融資満額回答でＯＫ出ました〜！！！
2月には珍しく暖かな陽気。気持ちの良い空気にホノボノとしていると携帯がプルリンコ。新築アパート計画で融資を打診している金融機関様からです。
キター！！！ 融資、ＯＫ第一号出ましたっ！！！
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↓ ↓ ↓ ↓ ↓
On Goingプロジェクトなので詳細は勘弁ね！
とりあえずこちらの要望通りの金額が出ました。
あ、フルローンじゃないです（汗）
まだ審査中の金融機関もいくつかありますが、とりあえず第一号決定で、プロジェクトの仕込みを再開します。
事前検討でストップしておいた確認申請用図面の設計業務、再開です。
設計事務所の先生にお電話しなきゃ。
数量確認打ち合わせで止めておいた、工務店さんとの見積り査定・交渉、いよいよ単価レベルの詰めにはいります。
なんせ融資もおりてない段階で、安いの高いの言ってもしょーがないです。
さんざん値切って「融資おりませんでした、ゴメンナサイ」じゃシャレになりません（汗）
この日を待ってコスト削減プラン再始動。
予め作っておいた、「融資〜確認申請〜着工」までの詳細工程表、アップデート。
詳細タスクも追加しなきゃ。
今日から日割りで進捗管理。
併せて有給スケジュールも調整。
楽しくなってきました。
しかしまあ、おかげで借金総額が現在の倍、サラリーマン年収の１０倍近くなります。
あはははは〜（汗）
↓↓↓ ご祝儀クリックお願いっ！↓↓↓
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なんせ融資もおりてない段階で、安いの高いの言ってもしょーがないです。
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気づき
先日、シミュレータの勉強会に参加された方から、下記の様なメッセージをメールで頂きました。これから不動産投資を始める方にも大切な「気付き」を共有できればと思い、ご本人に了解を頂いた上で掲載します。
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この方は、現在、中古の区分を一室所有されており、今後も中古の区分を増やしていこうとされています。セミナー等を通じて学んだ「立地が良く管理の良い物件」を都内２３区の人気駅で探しておられるそうです。現在所有の物件もそうですが、ご検討されている物件も上記の条件を満たそうとして、どうしても利回りが低くなります。収益性に対する不安や今後の投資方法への懸念から、シミュレータを検討してみたいという事で御連絡を頂きました。
シミュレータの勉強会に参加する事は、単に使い方を学ぶだけでなく、同時に御自身の「不動産投資に対する方針」「ゴール」「数字の読み方」「融資の組み方」「投資指標に対する考え方」等を、改めて見つめなおす事になります。
今回も3時間以上ぶっ通しで行いましたが、Take Awayになるものが沢山あればと願っています。
＊＊＊＊＊＊＊（以下メール抜粋）＊＊＊＊＊＊＊
先日は、Happyシミュミレータ個人説明会ありがとうございました。
ふくちゃんさんの第一印象ですが、ブログでは少しとんがった方ではないかと、やや危惧していたのですが、バランスのとれた考え方をされる方だったので安心しました。
まず、大前提として、投資以前の自分のライフプラン、価値観等の優先順位を明確に
して、その上で、不動産投資の具体的スタイルを決定するという考え方には、非常に共感しました。
これは、不動産投資以前の人それぞれの根っこにある非常に重要な根本的なものであると思います。
その人それぞれの行動規範の元になるもので、これを明確にしないと、土台がしっかりしていない処に、建物をたてるようなことになってしまうでしょう。
逆に、これらの基本的考え方が明確であれば、いろいろな判断をする際の選択指針となり決断も早いはずです。
以前、業界に一時いたのですが、その時には、これのコンセプト、テーマは何なのかを明確にしてから、具体的な詰めを行っていました。これも、基本的な前提の考え方がないと具体的事象には展開していけないという例でしょう。
