などでは、都内の物件だと平気で利回り７％とか８％とか出しています。これでは殆ど儲からない事、ご理解頂けたと思います。
投資スタイルは色々ですが、本当に利益を出そうと思うと、自分に地縁のある地方の物件で中古高利回りを上手に遠隔操作するか（Kさんの手法ですね）、自分が管理でき賃貸のつきやすいエリアで利回り１２％以上の木造新築でいくか（Aさんが目指す方法）、両極端に分かれると思います。NET利回り１２％以上できちんと減価償却が使えて、あとは事業規模青色申告６５万円控除とか、専従者控除などを上手に使えば、税引き後もそこそこ残ります。
前者は減価償却に頼らず、また家賃に対するリフォーム費用の割高さについては、物件の高利回りで補う作戦。後者は、「言うは易し行うは難し」で、実際のところ、Aさんも新築後では１１％代の様です。都内の新築建売木造アパートは利回り８％程度で売れてしまうようですね。横浜だと新築分譲で１０％程度のものも、ぼちぼちあります。もちろん土地はくず土地ですし、表面利回り１０％ではCF自体は厳しいです。
首都圏で中古２０年程度なら、RCで利回り１１％以上の物件も、そこそこ出てきますが、問題は、立地、現在の設定家賃、今後かかる修繕費用、減価償却がどこまで使えるなどの問題があります。建物をきちんと見る眼があって、家賃相場をきちんと査定できて、修繕費等の試算ができるなら、チャレンジしても良いと思います。
といっても初心者には難しいですね。もしあせらないのであれば、小さい中古区分を一部屋かってみて、試してみるのも手です。賃貸管理のことや、業者さんとの交渉とか、契約のこと、税務のこと、など、実際にやってみて学ぶ事も多いと思います。自分のように短期間で区分を１０室買うのは、そもそも融資付けが難しいですし、普通の人にとってはその後の展開で足かせになる事もあるのでお勧めしません。（笑）（自分は足かせにならないように組み立てたつもりです・・・汗）
通販○○さんなどと称して、数字だけで売っている物件にだまされないことが大切だと思います。○○プロパティーなど、結構高めの利回りの売主物件を販売している会社もありますが、注意してください。昨今、業者でも競売で買える値段はせいぜい利回り８−９％程度。それに利益をつけて１０％で売るには、家賃を操作する以外に方法はありません。以前、区分で相談された方は、同社の捏造した利回りに見事にだまされ（家賃相場５万円台後半の物件に家賃８万台をつけて販売、すぐに退去）、空室が１年近く（値下げせず８万台のまま粘ってたんですね・・・）という事例がありました。私は同社がどんな広告を出そうと、一切関わらないようにしています。
投資の方針は人それぞれですが、私が薦めているのは、自分が管理できて土地勘のある得意なエリアで、スイートスポットを見極め、賃貸のつけやすい物件を手堅く運営する方法です。賃貸がつきにくい立地でいくら利回りの高い物件を買っても、すぐに座礁すると思います。ただし、手堅く運営といっても、シミュレータに入れてきちんと税引き後CFが出る値段で買うことです。
例えばTさんの場合でしたら、土地勘のある地元で「一番賃貸需要のあるエリア」に限定して、根気良く物件を探してみてはどうでしょうか？ もちろん、いい物件は待っていても現れません。地元の業者さんに、足しげく通って、顔を覚えてもらうと同時に、融資の事前相談を地元の金融機関にお願いして、先に融資の上限枠を押さえておき、業者さんから「この人は必ず融資がつくから、いい物件を紹介しよう」という気持ちになってもらうなど、自分のできる事はなんでも進めておくことも大切だと思います。
良い物件を購入しようと思ったら、業者さんに頼ってはダメです。土地勘のない遠隔地の業者さんに、薦められるがままに物件を買うのは自分は恐ろしくてできません。少なくとも、買おうとしているエリア（「東京」という括りでなく、少なくとも駅単位）の物件を何件も自分の足で見てまわり、物件のくたびれ具合や、値段の相場、家賃相場など、総合的に判断できる状況で買わないと、言葉は悪いですが「カモられてしまう」恐れがあります。
私ですら、親友の（仮称）赤羽不動産社長からは、飲んだときなどに「不動産をなめるなよ〜」などと戒めを受けています。謙虚に取り組むって大切ですね（汗）
一方で先日、ふくちゃん相手にとある業者さんからメールで物件紹介がありました。「今回の物件は表面利回り８．７％と非常にお買い得な値段となっています。先に紹介した物件は７．８％で買い付けが入りましたので、今回の物件は客足も早いと思います。お急ぎください」などと、あほなメールです。（笑） まあ、自分であれば、「なにアホなこと、いってんねん」で済みますが、知らない人は、本当に急いじゃうのかもしれませんね（笑）
