ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

ブログ引っ越します

ブログ引っ越します

DTIブログがサービスを中止するそうな
というわけで
他のブロガーさんのマネをして

FC2へ引っ越します


↓↓↓ 新しいブログページはこちら ↓↓↓
FC2版 ハッピー不動産投資現在進行中!投資利回りは自分で決める?

11月は
名古屋大家塾様の御好意で
内緒でこっそり
ソロでセミナーやりました
三時間ぶっとーし

1月にもたぶん
塩辛い狼さんと
一緒に名古屋でセミナーになる予定です

ブログのも、ぼちぼち再開しようかと考えています。

貧乏サラリーマンからの脱出

「お金の残る不動産投資書いて」なんてコメントが結構ありました。狼閣下からも催促されちゃてますが、今日は金儲けの前の前段の話を。

↓↓面白かったらクリックしねてね!!↓↓

人気ブログランキングへ

えーと、閣下より「これで収支計算するとなんでもシビアに計算されちゃうので挫折しちゃうかも」というコメントが出ていますが、まさにその通りです。そもそも節税手法まで取り込むと、物件自体の性能が分からなくなっちゃうので、まずは物件+融資 だけで試算できるように作られています。

シミュレーション結果に、「青色申告控除」「青色申告控除戻し」という欄がありますが、実はこれは今回ちょっとカスタマイズして作った行。

例えば、奥さんがいて専従者控除使える方とか、自家用自動車の事業按分とか想定できる方は、この行に「節税要素」を取り込んで、より現実的な税引後CFを求めることができます。

さて本題です。

ケースバイケースなのですが、その人の税率とか年齢とかライフサイクルとか属性とか、そういった「投資パラメータ」を「最適化する」事で利益を残す事ができると自分は考えています。

具体例は今後あげて行きたいと思っていますが、現実的には、そういったステージに行く前の段階で「不労所得でリタイヤ」みたいな人が、カネカネモードでセミナーや商材に群がっているのでしょうか?

また敵作っちゃいますが、言っちゃいます。
「そんな無駄な事に時間とお金掛けてないで、なんで属性(給料)上げる事にエネルギー使わないの?」

みなさん、サラリーマン諦めて大借金抱えて沈没するリスクより、サラリーマン属性(給料)上げるほうがよっぽど簡単で安全です。そして属性をある程度上げてしまえば、今度は安全圏で確実に不動産投資やれるじゃないですか?

そもそも順番が逆かな思います。

じゃあ、どうやったら属性(給料)あげられるかって?
俺は一流大学卒じゃないし、エリートコースにも乗ってない
しがないサラリーマンだぞ? 
という方。

具体的な例を一つ示します。(早いもの勝ちです)

もし貴方がIT系の仕事をしているなら、そして自分がIT屋として、「そこそこ」行けてると思うなら(会社でトップとか業界でずば抜け、とかでなくて良いです。そこそこで十分です)


今日から死ぬ気で

英語の勉強してください


電車の中でも、メシ食ってる時でも、風呂入ってる時でも、ずっと英語の勉強やってください。日本語のTVもやめて、バイリンガルに切り替えて映画だけみるとか、CNNだけ見るとか。睡眠なんて4時間もあれば死なないから、寝るヒマも惜しんで、下手すりゃ寝てる間も英語のCDかなんか回して。彼女も外人なら完璧です(中国人じゃダメよ)。彼女いない人は、エロDVDは洋物限定です。

さらに本気汁出すなら、不動産投資で借金する前に、カードローンでもなんもいいから、金かき集めて、思い切って今の会社もやめて、できれば一年、無理なら半年でもいいから短期留学して、がっちり英語を身につけてきてください。外人に面接されて、冗談交えながら受け答えして、自分をアピールできるようになればOKです。

これだけで、あなたの年収は、今の1.5倍か、下手すりゃ2倍くらいになります。

実は、日本の外資系企業(ちゃんと管理職に外人がいる会社)では、英語もITもできる人間って、すごく不足しているんです。外資系のITの人って、ポルシェとかマセとか乗ってる人、結構います(管理職だけど)。