説明を受けて、条件が厳しく（当然多額のお金と投資するので当たり前ですが、）第一印象は、これらの条件をクリアーしてハッピーになれる適格の投資物件の発掘は厳しそうだ！ということを、予想以上に痛感し、同時にこれでは他の投資対象も検討した方が良いのかもという不安も起きてきました。
また、個人的には、投資目線として、買主としての目線が強く、借主としての目線が欠けていたことを痛感しました。 投資本、セミナー等でも、自分の目線で土地勘の或る所の自分の欲しくなる物件を選択するとういうようなことが言われていました。 そのため、これまで、投資対象として、買主として、住みたい、買いたくなる基準で物件を選択していたため、修繕積立金の額、管理費の或る程度の物件など必要以上に投資条件を厳しくして、投資範囲を限定していました。
私はそこに住むこ可能性はほとんどないのにもかかわらずです。
確かに、ふくちゃんさんが、お話されたように、綺麗でお金を生まない物件（綺麗だが卵を産まない鶏）かそれとも小汚くてもお金を生んでくれる物件（汚いがどんどん卵を産んでくれる鶏）のどちらかを選択するかといえば投資の対象として考えるなら選択の余地はありません。
例えば、大学エリアの学生がメインのマンションならば管理もそこそこで確かに十分です。
昨日のふくちゃんさんの貴重なお話をヒントに、自己のライフプラン、価値観を再度見直しして投資物件の選択をしてハッピーライフを目指して行きたいと思います。
まだまだ不安な部分も多いので、今後もよろしくご指導のほどお願いいたします。
PS
これは、提案というか、お願いですが、もし可能なら、ふくちゃんさんのユーザーのなかで区分を中心に増やしたい（1棟もの方も可！）という東京近郊の方がいらしたら、懇親会(単なる飲み会も可！）を開いて頂けませんでしょうか？
ひとりひとり悩んでいると煮詰まりそうですが、同じ目的をもつ同士なら有意義な会になると思います。
不動産セミナーにも何度か参加していますが、その後の懇親会の方が貴重な情報を入手したり、人脈をつくったりできて意義深かったりすることが少なくないです。
これらの人脈を通じてお互いに成長ができるWIN-WINの人間関係が構築できそれぞれのハッピーライフへつながればと考えています。
ご検討下さい。
今後ともよろしくお願いいたします。
＊ ＊＊＊（メール以上）＊＊＊＊
さてそこで、ふくちゃんからも提案です。懇親会（飲み会）をやりませんか？ と自分で言っておきながら、新築アパート計画のヤマバと確定申告を迎えて大忙し大ピンチ！ そこで幹事さんを募集します。我こそは！ という方がいらっしゃったら、コメント欄までお願いします（管理者にだけ表示でも結構です）。
ちなみに仲介業者さんの参加はご勘弁ください（汗）
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この方は、現在、中古の区分を一室所有されており、今後も中古の区分を増やしていこうとされています。セミナー等を通じて学んだ「立地が良く管理の良い物件」を都内２３区の人気駅で探しておられるそうです。現在所有の物件もそうですが、ご検討されている物件も上記の条件を満たそうとして、どうしても利回りが低くなります。収益性に対する不安や今後の投資方法への懸念から、シミュレータを検討してみたいという事で御連絡を頂きました。
シミュレータの勉強会に参加する事は、単に使い方を学ぶだけでなく、同時に御自身の「不動産投資に対する方針」「ゴール」「数字の読み方」「融資の組み方」「投資指標に対する考え方」等を、改めて見つめなおす事になります。
今回も3時間以上ぶっ通しで行いましたが、Take Awayになるものが沢山あればと願っています。
＊＊＊＊＊＊＊（以下メール抜粋）＊＊＊＊＊＊＊
先日は、Happyシミュミレータ個人説明会ありがとうございました。
ふくちゃんさんの第一印象ですが、ブログでは少しとんがった方ではないかと、やや危惧していたのですが、バランスのとれた考え方をされる方だったので安心しました。
まず、大前提として、投資以前の自分のライフプラン、価値観等の優先順位を明確に
して、その上で、不動産投資の具体的スタイルを決定するという考え方には、非常に共感しました。