たしかに東京は賃貸需要としては魅力的に見えますが、一方で、恐ろしい空室増加が進行しています。少し郊外に行くと、家賃はBT付でも４万円代、しかも空室が埋まらずといった状況です。新宿駅前に散在する賃貸客付け業者さんのお店を覗いて、お店の人と雑談してみてください。敷ゼロ礼ゼロ、家賃もかなり低め、それでも埋まらない物件がさらし者になっています。ターミナル駅から２０分圏内の沿線駅から徒歩圏内の物件です。立地の悪さだったり、管理の悪さだったり、退去時にきちんと手入れをせず、業者にまる投げなど、色々理由はあると思いますが、地方の方は特に
「東京神話」
にだまされないに注意が必要だと思います。
ふくちゃん
**************（以上）***************************************
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T様
ご連絡ありがとうございます。
都内で投資ギラギラ系のサイトや業者売り込み（メルマガや自称「未公開物件」）などでは、都内の物件だと平気で利回り７％とか８％とか出しています。これでは殆ど儲からない事、ご理解頂けたと思います。
投資スタイルは色々ですが、本当に利益を出そうと思うと、自分に地縁のある地方の物件で中古高利回りを上手に遠隔操作するか（Kさんの手法ですね）、自分が管理でき賃貸のつきやすいエリアで利回り１２％以上の木造新築でいくか（Aさんが目指す方法）、両極端に分かれると思います。NET利回り１２％以上できちんと減価償却が使えて、あとは事業規模青色申告６５万円控除とか、専従者控除などを上手に使えば、税引き後もそこそこ残ります。
前者は減価償却に頼らず、また家賃に対するリフォーム費用の割高さについては、物件の高利回りで補う作戦。後者は、「言うは易し行うは難し」で、実際のところ、Aさんも新築後では１１％代の様です。都内の新築建売木造アパートは利回り８％程度で売れてしまうようですね。横浜だと新築分譲で１０％程度のものも、ぼちぼちあります。もちろん土地はくず土地ですし、表面利回り１０％ではCF自体は厳しいです。
首都圏で中古２０年程度なら、RCで利回り１１％以上の物件も、そこそこ出てきますが、問題は、立地、現在の設定家賃、今後かかる修繕費用、減価償却がどこまで使えるなどの問題があります。建物をきちんと見る眼があって、家賃相場をきちんと査定できて、修繕費等の試算ができるなら、チャレンジしても良いと思います。
といっても初心者には難しいですね。もしあせらないのであれば、小さい中古区分を一部屋かってみて、試してみるのも手です。賃貸管理のことや、業者さんとの交渉とか、契約のこと、税務のこと、など、実際にやってみて学ぶ事も多いと思います。自分のように短期間で区分を１０室買うのは、そもそも融資付けが難しいですし、普通の人にとってはその後の展開で足かせになる事もあるのでお勧めしません。（笑）（自分は足かせにならないように組み立てたつもりです・・・汗）
通販○○さんなどと称して、数字だけで売っている物件にだまされないことが大切だと思います。○○プロパティーなど、結構高めの利回りの売主物件を販売している会社もありますが、注意してください。昨今、業者でも競売で買える値段はせいぜい利回り８−９％程度。それに利益をつけて１０％で売るには、家賃を操作する以外に方法はありません。以前、区分で相談された方は、同社の捏造した利回りに見事にだまされ（家賃相場５万円台後半の物件に家賃８万台をつけて販売、すぐに退去）、空室が１年近く（値下げせず８万台のまま粘ってたんですね・・・）という事例がありました。私は同社がどんな広告を出そうと、一切関わらないようにしています。
投資の方針は人それぞれですが、私が薦めているのは、自分が管理できて土地勘のある得意なエリアで、スイートスポットを見極め、賃貸のつけやすい物件を手堅く運営する方法です。賃貸がつきにくい立地でいくら利回りの高い物件を買っても、すぐに座礁すると思います。ただし、手堅く運営といっても、シミュレータに入れてきちんと税引き後CFが出る値段で買うことです。
例えばTさんの場合でしたら、土地勘のある地元で「一番賃貸需要のあるエリア」に限定して、根気良く物件を探してみてはどうでしょうか？ もちろん、いい物件は待っていても現れません。地元の業者さんに、足しげく通って、顔を覚えてもらうと同時に、融資の事前相談を地元の金融機関にお願いして、先に融資の上限枠を押さえておき、業者さんから「この人は必ず融資がつくから、いい物件を紹介しよう」という気持ちになってもらうなど、自分のできる事はなんでも進めておくことも大切だと思います。