日本のマーケットじゃ、いまや供給過剰のIT業界ですが、実は外資の世界で、外人とちゃんと話せるIT屋さんって、超売り手市場なんですよ。

通らない鬼指買い付け入れまくって、融資断られまくって、仲介さんにも避けられて、それでも商材系ブロガー本にある成功ストーリー目指して、無為に時間を過ごすより、きっちり属性(給料)上げて、貯金して、そこから有利に展開しても良いのではないでしょうか?

よく「これからは中国語」といわれます。確かに、中国人、香港人、シンガポール人、台湾人、中華系マレーシア人、など集まると、共通語はマンダリンです。

ですが、自分、今後も英語だと思います。フィリピン人、インド人(とその周辺)、ネシア、韓国、タイ人、など、国際ビジネスシーンでコミュニケーションしようと思うと、やはり英語です。オーストラリア、ニュージーランド、カナダは当然ですが、ヨーロッパ人と話すときも、英語はまだまだ行けます。シンガポール人は英語は完全にバイリンガルです。

じゃ、IT系じゃない人はどうすれば良いかって?

「ニッチな二足のわらじ」で勝負してください。

なんですか?それ?

はい、「あまり、ありえないスキル」の組合せです。
それで、給料相場の1.5倍から2倍くらい取っている人たち、います。

特に建設とか建築系。
日本の建設業って超ドメドメ(日本国内だけ)なので、英語の喋れる社員が殆どいません。また日本のゼネコンや設計事務所の人って、なぜか外国行きたがる人いません。なので、英語できる人が、かなり少ないです。

一方で、そういうスキルを求められるケース、結構あります。
例えば外資系企業の内装設計をするデザイナーなど

日本の設計事務所が請求する単価が日当4万円〜5万円くらいとすると
英語で図面がかけて英語でプレゼンできるデザイン会社は日当10万円くらいです。

日本のインテリアデザイナーも供給過剰で、バイトみたいな給料の世界ですが、外資の仕事を受けるところであれば、相応の給料をもらえます(みたいです)

さらにステップアップするなら、そこで一度、目線を変えます。
転職します。別の業態の事業会社へ転職します。
できれば施主になります。発注者側です。

こういう職種もニッチであまり募集はしていませんが、そういう人材を必要としている会社はいくつかあります。(タイミングも重要です)。人材マーケットが陳腐なので、英語はできるけど建築二流みたいな人で妥協してたりしますので、「そこそこイケテル」でも、チャンピオンになれます。

発注者側になるという事は、当然、現業から離れるわけで、モノづくりから遠ざかる寂しさはありますが、なぜかそのほうが、属性があがります。

そんなわけで、英語に限らず、本来、あまりない組合せのスキルをセットにする事で、ニッチではあるけれど、いやいや、ニッチであるが故に、その世界ではチャンピオンという組合せをみつけ、そのスキルの現業から離れ発注者側に移るという作戦です。

組合せとしては、ダイビングのできるカメラマンとか、ヘリコプターが操縦できるアナウンサーとか、元アイドルの税理士(芸能人の為の節税講座?)とか、スカトロ専門ハウスクリーニングとか、ゲイ専門の結婚式場とか、あれれ?

まあ、色々あるので、考えてみましょう。

あ〜 今日は全然、不動産の話じゃなかったな〜
ま、たまには、いいか!

それに、属性あがったら、ひいこら不動産投資なんかやらなくても、十分にハッピーな人生送れるかもしれないし。

「で、ふくちゃん、給料どのくらい上がったの?」
えへへ〜 ナイショ。相変わらず貧乏です(笑)

ちなみに英語は、TOEIC最高で 965点まで行きました。

てなわけで恒例の

ネタ拾いに来たのなら

礼にクリックくらいしていきなさいっ!