これは、不動産投資以前の人それぞれの根っこにある非常に重要な根本的なものであると思います。
その人それぞれの行動規範の元になるもので、これを明確にしないと、土台がしっかりしていない処に、建物をたてるようなことになってしまうでしょう。
逆に、これらの基本的考え方が明確であれば、いろいろな判断をする際の選択指針となり決断も早いはずです。
以前、業界に一時いたのですが、その時には、これのコンセプト、テーマは何なのかを明確にしてから、具体的な詰めを行っていました。これも、基本的な前提の考え方がないと具体的事象には展開していけないという例でしょう。
説明を受けて、条件が厳しく（当然多額のお金と投資するので当たり前ですが、）第一印象は、これらの条件をクリアーしてハッピーになれる適格の投資物件の発掘は厳しそうだ！ということを、予想以上に痛感し、同時にこれでは他の投資対象も検討した方が良いのかもという不安も起きてきました。
また、個人的には、投資目線として、買主としての目線が強く、借主としての目線が欠けていたことを痛感しました。 投資本、セミナー等でも、自分の目線で土地勘の或る所の自分の欲しくなる物件を選択するとういうようなことが言われていました。 そのため、これまで、投資対象として、買主として、住みたい、買いたくなる基準で物件を選択していたため、修繕積立金の額、管理費の或る程度の物件など必要以上に投資条件を厳しくして、投資範囲を限定していました。
私はそこに住むこ可能性はほとんどないのにもかかわらずです。
確かに、ふくちゃんさんが、お話されたように、綺麗でお金を生まない物件（綺麗だが卵を産まない鶏）かそれとも小汚くてもお金を生んでくれる物件（汚いがどんどん卵を産んでくれる鶏）のどちらかを選択するかといえば投資の対象として考えるなら選択の余地はありません。
例えば、大学エリアの学生がメインのマンションならば管理もそこそこで確かに十分です。
昨日のふくちゃんさんの貴重なお話をヒントに、自己のライフプラン、価値観を再度見直しして投資物件の選択をしてハッピーライフを目指して行きたいと思います。
まだまだ不安な部分も多いので、今後もよろしくご指導のほどお願いいたします。
PS
これは、提案というか、お願いですが、もし可能なら、ふくちゃんさんのユーザーのなかで区分を中心に増やしたい（1棟もの方も可！）という東京近郊の方がいらしたら、懇親会(単なる飲み会も可！）を開いて頂けませんでしょうか？
ひとりひとり悩んでいると煮詰まりそうですが、同じ目的をもつ同士なら有意義な会になると思います。
不動産セミナーにも何度か参加していますが、その後の懇親会の方が貴重な情報を入手したり、人脈をつくったりできて意義深かったりすることが少なくないです。
これらの人脈を通じてお互いに成長ができるWIN-WINの人間関係が構築できそれぞれのハッピーライフへつながればと考えています。
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撤収
タイトル見て「ふくちゃん不動産投資やめるの？」と思った方、残念でした〜 まだまだ、しぶとく続けますよ〜。 今日は先日申し込みのあった横浜ワンルームのお片づけ。仕事帰りに賃貸付け７つ道具を引き上げてきました。
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賃貸付の際にいつも現地に用意するものがあります。
１．ウェルカムボード
２．ドアジョイナー
３．スリッパ2セット
４．お持ち帰り用パンフレット
５．巻尺
６．POP
７．芳香剤
８．新品レースのカーテン
９．新品シャワーカーテン
今年はこれらに、クネクネライトが加わりました。あ、冒頭で七つ道具と書きましが、違いますね（汗）
上記のうち、８と９は入居者へサービス。
残りのものを現地から撤収してきます。
そして最後にドアの鍵シリンダーを入居者用のものに交換して完了。ブレーカーを落として部屋を後にします。
賃貸付けの準備をするときは、いつも気合入っています。
「こいっ！こいっ！決まれっ！決まれっ！」
そんな気分でセットします。
一方、撤収する瞬間って、ちょっと寂しい気分です。
