ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

大家さん業界最強CMによる税務セミナー

大家さん業界最強のCMと言っても過言ではない
kkenji君
が、またもや凄いセミナー企画してしまいました!

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ブログ休止中といいながら
みなさんの為になる企画があれば紹介していきたいと思います

↓↓↓ 詳細はこちら ↓↓↓
株式会社土地活用CM&税務セミナー

前回のセミナーでは
「え?まじで、いいの〜?」という超サプライズで
建設工事内訳書(ナマ単価入り)を配ってしまった kkenji君

今回はついに
禁断の「税務」へ足を踏み入れます。
ふくちゃんブログでも、何度も口をすっぱくして言っていますが
「最後は税務が全て」

税務は購入時点、運営中、出口、の全てで覆いかぶさってきます。
入り口から出口の全期間を見据えて税務を最適化できる
物件の企画とビジネスモデルの構築がキモになります。

今回は、税務のプロをなんと3人もお招きして
そしていつもながら具体的な数字を使って講義を行うとういスタイル

よくある集客目的のセミナーだと
具体的な数字の入っていない
定性的な評論家話が多いのですが

そこはkkenji君のセミナー
ばっちり具体的な数字を入れたシミュレーションになるとのことで
期待は高まります!

自分も早速、セミナーと懇親会の両方を申し込みました。
みなさんと当日お会いできるのを楽しみにしています。

というわけで
久々の投稿なので
お約束の・・・

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CM前後の見積書の見方と単価研究会

耳寄り情報です!

日時:9月1日(土)15:00〜17:00(受付:14:50〜)
費用:無料
定員:45名

懇親会は
日時:9月1日(土)17:30〜
場所:池袋又は新宿を予定中(開催場所は、人数確認の上、おってご連絡します。)
費用:飲食代5000円程度です。

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ちょっと宣伝で〜す!
いつも応援しているkkenji君のセミナー&懇親会です。
もちろん、ふくちゃん出席しまーす!

詳細は下記リンクからどうぞ!
CM前後の見積書の見方と単価研究会

「内容:CM方式が、どのようにコスト削減しているか現物で理解できるプログラムにします。
写真の物件の見積書の住所と元請名等、特定できる情報を消して図面もなしですが、
面積規模の基本スペックは紙面で、賃貸部分の内観写真はスクリーンで公開します。
現物コピーを配布して、CMによる専門工事会社入替による単価研究のみを行います。RC造建設費の実勢単価の相場観を養う為に、お役立てください。」

とのことです。ちなみに

(株式会社土地活用へブログからトップページリンクを頂いている方は、当社が費用をお持ちします。)

とありますが、ふくちゃん、しっかりトップページからリンクさせて頂いておりますが、飲み代、ちゃんと払いますよ〜っ!

いつも勉強させて頂いていますので!

てなわけで


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これ、いらんか〜?

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イケてるリーマンの賢い買い方

もしあたなが、所得税30%+住民税10% みたいな、ちょいイケてるリーマンなら、どういう買い方しますか?

ふつーにやると、税金がっぽりもってかれて、手元にお金が残りません。

利回り10%じゃ

儲からないYO!


そう嘆く貴方にチョイお勧めの方法です。
特に個人年金をしっかり作りたい方向けの作戦です。

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物件紹介にくっついてる営業さんのプロファイルとか見ると「○級ファイナンシャルプランナー資格」もってますぅ〜!、みたいなの見かけますが、売ってる物件見るかぎり、本当にファイナンシャルプラニング提案ができているのかな〜?と疑問を感じます。

「老後の備えに不動産を」とか「年金代わりに」なんて言っておきながら、どうやったら本当の意味で老後の備えになるのか、わかってコンサルティングでてきている人は、少ないのではと思います。

さてと・・・・
所得税30%+住民税率10%のあなた、どういう買い方しますか?

実は、年齢30歳のリーマンと年齢50歳のリーマンでは
税率が同じでも買い方を変えなければいけません。
今回は比較的年齢の高い方向けの案を紹介します。

ヒントは何歳で定年退職を迎えるか?
定年退職を10年後に控えるような人の場合は
建築附帯設備割合が大きく定率で償却できる物件を買うのがポイントです。
(・・・・って、わかるよね?あはは〜)

そしてローンは成るべく長く引っ張ってください。
(って言っても75歳―50歳じゃ最長25年?)