ランキング上位にいないと

啓蒙活動にならんのよ!

ぶひっ!ぶひっ!


↓↓応援クリック↓↓
人気ブログランキングへ

貧乏サラリーマンこそ不動産投資

「貧乏サラリーマンン」なんて人を見下した言い方でごめんなさい。

自分もかつては、かなりの貧乏人でしたし今でも結構貧乏人なので、過去の自分も含めた上で堂々と「貧乏サラリーマン」と呼ばせてください。

で、何が言いたいのかというと、「貧乏サラリーマンほど不動産投資に向いている」という話です。

そして今回は、久々にシミュレーションデータをナマ画像で公開!

↓↓応援クリックお願いしますなのら↓↓

人気ブログランキングへ

先のブログで、「小規模個人事業主が不動産投資をやっても旨みが少ない」といった記事を書いたところ、普段の4倍くらいのアクセスになってしまいました。

そんなにセンセーショナルな内容ではないし、そもそも税務のプロでもない自分が書いているわけなので、みなさん、冷静に読んでください。

さて、じゃー、サラリーマンはどうよ? ○ルガは金貸さなくなっちまったし、どーすればいいのよ?っと。

そもそも、どこの銀行でも、ほいほいお金を貸してくれるような高給リーマンは、不動産投資には向いていません。何しろ税金が凄いです。今年から所得計算の控除額上限が抑えられてしまったので、その傾向は益々厳しくなります。

せっかく融資受けやすいのに、ほいほい不動産投資してみたら、税金ばっかり、がっくし。

一方で、所得税率が最低ラインのサラリーマンの場合はというと・・・・はい、美味しいです。ハッピーシミュレータで、さくっとやってみました。

物件価格1億、利回り10%、築20年のRC、土地50%建物50%
家賃6万円のワンルームが14部屋でどうでしょう?
一戸あたり20m2、レンタブル比85%で、延床面積330m2
4階建てELVなし、有効建蔽率70%くらいだと、必要敷地面積は120m2くらい。
ワンルーム20m2で家賃6万円とれるとこで、利回り10%くらいなので、東京から河をちょっとわたったあたり、路線価20万円くらいでしょうか?管理費はベストプラクティスで15%、空室率も同じくベストで5%、家賃下落率は年0.6%。

気前良く、フルローンで試算します。金利は地方銀行でまあまあの2.5%、期間は25年。

でました。
売買価格1億で、評価額7100万円、実質利回り8.8%。
税引前CFはずーっと横ばいで年約210〜199万円くらい。
不動産による課税所得(青色申告控除とか専従者控除とか使う前)は
最初の5年平均が約350万円、以降5年毎に、387万円、429万円、478万円。
ちょっとエグイので、青色申告控除65万円は使わせてもらうと
285万円、321万円、364万円、413万円(それでも恐ろしい〜)
しかもこの数字、修繕費入れてません(地獄)

さてここからです。

年収300万円のサラリーマンを想定します。
この人の社会保険等の控除が年間30万円と想定すると(少なめ?)
現時点の課税所得は119万円。所得税は年間6万円(笑)
住民税をめちゃざっくり10%として12万円くらいなので、税金は年間18万円。
(ホントですか〜?)

日本って、ほんと、

低所得者にとって天国


みたいな国ですね。

で、このサラリーマンが、上記物件を購入すると最初の5年平均で
課税される所得合計は119+285=404万円くらいです。
はい、ようやく税率20%の階段を超えたくらいです。

このとき、不動産所得による所得税の増が約32万円、住民税がざっくり28万円の、合計60万円増です。それでも年間78万円くらいですね。

ここで、所得税20%+住民税10%という数値を入れて、ハッピーシミュレータで税引き後CFを算出すると、最初の5年平均が125万円、その後5年毎平均が、110万円、93万円、75万円 



まあ、利回り10%でフルローンなんてやっちゃうと、金利2.2%で運営比率15%でも、こんなもんです。これで空室20%とかになると、それぞれ
20万円、7万円、赤字8万円、赤字25万円、みたいな〜(汗)