良い物件を購入しようと思ったら、業者さんに頼ってはダメです。土地勘のない遠隔地の業者さんに、薦められるがままに物件を買うのは自分は恐ろしくてできません。少なくとも、買おうとしているエリア（「東京」という括りでなく、少なくとも駅単位）の物件を何件も自分の足で見てまわり、物件のくたびれ具合や、値段の相場、家賃相場など、総合的に判断できる状況で買わないと、言葉は悪いですが「カモられてしまう」恐れがあります。
私ですら、親友の（仮称）赤羽不動産社長からは、飲んだときなどに「不動産をなめるなよ〜」などと戒めを受けています。謙虚に取り組むって大切ですね（汗）
一方で先日、ふくちゃん相手にとある業者さんからメールで物件紹介がありました。「今回の物件は表面利回り８．７％と非常にお買い得な値段となっています。先に紹介した物件は７．８％で買い付けが入りましたので、今回の物件は客足も早いと思います。お急ぎください」などと、あほなメールです。（笑） まあ、自分であれば、「なにアホなこと、いってんねん」で済みますが、知らない人は、本当に急いじゃうのかもしれませんね（笑）
たしかに東京は賃貸需要としては魅力的に見えますが、一方で、恐ろしい空室増加が進行しています。少し郊外に行くと、家賃はBT付でも４万円代、しかも空室が埋まらずといった状況です。新宿駅前に散在する賃貸客付け業者さんのお店を覗いて、お店の人と雑談してみてください。敷ゼロ礼ゼロ、家賃もかなり低め、それでも埋まらない物件がさらし者になっています。ターミナル駅から２０分圏内の沿線駅から徒歩圏内の物件です。立地の悪さだったり、管理の悪さだったり、退去時にきちんと手入れをせず、業者にまる投げなど、色々理由はあると思いますが、地方の方は特に
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ふくちゃん
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シミュレーターユーザーからのメール
先日、シミュレーターの導入を検討され最終的にユーザーとなられた方からメールを頂きました。地方にお住まいの方で都内の収益用不動産の購入を検討されているとのことです。シミュレーターについての率直なご意見を頂きましたので、御本人の了解のもと、紹介したいと思います。
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******（シミュレータ検討時に頂いたメール）**********
ご無沙汰しております。Tです。
実は昨日、東京中野駅10分のファンド物件を紹介していただきました。
築三年で、表面利回りは7.95%です。シミュレーションする前から無理だろうな〜と思っています。ですが業者さんからは、年に2-3回あるか無いかの物件ですと煽られ・・・
不動産投資に甘い現実は無いと思っていますが、でもどこかにあるのではと思うのが不動産投資の世界ですね。また相談させていただければと思っております。最近ブログの更新が無いのでお忙しいのではと推察いたします。毎回ブログを楽しみにしております。一読者より。
****** （ふくちゃんからの返事）******************
Tさま
中野１０分築3年程度でしたら、表面利回り１０％くらいでもあります（１０％でも自分はお断りしています）。表面7.95%で運営費が15％だと、実質6.75％となり、金利を引いて更に税金を引かれると殆ど残らないと思います。あせらずに良い物件を探す事をお勧めします。ファンド物件といいますが、おそらくは買取転売で業者がごっそり抜いていると思います。○○プロパティーはじめ、その手の業者は大勢いますのでご注意ください。ちなみに、明らかにわかる本当にいい物件を一見さんには絶対に紹介しないのが、不動産業界です。平凡な物件の中から光るものを見つけるか、実績を積んで優先的に紹介してもらうようになるほかないのが現実です。
********** （シミュレータ導入後のメール）************
ふくちゃん様
シミュレーター届きました．あまりの完成度の高さに驚いています．
それと同時に不動産投資の現実に驚愕しています。一億円も借金して、こんな程度しか儲からないのかと・・・。正直、自分が今まで不動産投資で、いかに夢見ていたのか分かったような気がします。これだけリスクを背負って、この程度なのかと思うと株でもやってた方がいいのかなと思ってしまいます。不動産投資のうまみを出すには、節税を積み重ねるしかないのでしょうか・・・。ほんとに考えさせられました。でもふくちゃんさんのシミュレーションに感謝しております。まだはっきりとは分からないのですが7-8月に東京へ行きますので、一度お会いできればと思っております。