償却期間15年の定率法だと、償却の元の価額の8割を、最初の8年間で償却できます。
税率の高いリーマンが課税所得を増やしても手取りが減るばかり。
間違っても、残債を早く減らそうとして元金均等とかやっちゃだめです。

返済期間が長く元利金等でやると元金の減りは少なくなります。
それでもいいんです。
青色申告控除とか専従者控除とか、きちんとした節税で
課税所得を可能なかぎり減らして、
奪われる税金を最小にして
手残りのCFを、きっちり残してください。
そしてそれを定年退職のタイミングまで、しっかり貯金しておいてください。

そして定年退職を迎えたら
貯めておいたキャッシュで
一気に繰り上げ返済します。

全額返済できれば良いですが
10年間の期間収益で繰り上げ返済は難しいです。
かといって、全額繰り上げ返済できるようにと
最初に頭金をたくさん入れると、金利が少ない分、多く課税されてしまい
結果、期間収益が少なくなってしまいます。
このあたりは、金利や期間や頭金の入れ方の組合せを変えて
ハッピーシミュレータで、ケースバイケースでシミュレーションします。
(って、もってない人はどうすんの?)

よほどの高利回り物件でないと
10年間の期間収益で全額返済はできないでしょうけども

まあ、多少妥協して、全額返済できなくてもいいです。
その場合、繰上げ返済は期間短縮でなく支払額削減型の繰上げがベストです。
金融機関によっては、それができない場合もあります。
その場合は、借り換えなど利用して、
期間はなるべく長くしたまま、月次支払額を減らします。
最悪、年齢的な理由で借り換えができない場合、
現行ローンの期間短縮でもいいでしょう。

目的は、定年退職以降は返済における金利割合を減らし、
元金返済を増やす事が目的だからです。
結果、家賃による課税所得が増えてしまいますが、いいんです。

なにせ、サラリーマン給与がなくなっているので
家賃所得による税率は以前よりはるか低くなっているのですから。
(家賃ウン千万みたいな人は別ですが・・・)

もう、稼いだ家賃を税金でガバチョと持っていかれる事は、なくなります。
税率の階段が下がっていれば、家賃による税引き後の手取りは増えるでしょう。税率の階段が下がっていなくても、ローン返済額が減っていれば同様に手取りは増えます。

お子さんのいる方の場合、独立していて生活費負担は小さいでしょうし
その年齢で独身の人は、最初から生活費負担は小さいですし
うまく行けば家賃収入だけで生活できるようになります。

ただしここで、大切な判断が必要です。
この物件、その後も長期で運営できる物件かどうか?
そうでない場合、一度売却して新しい物件に組み替えるなど検討が必要です。

今後、年金支給時期がどうなるのか? 
年金がどの位もらえるのか?
そういった事は全く分かりませんが、
最低でも年金支給開始時期までは
賃貸経営できるぐらいの物件である必要があります。

そして年金がもらえるようになったら
物件を売却して出口です。

恐らく上物は償却しているでしょうが
売却も土地値程度でしょうから
うまく行けば譲渡税を払わずにいけます。

後は、売却で得たお金と、使わずにおいた退職金と、スズメの涙の年金で
優雅な生活を送るなり
現金でもう一回再投資するなり
(ジイサンじゃローン組めないけど)

その時の体力に相談して決めればよいでしょう。

国からもらえる年金なんてあてにならない時代です。
殆どの人が失敗する株投資とか
DCF割引率考えると殆ど儲かってない投資信託とか

そんなのやるより
このやりかたで行けば
よっぽど確実な個人年金になるはずです

さて・・・
ここまでは

よくあるインチキコンサル


みたく
ず〜っと「定性的」な話
ばかりしてましたが

本当のところは
物件利回りとか
減価償却の価額と期間とか
ローンの金利と期間とか
頭金の入れ方とか

複数のパラメータの組合せでシミュレーションしないと
最適な戦略が組めません

「なんだよそれ〜?」という嘆きに
ちょっとだけヒントを。

利回り10% 物件価格8400万円 家賃月額70万円 新築
(家賃下落率最初の5年が年1%、以降年0.8%、平均空室率5%)
管理委託費5% 光熱費12000円/月
建物割合50% 設備比率35%定率法
路線価22万の土地50坪に、延床200m2の木造アパート
青色控除65万円と専従者控除130万円 
所得税30%+住民税10% の条件で