カリカリチューニングで満室を維持して、こまごました節税をやらないと、とてもでないけど、お金たまりません。

しかも・・・・・

借金1億円ですからね〜(爆発)


それで本題ですが・・・・(前ふり長いぞ)

例えば、所得税率が既に最高税率の40%みたいな人がやると・・・・
住民税も併せて50%・・・・
ハッピーシミュレータに入れると

空室率5%で試算して
税引き後CF最初の5年平均が68万円、その後5年毎の平均が45万円、20万円、赤字8万円



空室率20%だと、あれれ〜?
赤字7万円、赤字28万円、赤字52万円、赤字79万円。
そして、築20年RCですから、躯体や防水はもちろん、内装の修繕等、これでもか、これでもか。

ほーら、どっかのインチキ評論家の言うとおり、不動産投資なんて儲からないってことになります(あはは、あはは、あはは〜)

みなさん、どうする〜?
こんな物件をこういう買い方しちゃって
Buy & Holdで収支考えちゃうと
全然儲からないというワケですが・・・

実は、融資の組み方とか、サラリーマン人生におけるどのポイントで買うかとか
そういう事の最適化をしていけば
実は、きちんとお金を残す方法もあるんです。
そのあたりは・・・

このページを血眼で見ている
インチキコンサルさんの商売ネタにされたくないので
どっかの飲み会で会った人にのみお伝えします。(あれ〜?)

でもさ、そもそも・・・
年収300万円の自己資金で諸費用しか用意できないサラリーマンが
いまどきフルローンでも不動産かえるのかって?

どうでしょうね〜
ただ、貧乏サラリーマンだった自分が
どうやって属性を上げたか?

といった手法ならブログで紹介できます。
次のブログから・・・

そんなわけで・・・

ネタ拾いに来たのなら

礼にクリックくらいしていきなさいっ!



ランキング上位にいないと

啓蒙活動にならんのよ!

ぶひっ!ぶひっ!


↓↓応援クリック↓↓
人気ブログランキングへ

まりおさんのコラム

いまさらですが読んでみました。まりおさんのコラム。
良いコラムです。普通の素人が何も考えずに不動産投資するとどうなるか、本当に良く書かれています。今日はそんなこんなの所感です。

↓↓面白かったらクリックしねてね!!↓↓

人気ブログランキングへ

ところで
前回、前々回のアパート用土地に関するブログ記事ですが

ほとんど全く
書き込み反応がありません。
アクセスはそこそこあるんですけどね〜

分かる人には分かる様に書いたつもりだったのですが
普通の方にはいまいち分からないのでしょうか?
単にネタがつまらん?

さてさて
今日のテーマはこれです

マリオさんのコラム

カードローンも組めない貧乏なまりおさん(本人談)が
アパート投資の本に出会い
RCの中古アパート築30年
物件価格4000万円
全18戸

この物件をリフォーム代込み4800万円の融資を受けてついに不動産投資を開始
ところが・・・・
度重なる退去の度に発生する多額のリフォーム代
増える空室
手元にキャッシュが残らないのに
税務上の所得だけ増えて
所得税増加
市営住宅の家賃が月額2万円から8万円に値上がり
(55,000円の民間2LDKに引越し)
国民健康保険も月額6万円に増加(まりおさんな自営業なので)

入居率は常に90%
だが手元には金が残らず出て行くばかり
最後には固都税などが払えず差し押さえ通知書が・・・
ここで売却の決意をするという結末です

具体的な数字は断片的でしたが
さらっと試算してみると
当初の売り出し価格で行くと
家賃月額48000円x18戸=86万4千円 年間10,268,000円
リフォーム込み代金4800万年 → 利回り20%超えています。

実際には、追加のリフォームがあったので購入価格5100万円
退去の度に風呂を交換したりでリフォーム費用70万円x18戸で1260万円
物件価格としては6360万円程度で見ると良いでしょう。
家賃は引きなおして44,000円x18戸x12ヵ月=9,504,000円/年
結果、利回りは表面で14.9%くらい。

では、なぜ上手くいかなかったのでしょう?