入居者が決まるまでの間は、本当に「自分の部屋」。自分の好き勝手になる空間です。会社帰りに立ち寄って、ちょこっと手入れしてみたり、夜中にコッソリ立ち寄ってオネーチャンに見せびらかしてみたり（← あ、嘘です、嘘、ちょっとカッコつけてみただけです・・・汗）
入居者が入ると、自分のものであって自分の部屋でないような気分になってしまいます。
なんとなく嬉しいんですね、リフォームしたての綺麗な部屋。自分が住むわけでないのに、ワクワクするんです。ゼネコン時代に自分が担当したロジェクトが竣工して、お施主様へ引き渡す時の気分を思い出すからかもしれません。竣工引渡し、ゼネコンの現場マンとして一番気持ちが晴れやかになる瞬間です。
ゼネコンを離れて早くも5年半・・・もう、そんなに経つのだなぁ・・・
最近はサラリーマン本業でも作る建物が無くなってきたので、つまらないので自分のお金で新築アパート作ります（自爆）
ん？ 誰？ 「あんたの借金だらけのワンルーム、自分のもんじゃなくて本当は銀行のもんだろう？」なんて言ってるイヂワルな人。
はい、確かにその通りでした（自爆）
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今年はこれらに、クネクネライトが加わりました。あ、冒頭で七つ道具と書きましが、違いますね（汗）
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残りのものを現地から撤収してきます。
そして最後にドアの鍵シリンダーを入居者用のものに交換して完了。ブレーカーを落として部屋を後にします。
賃貸付けの準備をするときは、いつも気合入っています。
「こいっ！こいっ！決まれっ！決まれっ！」
そんな気分でセットします。
一方、撤収する瞬間って、ちょっと寂しい気分です。
入居者が決まるまでの間は、本当に「自分の部屋」。自分の好き勝手になる空間です。会社帰りに立ち寄って、ちょこっと手入れしてみたり、夜中にコッソリ立ち寄ってオネーチャンに見せびらかしてみたり（← あ、嘘です、嘘、ちょっとカッコつけてみただけです・・・汗）
入居者が入ると、自分のものであって自分の部屋でないような気分になってしまいます。
なんとなく嬉しいんですね、リフォームしたての綺麗な部屋。自分が住むわけでないのに、ワクワクするんです。ゼネコン時代に自分が担当したロジェクトが竣工して、お施主様へ引き渡す時の気分を思い出すからかもしれません。竣工引渡し、ゼネコンの現場マンとして一番気持ちが晴れやかになる瞬間です。
ゼネコンを離れて早くも5年半・・・もう、そんなに経つのだなぁ・・・
最近はサラリーマン本業でも作る建物が無くなってきたので、つまらないので自分のお金で新築アパート作ります（自爆）
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ダメ物件を売らずに再生できるコンサルタント
いたらいいですね。そんなスバラシイ先生。そーゆー素晴らしい先生がいたら、ふくちゃんブログで真っ先に紹介します。日本の不動産業界を変える事、間違いなし！
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とある有名な先生のブログでこんな記事を読みました。
ブログやセミナーで有名な大家さんたち、公演に出たり商材を売りまくっていた大家さんたちが、最近ヤバクなって先生のところへ相談に来るそうです。中古RCで数億も物件を買い進んで家賃の手取りは、ほんのわずか、この先、空室や修繕が発生したらどうなるのだろう？と。これが本当だとすると、ブログやセミナーで煽っていた事、ナンだったのでしょうね？
なんか、ブログを書き始めていた頃に想像していた世界が、現実化してきたみたいです。恐ろしいことですね〜 正直ぞっとします。他人事ながら。
自分は不動産投資を始めたころ、自作シミュレータを開発するにつれて、巷の情報と現実の数字が全然あわない事に気づきました。不動産投資系の本を片っ端から読み、ブログも色々見て回ったのですが、そのギャップをきちんと書いているブログも本も殆どなし。