*********** （以上） ***********************
上記への、ふくちゃんのアドバイスメールは次回紹介します。
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それと同時に不動産投資の現実に驚愕しています。一億円も借金して、こんな程度しか儲からないのかと・・・。正直、自分が今まで不動産投資で、いかに夢見ていたのか分かったような気がします。これだけリスクを背負って、この程度なのかと思うと株でもやってた方がいいのかなと思ってしまいます。不動産投資のうまみを出すには、節税を積み重ねるしかないのでしょうか・・・。ほんとに考えさせられました。でもふくちゃんさんのシミュレーションに感謝しております。まだはっきりとは分からないのですが7-8月に東京へ行きますので、一度お会いできればと思っております。
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借地でアパート投資
最近、巷で話題になっている借地投資。実はこれ、ふくちゃんも密かに狙っていた技です。とある知り合いが借地のぼろアパートを現金買いして、むちゃくちゃな利回りを上げているのを知り、なるほどと思ったからです。
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過去に、懇意にしている業者さんから借地アパートの物件を紹介された事がありました。当時は「どうせ融資つかないだろうしな〜」といった感じでお断りしていたのですが、色々調べていくうちに、「条件は厳しいが、借地物件でもある程度は融資が出る」という事が分かってきました。
ただ最初に言っておきますが、融資の条件はヒジョーに厳しいです。ハードルは高いです。区分で融資受けるよりよっぽど難しいです。ましてや、普通の土地付アパートで融資を受けるのに苦労している方でしたら、まず無理だと思います。
土地が相当に良い土地で、借地権が相場よりかなり安くて、建築費も銀行評価内に収まるようにしていかないと、仮に融資を受けれたとしても自己資金を相当に内いれする必要があります。フルローンなどという夢は捨てましょう（笑）
そもそも借地に融資をする銀行のスタンス自体が、「既に借地を所有している方の建替の為の融資」というスタンスなので、土地（借地）から購入してアパートを新たに建てるというスキムがありません。
このあたりをどう乗り越えていくかがポイントです。
そんなわけで、今度の７／２５に、借地で不動産投資のセミナーに行くことにしました。
お宝不動産 公式セミナー 第２４回
講師： 芳賀 成人
セミナーの詳細はこちらをクリック
ふくちゃん、普段からセミナーとか不動産投資本の宣伝をブログでしないのですが、今回はちょっと特別。
これまで借地で投資の情報は、一部の既得権益者の方々の間でそーっとしまわれていたと思います。競合を排除したいという事だと思います。そういう「美味しい話」を惜しげもなく公開してしまう、芳賀先生に拍手という事で掲載します。（実際、業界内では相当つつかれているのではと心配しています）
本も買って読んでみました。これまで借地について不動産投資の視点で整理された本がなく、その点を分かりやすく整理してあるあたり拍手です。
そして最後のハードルは、やはり融資ですね（汗）金融機関により受付ける受付けないがありますが、受け付けたとしても担当者によりテーブルに載せる技術のある人とそうでない人がいるみたいです。融資担当者といっても、不動産についての知識経験はまちまちという事でしょうか。
ちなみに前回のお宝セミナーでは、セミナーの二次会に参加 → 芦沢さんたちと三次会へ。今回も二次会にはしっかり参加する予定ですので、興味のあるかたはそちらでお会いしましょう！
UPサボってランキング下がりっぱなしです。回復にご協力お願いします！
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土地が相当に良い土地で、借地権が相場よりかなり安くて、建築費も銀行評価内に収まるようにしていかないと、仮に融資を受けれたとしても自己資金を相当に内いれする必要があります。フルローンなどという夢は捨てましょう（笑）
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