1−5年、5−10年、10−15年 の平均年額CFと
5年後、10年後、15年後 の期間収益、残債、売却した時の手残り
(売却価格は、少しシビアに、下落した家賃で利回りを5年毎に1.0%ずつ上げて計算)について

.侫襯蹇璽鵝兵己資金は諸費用だけ)と 頭金物件価格の2割で
シミュレーションした画像を付けておきます。
(10年後、繰上げ返済して以降のシミュレーションは別に必要です)





ちなみに、この物件だけで食ってくのは難しいですけど
一例として、ある程度の数値感覚と、傾向・特性は掴めると思います。

ところで巷には色々な輩がおりますが
この程度の提案ができない奴は
ファイナンシャルプランナーとか
不動産投資コンサルタント
などと
自らを名乗らないで欲しいです。

なんていうと、また敵作っちゃう・・・

って言いながら、自分、宅建もFP資格も持ってません!(自爆)

だけどさ、これだけ、はっきり解説しちゃうと
このネタ、ぱくって営業するやつ
増えるだろうな〜
健全なサラリーマンと業界の発展の為になればいいけど

きっと都合のいいとこだけ使って
インチキ売買に使う奴も
出てくるんだろうな〜
情けない・・・・

そんなわけで・・・

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サラリーマンvs個人事業主

先回のブログの中で、自分でも何気なく書いた一言ですが、よくよく考えると、こんなこと、まともに言っているコンサル(もどき)とかブロガーとかいないので、ちょっと掘り下げてみました。何って?

小規模の既存個人事業主が不動産投資をやってもあまり儲からない。むしろサラリーマンの方が不動産投資に向いているというハナシ。

ヤバイ、また敵を作ってしまう(自爆)


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ところで・・・・

ちょっと前の狼閣下(← いつの間にか関西でこう呼ばれるようになってました)
のブログで

「最近、ホントろくな物件ないんですよ。それなら自分で作っちゃった方がましかも〜」

みたいなコメントありました。

みなさん、危険ですから真似しちゃだめですよ。
素人が土地から新築なんてやっても絶対に儲かりません!
高い設計費、エグイコンサル料、キックバックだらけの建築費、あげくの果てに安い材料バンバン使われて、施工も手抜きで、将来泣くだけです。

絶対にやらないでくださいっ! ← ポジショントークモロだし(自爆)

でも、どうしてもっていう人は、

kkenji君に頼んでください(あれれ〜?)

さて本題です。

小規模の個人事業主が不動産投資やっても儲からない理由とは?
なぜサラリーマンの方が向いているのか?

ワタクシ、税の専門家ではないので、テキトーに書きますし
しかもサラリーマンの場合との対比で、前提として「不動産投資を始める前の可処分所得が同等の場合」という前提で書きます。

簡単に言うと、既存個人事業主の場合は、税制上認められる各種必要経費(例:自宅事務所、自家用車、水道光熱費、等を、家事按分で経費化する)を、既に税務申告に取り込んでいるので、不動産投資を始めることによって新たに得られる家賃収入増が、モロに税額増に直結してしまう点があります。

サラリーマンの場合、従来、必要経費なんて認められないので、所得税を控除された後の可処分所得の中でそれらを賄っていたわけですが、不動産投資を始めることで、例えば自宅事務所、自家用車、水道光熱費、などを実態に即した家事按分割合で経費化する事ができます。

また不動産投資を事業規模にしておけば、奥さんを青色申告専従者にして所得を圧縮できますし、青色申告控除を利用したりと、新たに得られる家賃収入が、いきなりモロに税額増につながりにくいという点があります。

具体的な数字で行くと、現時点で所得(収入じゃないですよ、課税の対象となる所得という意味です)が500万円の個人事業主とサラリーマンがいたとします。

この人が、フルローンで1億円利回り10%、建物割合50%、償却期間20年残くらいの物件を買ったとして、家賃収入1000万円、金利250万円(元金返済250万円)、原価償却250万円、運営費(税金、管理費等)150万円の物件を買うと、

不動産による税引前の手取りが、1000−250−250−150=350万円
単純に不動産のみの課税所得を単純に計算すると 1000−250−150−250=350万円。よって、従前の所得と合算すると、350+500=850万円が課税所得となります。