そのあたりをきちんと書いていた安藤泉さんの本には感銘を受けたものです。あとは、和合実さんの銀色の本。どちらかというとご自身のシミュレーションソフトの説明に終始していますが、きちんと読みこなせた人は、数字のからくりに気づくと思います。
問題は・・・
みなさん、オモシロ楽しい話は大好きで、そういうブログや本は読むけど、数字がいっぱいはいった小難しい本とかブログは敬遠しちゃうんですよね・・・・
横着は悪です。勤勉は美徳。わはははは・・・・・・（汗）
さてさて、みなさんが大好きな「おれさま勝ち組系」のブログには、そういった警鐘は微塵もみられません。 ← あ、ちょっと言いすぎ、「あまり見られません」かな？
おれさま勝ち組ブログを見て
「自分も続け！」が大量続出。
「フルローン自慢」「物件金額自慢」「年間家賃自慢」の日々。
それがいつしか
「巨額借金自慢」「修繕地獄自慢」「税金地獄自慢」？？？
有名な先生も、実はこういう状況が訪れるのを分かっていて、あえて警鐘を鳴らさず、時期を見計らっていたとすると、すごいビジネスセンスと言えます。
そして溺れる者へのコンサルティングが「資産の組み換え」だとすると・・・
「資産の組み換えで解決しましょう。今持っている物件を売却し、収益性の高い物件に買い換えるのです」
「思考の停止した脳ミソ」でも分かるシンプルな日本語。
最初はとにかく「買え買え」
やばくなると「売れ売れ」
そして続けて「買え買え」
一粒で何回美味しいビジネスなのでしょうね。
「資産の組み換え」
なんとなくスバラシク聞こえませんか？
「損切り」を「組み換え」と言われると
なんとなく安心してしまいませんか？
「資産の組み換え」を提唱するコンサルさま。
切った損を短期で回収し収益性をプラスに転じるとともに、１０年以上のスパンにおいて制御不能な外乱を吸収できる余力まで持たせて資産の組み換えを提案できる、すなわち、そこまで収益性が高くリスクの少ない物件を仲介してくださるのでしょうか？
平凡な利回り物件をフルローンで購入して、評価損の出ている物件を数億抱えている方に、リファイナンスまで提供できるのでしょうか？
ダメ物件を損切りさせずに再生させるテクニックを持った、真のコンサルタント。
現れる事を期待します。
ちなみに・・・・ぱっと見ダメ物件（？）を格安で購入しブルーオーシャンに再生する巨匠なら知っています（汗）
今週末、物件鑑賞会です（大汗）
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ブログやセミナーで有名な大家さんたち、公演に出たり商材を売りまくっていた大家さんたちが、最近ヤバクなって先生のところへ相談に来るそうです。中古RCで数億も物件を買い進んで家賃の手取りは、ほんのわずか、この先、空室や修繕が発生したらどうなるのだろう？と。これが本当だとすると、ブログやセミナーで煽っていた事、ナンだったのでしょうね？
なんか、ブログを書き始めていた頃に想像していた世界が、現実化してきたみたいです。恐ろしいことですね〜 正直ぞっとします。他人事ながら。
自分は不動産投資を始めたころ、自作シミュレータを開発するにつれて、巷の情報と現実の数字が全然あわない事に気づきました。不動産投資系の本を片っ端から読み、ブログも色々見て回ったのですが、そのギャップをきちんと書いているブログも本も殆どなし。
そのあたりをきちんと書いていた安藤泉さんの本には感銘を受けたものです。あとは、和合実さんの銀色の本。どちらかというとご自身のシミュレーションソフトの説明に終始していますが、きちんと読みこなせた人は、数字のからくりに気づくと思います。
問題は・・・
みなさん、オモシロ楽しい話は大好きで、そういうブログや本は読むけど、数字がいっぱいはいった小難しい本とかブログは敬遠しちゃうんですよね・・・・
横着は悪です。勤勉は美徳。わはははは・・・・・・（汗）
さてさて、みなさんが大好きな「おれさま勝ち組系」のブログには、そういった警鐘は微塵もみられません。 ← あ、ちょっと言いすぎ、「あまり見られません」かな？
おれさま勝ち組ブログを見て
「自分も続け！」が大量続出。
「フルローン自慢」「物件金額自慢」「年間家賃自慢」の日々。
それがいつしか
「巨額借金自慢」「修繕地獄自慢」「税金地獄自慢」？？？
