ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

デザイン偏重への警鐘

最近、大家さんやブログの中で
見学会ネタが多いですね

完成してキレイに仕上がった建物の
その外見だけを見るならば
それはそれは
ステキに映るのでしょう

でも待ってください。
建物、特に収益用物件というのは
観賞用に飾っておくものではありません

長いライフサイクルの中で
少なくとも自分の考える「出口」までは

きちんと収益をもたらし
過酷な風雨、灼熱の日差し、極寒の積雪、地震にも耐え
その性能を保ち続けなければいけないのです

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物件の感想記事など
様々なブログで紹介されていますね

特にこれから新築を建てたいと思っている大家さんなど
そのデザイン性に魅了され高い評価をする一方で

賃貸運営の長い大家さんは
もう少し現実的な視点、運用面での評価をするなど

その感想記事にも個性があって面白いです

そんな中で自分が読んだ記事の中で
一番的を得た評価をしているのが

こちらのkkenjiさんの記事

良い記事ですので是非読んでみてください

別に特定の物件の論評という記事になっていませんが
ふくちゃん、読んだ瞬間、ぴんと来ました。これは 

デザイン偏重への警鐘
 

なのです。
ですが、単なる批判記事ではありません

むしろ、これから巨額の投資を行い
自らリスクをとってチャレンジしようとする大家さんへの
暖かいアドバイスです

これからオーナーになろうとする方
色んな夢や希望や憧れや思い入れをもって
新築を建てようとすると思います

そんな中で、

「デザイン」という「感情」


の部分に負けずに、きちんと

「エンジニアリング」という「理性」


を保ってください、というアドバイスだと思います。

ずいぶん前ですが、とあるデザイナーズマンションを見学させて頂きました

オーナーは建築系の仕事をされている方ではないのですが
ご自身で熱心に勉強されCADの使い方まで覚えられて
自ら設計したプランでゼネコンに設計施工させたそうです

ですが出来上がった建物は、その後、様々なトラブルに見舞われオーナーさんも大変な苦労をされていました。

トラブルを一つ一つみていると、建築のイロハというか、とても基本的な事が無視されており、「べからず集」に出ている典型的な「やっちゃいけない事」があちこちに散見されました。

「このゼネコン、なんでこんな工事しちゃったのだろう?」というのが最初の感想でしたが、よくよくお話を伺うと、オーナーさんの強い思い入れに押し切られて、ゼネコンも言われるがままのデザインでやってしまった様です。

例えば、外壁とフラットに設けた玄関扉
外壁を伝った雨水が玄関ドアから建物に入り込み玄関土間へ浸水
しかも玄関土間とフローリングの間を段差なしで設計したので
その雨はフローリングにしみ込み、やがてカビへ

扉上部に庇を作ると格好悪いので設けない、それは良いとしても
せめて躯体とドアを多少でもオフセットさせて、躯体立下りから玄関扉上部の折り返し部分の躯体下端に水切りの溝を仕込んでおけば、そこで少しは緩和できたはずです。

また玄関床をフラットにしたいのは分かりますが、外部タイルと玄関土間の間(扉の外側)にグレーチングを設けて排水するとか、玄関土間とフローリングの間の框を人口大理石にして10mmでも20mmでも良いから段差をつくり、しっかりコーキングを打っておくとか、そういった工夫もできたと思います。

建築性能を犠牲にしてデザイン性を高める為には、それを補う為により多くのお金と手間と工夫が必要となります。

また収益性を高める為に高さ制限をかわしながら階数を増やそうとして
1階を前面道路より低く設計してしまった様です。
公設桝の管底部がかなり浅かった様で、大雨で公道の雨水本管から敷地内へ雨水が逆流
一階の住戸は冠水してしまい入居者は退去

一応、万が一を考えて排水ポンプは設けてあったのですが
完全に容量不足だったのでしょう。
降雨強度と伝達係数を用いて雨水計算したとは思えません。
しかも大雨で停電すると一発でアウト。


それでも一応、雨水排水横主管に逆流防止の為にチャッキ弁を設けたそうですが
チャッキ弁は本来縦管に設けるもので、横引き管に設けると、ゴミ噛みで簡単に機能しなくなります。

建物外壁はコンクリート打ち放し、部屋内の仕上げも打ち放し
壁式RC構造で壁厚を200mm程度とっていたので
熱貫流率と温度勾配の点から理論上は結露しないのでしょうけども
設計外気温湿度を外れる気象状況は最近では頻繁にあります

冬場も24時間暖房して室内側壁の表面温度を露点温度以上に保てればよいですが
一人暮らしでそんな事はありえず、部屋うちの壁は外出している間に冷え切ります
そんな状態で店子さんは帰宅して暖房つけて部屋内で洗濯物を干したり
冬は加湿器を使ったりお風呂の湯気が充満したり

表面結露は避けられません

一般の方々、デザインにはとっても興味あるみたいですが
それを実現する為に必要なとされる

環境計画設計、設備設計
 

の技術については殆どご存知ないと思います

都心で見られる「高い吹抜け空間のある前衛的な商業ビル」とか
「快適な温湿度が保たれた全面ガラス張りの建物」など
見た目だけオシャレに設計するのは簡単ですし
街中では普通に存在しています

ですがそのオシャレな建物を
「人が生活できる快適な温湿度空間」に保ち
されには「風雨、日差し、乾燥、積雪、地震等に耐えうる建物」にするには
高度な構造技術、施工技術、設備技術が必要です

そういった高い技術があって始めて、デザイン性の高い建物が
単なる「作品」でなく「建築物」として成立するわけです

「打ちっぱなし、おしゃれ〜(ハート)」という記事の写真

良く見ると
「ジャンカ」や「マメ」だらけの汚い躯体

適当に左官補修してあったりするのを見て
あ〜あ・・・・と思ってしまうのは
kkenji さんと自分だけではないと思います

まずは良いコンクリを打つことから。
コンクリは型枠に流し込むものではなく
「打つ」ものです。だから「コンクリ打設」といいます。

kkenjiさんが現場監督時代に「木槌を持って走り回っていた」のは
職人さんの頭を小突くためではありません。

自ら型枠を木槌で叩いて、コンクリートが隅々まで充填しているか
確認して走りまわっていたのです。コンクリまみれで汚れながら。

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