サラリーマンの場合、年収870万円の人で、ざっくり計算して社会保険が年間80万円、配偶者控除ありのケースだと、課税所得が500万円くらい、よって所得税は年間たったの58万円くらいです。これに均等割りとか無視してざっくり住民税10%を足すと、それでも税金は総額で年間108万円程度。ちなみにこの人の可処分所得は、生命保険とか除くと、870−80−108=680万円くらいです。

一方、個人事業主の場合、専従者給与をいくら見るかとか、経費をどうしてるかによるので、逆算で「収入」と「可処分所得」を求める事ができません。

ものすごく乱暴な比較計算の為に、どちらも一律「課税所得500万円」で不動産投資した試算をするなら、

サラリーマンの場合、
給与所得500+不動産所得350−専従者控除130(会社の扶養から外れずパート給与と比較して乖離のない金額かなと?)−青色控除65=655万円。このときの所得税は、約88万円、住民税が66万円、合計154万円ですから、不動産投資やる前から46万円のアップ。
前出した手取り350万円―50万年としても、税引き後で300万円手元に残ります。

一方、個人事業主の方の場合は、単純に総所得が850万円になりますので、その時の税金は、所得税132万円、住民税85万円、合計217万円、従前より109万円増ですので、350−109=240万円程度の手取りになります。

上記の比較だと、たった60万円の差ですが、実際にはサラリーマンの場合、前述した自宅事務所や自家用車の按分、通信費、光熱費、事務用品費、など、更に必要経費を計上する事で節税効果を高める事ができるので、その差は更に大きくなります。

今回の比較では、フルローンで1億円利回り10%建物割合50%償却期間20年残くらいの物件を買ったとして、家賃収入1000万円、金利250万円(元金返済250万円)、原価償却250万円、運営費(税金、管理費等)150万円、という比較的まともな都心型物件でローン期間も長めの設定で試算しています。

気をつけて欲しいのは、上記の運営費15%というのは、かなり良い物件のケースです。地方の築30年のRCで一戸あたりの面積が大きい割りに家賃が安い様なケースだと、運営費が30%くらいになると思います。これで試算すると、手取り収入は1000−500−300=200万円
課税所得が1000−250−250−300=200万円

個人事業主のケースだと、税総額が160万円になるので、不動産による手残りは200−52=150万円くらいとなり、前出の240万円と比較して悲惨な結果となります。

1億買って、手残りが150万円です。対物件手取り利回りが、たったの1.5%です。

「フルローンだからEquityは取得諸経費だけ、6%とすると600万円、だから、対Equity利回りだと25%、良い投資だと思いませんか?」というのは、数字を巧みにあやつる、インチキコンサルの手法です。

IRRで考えるなら、買うタイミングにも拠りますが古い物件は出口で確実にキャピタル損が出ます。都心の物件で建付減価が発生していれば別ですが、地方物件で更地にすると解体費も含めた差損を期間収益で埋められなければ、IRRは逆ザヤになります。つまり、出口まで行って赤字という事です。

ここまでの試算は、融資期間30年、金利2%台前半程度での試算ですので、まりおさんの様に、17年という短いローン期間でやれば、当然の事ならがら、CFはマイナス、デッドクロス、黒字倒産になります。

世の中には、こういった数字のトリックを正しく伝えずに、とにかく売れば勝ちみたいな業者やコンサルも多いのでしょう。

古いボロクソ物件、誰も買わないから見た目は割安の、クソ物件を
「リノベして賃貸して、何年かして転売すれば儲かるぞ!」
みたいな事を簡単に言う輩がいますが、

従来、古いクソ物件を正確にデューデリしてリノベするなんて、プロでも二の足を踏むリスキーなビジネスです。

超大手メーカーやスーパーゼネコンは絶対にやりません。その辺の、ぽっと出のえーかげんな施工業者か、よほど経験とスキルのある会社でないとやらない仕事です。

街場の業者なんて、新築ですら竣工後の瑕疵担保やトラブルの絶えない業界ですので、その中から素人が信頼できる業者を見つけるなんて、至難のワザです。

安いからと、テキトーなリフォーム業者にリノベさせて、いざとなったら逃げられて、転売したら売主に瑕疵で訴えられて、なんてことやってたら、商売になりません。

そういった、無理なスキムを、初心者投資家に押し付けるような輩もいる様ですが、一体どうなんでしょうね? 自分がケツ拭かなければ何でもありなんでしょうか?