有名な先生も、実はこういう状況が訪れるのを分かっていて、あえて警鐘を鳴らさず、時期を見計らっていたとすると、すごいビジネスセンスと言えます。
そして溺れる者へのコンサルティングが「資産の組み換え」だとすると・・・
「資産の組み換えで解決しましょう。今持っている物件を売却し、収益性の高い物件に買い換えるのです」
「思考の停止した脳ミソ」でも分かるシンプルな日本語。
最初はとにかく「買え買え」
やばくなると「売れ売れ」
そして続けて「買え買え」
一粒で何回美味しいビジネスなのでしょうね。
「資産の組み換え」
なんとなくスバラシク聞こえませんか？
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なんとなく安心してしまいませんか？
「資産の組み換え」を提唱するコンサルさま。
切った損を短期で回収し収益性をプラスに転じるとともに、１０年以上のスパンにおいて制御不能な外乱を吸収できる余力まで持たせて資産の組み換えを提案できる、すなわち、そこまで収益性が高くリスクの少ない物件を仲介してくださるのでしょうか？
平凡な利回り物件をフルローンで購入して、評価損の出ている物件を数億抱えている方に、リファイナンスまで提供できるのでしょうか？
ダメ物件を損切りさせずに再生させるテクニックを持った、真のコンサルタント。
現れる事を期待します。
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今週末、物件鑑賞会です（大汗）
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田園都市線マンションぷるりんこ退去〜！！！
お昼休み、お弁当買いにいこうかにゃ〜と思っていたところ、ソフトバンク傷だらけ携帯が鳴った。ぷるりんこ。田園都市線マンションにお住まいの大学生入居者さまだ。
「今月末で退去します」
キター（涙）
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さすが入れ替え時期ですね。
でもこの学生さん、まだ2年生なんですよ。
何で？と聞くと
隣人トラブルらしい。
本音は別にあるのかも？
更新のタイミングで退去を決意。
隣人トラブルについては詳細をヒヤリングしてあるので、マンション管理会社を
つるし上げて、
もとい、お願いして改善を申し入れよう。
気を取り直してお弁当買ってくると、ぷるりんこ。
入居者さまのお父さま。
これまでの御礼と今後の手続き。
幸いなことに実際の引越しは2月中旬らしい。
リフォームして賃貸募集かけても十分間に合う。
一ヶ月前告知なので本来なら３月２日まで家賃発生するけど、早めに退出されるので、2日分くらいは、家賃おまけしちゃうもんね！
早めに職人さんのスケジュールおさえてもらって、
さくっと1週間でリフォームとクリーニングしちゃお。
頼むのはいつものとこでいいや。
優先的にやってくれるし腕も悪くないし。
隣の部屋のリフォーム見積りベースで現地見せずに先に工事費決めちゃえ！
広告用の写真も隣の部屋のを使って、先行で募集開始しよっ！
退去がこの時期でよかった〜！！！！
前向き不動産投資（汗）
大家さんて、こんな「浮き沈み」を繰り返す人生なんですね（笑）
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本音は別にあるのかも？
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つるし上げて、
もとい、お願いして改善を申し入れよう。
気を取り直してお弁当買ってくると、ぷるりんこ。
入居者さまのお父さま。
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幸いなことに実際の引越しは2月中旬らしい。
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一ヶ月前告知なので本来なら３月２日まで家賃発生するけど、早めに退出されるので、2日分くらいは、家賃おまけしちゃうもんね！
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