本人は手元にお金が残らない理由として
13年という返済期間の短さを挙げています。
元金均等返済で月の返済は40万円だそうです。それでも家賃に占める返済比率は50%以下です。首都圏物件ならまあなんとかなるレベルです。

ではなぜ上手くいかなかったかというと、
まともに書くと地方の古いRC物件が
本当に売れなくなっちゃうから
特に商材系のブロガーさんは絶対に書かないのでしょうけど

一戸あたりの家賃に対する、固定資産税を含めた一戸あたりの運営費が、格段に重たいというのが、その大きな理由だと思います。

地方の物件は都心に比べ一戸当りの面積が大きく、一戸あたりの固定資産税が大きくなります。

→ RCだと特に建物の固定資産税が大きくなる。面積あたりの税率は全国一律です。
→ 地方は路線価が低いとはいえ、駐車場を含めた一戸あたりの土地面積が大きくなります。

それに比べて一戸あたりの家賃は、都心に比べて小さいのですから、当然、上記の指標は大きくなります。

それ以外にも、4万円前後の家賃を得るのに40m2くらいの2DKとかだと、建物の維持管理費、部屋内のリフォーム費、清掃費なども同様に重みになります。

大家の苦労と手間を考えても、都心の方が、同じ家賃総額得るのに必要な戸数が少なくて済むので、ラクチンなんですけどね〜

あと、こんな事書くとまた怒られちゃうんですけど・・・・

そもそも所得の低い個人事業主が不動産投資やっても
税制的には、あんまりメリットないんですよね。
個人事業のほうを申告上赤字にできる人は別ですが・・・

むしろサラリーマンの方がはるかに有利です。
給料が安いうちは、合算の所得税も低いので手残りは増えます。基礎控除とかありますからね〜。しかも厚生年金や健康保険など、申告所得額と関係なく給与所得額で決まります。
勤務先の属性と給与所得で、ローンも格段に受けやすいです。
社宅のある会社もだいぶ減りましたが、家賃は申告所得と関係ないですし。

法人でやるなら別でしょうけど、小規模の個人事業主が、いきなり法人で融資引くというのも・・・しかも不動産業とか賃貸業とか建築業とかの素人じゃ、難しいでしょうね。。。

ん〜 こんな事、書いちゃってもいいのかな?
一気に嫌われそう(自爆)

てなわけで恒例の

ネタ拾いに来たのなら

礼にクリックくらいしていきなさいっ!



ランキング上位にいないと

啓蒙活動にならんのよ!

ぶひっ!ぶひっ!


↓↓応援クリック↓↓
人気ブログランキングへ

アパート建築に適した土地とは

最近、初心者大家さんを卒業する方で、「土地から探してアパートを新築しよう」という方が増えているみたいです。

傍で見ていると、坪単価の安い土地を不動産業者から斡旋されて、建築士の先生にボリュームチェックしてもらう、というパターンが多いと思います。まあ普通の流れなんでしょうけど、これじゃ効率悪いですね。

「アパート建築に適した土地の形」、いわゆる「黄金率」というものが、実際には存在します。これを知っているだけで、土地探しの効率が数十倍上がります。

実は「不動産の超ベテラン」と言われる方々でも、これを知らずに単に坪単価だけで「この土地は美味しいぞ!」なんて言ってたりします。

いったいなんなんでしょうね・・・

↓↓面白かったらクリックしねてね!!↓↓

人気ブログランキングへ

所詮、不動産業者というのは不動産業者。建築のプロではないのですから、能書きとして「言葉の上」では知っていても、実際に手を動かしてそれを検証できる人は殆どいないという事です。