てなわけで恒例の

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種明かし

ご無沙汰で〜す(笑) 
先回、狼さんのブログに外観写真&最寄駅名まで露出してしまった、ふくちゃん(元)新築アパート。狼さんのブログ

前回のブログで、思いっきり、ウソネタで誤魔化しましたが、みなさん、どのくらい真面目に信じちゃったんでしょうね〜(爆笑)

今日は、その種明かし。

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毎度、がつーんと書いて、ぼけ〜とサボる、超いーかげんなブログです。
あんまり自分にノルマ課さずに、適当にやった方が良いネタ書けるといい訳してます。

おかげさまで、繁忙期も5部屋の入れ替わり → 最終満室で乗り越えて、やっと春。
ちょこっとノンビリできるようになりました。

さて、前回書いた記事の解説です。

1. 外壁はガルバではありません。放射線を通さない特殊素材で作られたセラミック材で、米国NASAでスペースシャトルの開発に携わる友人に頼んで仕入れました。他では売っていませんので真似できません。

→ あははは〜 こんなのあるわけないでしょ(笑)
  真っ赤なウソです。はい。フツーの窯業系サイディング使ってます。
  しかもかなり安いほうのラインナップ。
  ポイントはメンテナンス性を主眼にデザインとどうやってマッチングさせるか。
高けりゃいいってもんじゃないので。
  
2. 表面利回り12%ですがNET利回りも12%です(謎)秘訣は、「貰う、拾う、自分でやる」で安く作りました。普通にやると10%切ります。コンクリをこねるところから、鉄筋曲げ、柱建て方、現場の掃除、大工の手元、砂利運び、そんな汚い仕事を自らやって、日当を稼ぎながらやらないと安く作れません。

→ こんな事やったら、現場の職人に邪魔がられます。 
  はい、ちゃんと、職人さんの仕事は職人さんにお願いして
  自分は自分の役割で仕事します。
  基本は上流側の仕事を自分がやり、コアは業者さん。
  後は分離発注や、直轄工事、自主工事でコストを抑えます。

サイトデューデリジェンス
マーケットリサーチ
ビジネスコンセプト
デザインコンセプト
プロジェクトマネジメント
スケジュールマネジメント
コストマネジメント
事業計画
基本レイアウト設計
デザインデベロップメント
水道局台帳事前調査
設備基本設計
プロット図作成
仕様書作成
材料選定
入札条件書作成
競争入札
見積り査定
工事価格ネゴ
発注業務
21 分離発注工事監理(解体、ガス、エアコン)
22 施工監理(品質)
23 施工ディテール作成
24 施工図チェック/承認
25 外装プロット図作成
26 インターネットシステム構築並びに機器設置
27 NTT工事打合せ
28 インターネット引き込み工事立会い
29 セキュリティーカメラシステム構築並びに機器設置
30 清掃局事前協議
31 ゴミ置場設置届け申請
32 アパート銘板デザイン、作成、取付
33 表札デザイン、作成、取付
34 エアコン架台組立設置
35 エアコンスリーブ位置検討および墨出し
36 エクステリアデザイン
37 ライトアップ照明デザイン
38 カーテンレール取付
39 火災感知器取付
40 消火器設置
41 ホスクリン取付
42 モデルルーム設置
43 物件紹介サイト作成
44 物件募集資料一式作成(各室レイアウト図、断面図、セールスポイント、等)
45 募集賃料検討/決定
46 一般媒介で複数社に賃貸募集

上流側の仕事も全て設計事務所さんにお任せすると、200〜300万円位かかるらしいですね。自主工事は、かなりコストダウンにつながります。

3. 梶ヶ谷は「黒ひげ危機一髪ゲーム」の土地です。土地等高線を見てもらえば分かりますが、谷と尾根だらけで地盤が傾斜しており、地表面のしたがどうなっているか全く想像がつかず、普通に杭を打っても不動沈下のリスクがある危険な土地です。246造成でガラ捨て場だった土地とか、ゴミの不法投棄場を埋め立て分譲し土地など、危険きわまりないエリアなので、素人は手を出すには危険なエリアです。

→ これはかなり本当です。
  消去しちゃった以前のブログにも載せましたが、一本裏の辻沿いの家で、思い切り傾いて隣家にめり込みそうなの、ありました。
  丘陵地は初心者には難しいエリアです。地盤のみならず、駅からのアクセス(特に夜の安全性)、周辺の雰囲気、日照、水の出方など。
  梶ヶ谷エリアで、使えるな〜という場所はやはり少ないです。
  そもそも、良い土地は建売業者が殆ど上流で持ってきますし、戸建人気エリアなので、アパート用地は中々出てきません。地主はいっぱい土地持ってるんだけどね〜。

4. 梶ヶ谷の16m2台のアパートの家賃は5万円前半が相場です。最近は4万円台もちらほらと。収益物件やるなんて無謀ですので、皆さんは真似しないでください。

→ これはかなり本当です。場所にもよりますが、○○方面とか、ちょっと離れるとかなりヤバイです。築20年くらいのロフト付16m2三点は5万円台です。

5. 役所の建築主事と争うと、竣工検査でコテンパンにやられます。自分のアパートはそのせいで引渡しが3ヶ月遅れ、賃貸付けの旬を逃しました。

→ あははは〜 まっかなウソ、ウソ、ウソだよ〜ん!
  図面通り建物作っとけば、竣工検査なんて30分もかかりません(笑)
  ちゅうか、建築主事の見解相違ってのは、ちゃんと対処の仕方があるので。その辺りは経験ちゅうかノウハウなので。

6. ロフトですが、壁、天井、全て鏡張り(ラブホの、あれ、です)にして広く見せています。実際は2畳程度の狭いロフトです。

→  実は、このロフト、回転ベッドもついてますっ! ウソです。

7. 木造アパートは積算価格が費用と大きく乖離する為、頭金をいっぱい用意しないと融資が降りません。フルローンなんて絶対つきませんし、銀行掛け目をいれると、そうですね〜、50%くらい頭金用意しないと無理でしょう(某超有名ブロガーさんも融資が伸びず、結局半分くらい頭金入れたそうです)。まあ、投資というより、趣味ですので、みなさん止めたほうがいいです。

→ これは結構本当かも。
  特にクズ土地系でやると、土地の含みが出ないので、全体の評価額が伸びません。
  掛け目は銀行次第ですが、積算評価の15万円/m2は、極小アパート系では到底建ちませんので。
  
坪単価というのは、坪あたり賃料と一緒で、ロットが小さいほど高くなります。
16m2のアパートでも30m2のアパートでも、単身用であれば、水廻り(UB、トイレ、キッチン)、クローゼット、、デンキ引き込み、ドア・窓など、グレードが同じなら基本的なコストは変わりません。れらのコストが床面積と関係なく、戸あたりのベースラインとしてかかってきます。

方程式にするなら

一戸あたり建築費 = 面積単価 x 部屋面積 + 戸あたりベースライン
中学校で習った一次方程式と同じです。

面積単価に該当するのは、フローリングとか、クロスとか、屋根とか、基礎とか、外壁とか。このあたりのカラクリがわかっていて、各工事費目ごとの単価がわかっていれば、上記の一次方程式で概算レベルで算出できます。

自分が、土地にボリューム入れて、ちゃちゃっと収益計算できるのは、実はアパート建築費簡易シュミレーションソフトを自主開発して使っているからです。(本邦未公開)

「アパート建築費を坪いくらで議論するのは意味がない」というのは、実にドンブリ勘定で意味外ないという事をご理解いただければと思います。

戸あたり建築費いくら、戸あたり家賃いくら、だから収益性が・・・・と考えて下さい。

という感じで、狼さんのおかげで、かなりの情報をディスクローズさせていただく事となりましたが、

「知っているという事と、実際にできるという事は別問題」ですので、まあ良いかなと。

自動車免許も持たない人が、自動車教則本をいくら読んでも、いきなりF1マシンで鈴鹿を走るとまではいかなくても、筑波サーキットを1分30秒で走るのも無理でしょう、というのと同じです。・・・

ちなみに、熟練すると、50ccバイクのノーマル仕様でも、筑波1分30秒くらいで走れました。400ccバイク街乗りで結構いけてる人でも、筑波1分20秒くらいかかりますので、この原付、結構早いことになります。最高速度は90kmしか出ませんが(笑)。ダンロップ下が高速コーナーだった旧コースの時代ですけど・・・・

ちなみに、ふくちゃん、RS125の‘87で、筑波は1分5秒台がやっとでした・・・・
って、あれ? なんのブログだったっけ?

酔っ払ってるから、なんでもいいや〜 あはは

さて、そんなわけで恒例の

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