そんな真面目なアプローチするより、適当に美味しそうな話を並べて、買わせてしまえば勝ちなんでしょう。そんな事を繰り返しているうちに、きちんと図面と数字で検証する事の大切さなんて、コケおろして見下すようになってしまうのでしょう。

ところで、初心者を卒業した大家さんが新築に走るその理由とは・・・・

1. 最初はワケもわからず融資が降りるという理由だけで買わされたものの、実際に確定申告してみて税引き後手元に残ったお金を見て愕然とした
2. 最初はワケもわからず高利回りというだけで築古物件を買わされたが、実際には運営費と空室率に苦しめられ、同じく税引き後手元に残ったお金を見て愕然とした。
3. 実際に大家をやってみて、ある程度目が肥えてくると、自分が買った物件がいかにダメな物件かに気付き、もっとマシな物件を買おうと探すものの、川下市場にはそんな物件が流れてこないので、まいった、まいった。

よって
1.昨今の融資情勢からすると、築古アパートへの融資が厳しく、「融資が降りるなら買う大家」は自動的に新築へ?

2.運営費ひ〜ひ〜大家から見ると、よその家の芝生(新築)は青く(美味しく)見えるので?

3.首都圏でまともな中古を買おうとすると、利回りも10%切る感じ〜 なら新築で利回り10%目指したほうがいいや〜?

こんなとこでしょうか。
といいつつ、実は自分も上記の3だったりして〜(自爆)
ま、動機は人それぞれなので、どーでもいいです。

ただし、実は利回り10%程度なら新築より中古の方が良いというケースが多い事にも、皆さん気づいてください(もちろん例外もありますが)。

ヒントは「土地の含み」
これだけで気づく人は中級以上の大家さんでしょう。
市場の供給と逆説的な話になりますが、新築でやるなら高利回りでないと意味がないのです。(だから世の中の殆どの新築大家さんが儲からずに終わります)

だいぶ脱線したので、そろそろ本題です・・・・

素人さんが、建蔽率80%、容積率200%で、木造2階建を電卓だけで収支計算して土地値を交渉して購入すると、その時点で、The Endです。

耐火建築でない木造2階建てアパートで、もっとも字型の良いケースで普通に総二階のアパート(長屋ではないです)で、実際にプランを入れてボリュームを出すと、例えば東京都内だと、実際に使える建蔽率は最大58%程度。総二階でやって容積率は116%しか使えません。(これも、間取りに「一工夫」する事で%を上げる事はできますが、普通の設計士ではやれません)

ましてや通常はもっと条件の悪い地型が多いです。
そして上記の数字は斜線関係がうまくかわせたケースの話で、一種低層なんかでロフトつきにしようとすると、上記の数字はもっと悪くなります。(斜線に殺されます)

じゃあ、どんな地型が良いのか?

ヒントは方位と道路の位置そして階段の掛け方。
いくつかのパターンを作ってみると、「黄金率」は見えてきます。
街で売られている本にも出てないし、大学の建築学科でも教えていないし、結局は自分で手を動かした人だけが知っている「黄金率」

一種低層で南北に細長い、間口の狭い土地を
「どうだ?いい土地だろう?これは買いだぞ!」
なんて押し付けられたりすると、ガッカリするのですが・・・

売る側も買う側も分かっていないのであれば、それで商売成り立つのでしょうね。

さて、そんなわけで恒例の

ネタ拾いに来たのなら

礼にクリックくらいしていきなさいっ!



ランキング上位にいないと

啓蒙活動にならんのよ!

ぶひっ!ぶひっ!


↓↓応援クリック↓↓
人気ブログランキングへ

 | HOME |  »

Appendix

fukuchan

fukuchan

Categories

Monthly

DTIブログポータルへ
このブログを通報
Report Abuse

利用規約

株式会社土地活用
ニーズコーポレーション

Calendar

« | 2017-11 | »
S M T W T F S
- - - 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 - -

Recent Entries

Recent Comments

Recent Trackbacks