ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

週末土地探し

不労所得に飽きたのと
家賃が順調にたまって自己資金もできてきたので
物件探し再開すますた======!!!

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週末、色々廻りました。
当然の事ながら、図面と住所地番だけ貰って
一人で見に行きます。
業者さん来ると煩いし、手間かけさせるのも悪いしで。
中古、土地、戸建とコダワリなく探します(笑)

東横線ターミナル駅徒歩14分の築20年アパート。
利回り9.8% で6500万円くらい。
無理すりゃ将来割れそうな土地
土地勘から申して戸建需要あり

だがこの値段じゃ高すぎね!
別の業者さんから金融流れとは聞いていたが
現地で関係ない張り紙とか観察してると
売主が誰でどんな類か分かったりしてオモシロい。
だから現地視察は大事です。

4500万くらいになったら美味しいけど
売主があそこじゃ
それはないのでパス(自爆)

次に土地 某JR駅徒歩5分
立地良し環境良し
地盤危うし(笑)
道路付け弱いけど、川崎だからなんとかなるさと思ったら
微妙な距離で横浜市でした!残念!
ちょろっとヨコについた私道がどうみなされるか
それ次第。
でもって、5000マンじゃ収益合わないから4000万くらいならねと・・・
業者さん焦り気味。いやな客だね〜(自爆)

で今度は某JRと私鉄が近接した駅徒歩4分の戸建。
なんで戸建?
ナイショ。
うまくナシが付けられるとオモシロい物件。
これは調査中なのでナイショ。

そして翌日、都内遠征で土地探し。
某JR駅から徒歩13分。
駅前が大賑わいの結構人気駅。
幹線道路越えて13分歩くと閑静な住宅街。

路線価36万、55坪が5000万円弱。
ありえないっ!
ってわけでなく、ちゃんと理由があるのら
実際の接道は36万から入った私道の奥のドン付。
でもって地役権とかついてます。
現地確認して、別にそれは害にならないと判断したけど
やっぱ値段。

駅距離とか賃貸付けの弱含み考えて
利回り12%から逆算すると4000万くらいでないと難しい。
私道ドン付地役権
バツ2なチョイややこしい土地だしね。

某大ベテラン様に伺ったら
やっぱり4000切らないとね、というお話。

現地見てたらエンドの内見が結構あって
あ〜ネットにでちゃったのね、と。
調べたら売主は業者らしい。
抜いてるんだろうな〜

エンドから見たら格安だから
地役権とか気にしない人なら、出し値で買うんだろうなら〜
エンドダメで売れ残ったら交渉のチャンス?
それまで放置プレイ。

土地は縁ですから〜

ふくちゃんの週末ツアーは
こんなカンジでした。

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クリステなんとか

ちゃらい名前の仲介業者
クリステ○ 
釣堀サイトの新着情報
立地がまあまあなので
立替え用地にと
昭和46年アパートに問い合わせ

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ちゃらい営業から夕方電話
電話の向こうは
新築ワンルーム業者並に
電話営業数十人?

問い合わせ物件じゃない資料を送りつけ
「良い物件がありましたので」

内容聞くと
駅から4分は良いとして
利回り10%
築24年
土地も積算割れまくり

家賃設定も
かなり無理目

意味ないじゃん!

あんまり偉そうにノウガキ垂れるので
すかさず聞きました

「○ルガで組んで、税引き後CFどのくらいになるの?」

日本語通じませんでした(自爆)


もう一回、聞きました。

「これじゃ○ルガ以外、融資無理ですよね? 金利4.5%で利回り10%で、融資期間25年で、例えば所得税率30%で、税引き後で手取りいくら残るの?」

やはり、日本語は通じませんでした。


仕方がないので、

Assuming 4.5% compound interest rate for 25 years mortgage, if the proposed price would generate 10% rent per year, can you indicate the net profit I could get after the income tax deduction? You can apply 30% income tax rate just in case.

と、英語では聞きませんでしたが。

なんだ・・・・
新築ワンルーム業者みたいのが
中古市場に進出してきただけじゃん?

さすが釣堀サイト(笑)

ところでさ・・・
C○ネッツって、米国不動産なんちゃら資格とか言って
アメリカ行って研修やら受けてるって言いふらしてるけど・・

彼らが英語しゃべってるとこ

見た人いる〜????


ポジション作るの、上手な人たちですね・・・
今度、外人のフリして電話してみようかな?(にやり)

で、恒例のやつ・・・

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誰でも探せるアパート用地?

久々にネットで土地探し。
以前よりタマは出てきたという感じ。
得意なエリアで眺めていたら、あれれ?

これいいじゃん?
普通にアットホームに出ていました。

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業者さんの仕入れみたいなのを、素人が真似しようとしても
所詮、素人は素人。
特別なルートもなければ、銀行から融資枠があるわけでなし
現金勝負ができなければ勝てません

結局は普通に探すしかありません。
でもあるんですよ、たまに。

面積、単価、立地、字型、容積率、道路付け
簡単なデータだけでも
慣れれば結構すばやく選別できます。

旗ざお地
坪単価は路線価x旗ざお割引0.8

前回新築アパートレベルの施工単価を入れれば
ちゃんと収益あいます。
自己資金1割くらいで
評価額に近づく新築プラン

広めのプランでも8部屋
新築で12%だせます。

小さいプランを無理やり入れれば10部屋。
13〜14%くらい出そうです。

土地の概略図に、プランをささっと入れてみました。
30分から1時間くらいでできます。

旗ざおですが、いい感じで収まります。
採光にチョイ、工夫がいりますが。

グーグル航空写真で
道路付けや周囲地盤もおおよそ読めます。

電話しました。

満額で買い付け一番が入っているそうです。
ネットに出てすぐに入ったとのこと。
自宅用とやら。
残念。

融資が流れたら自分の方へ回してくださるように
お願いしました。
馴染みの業者さんだったので。

風下情報も、捨てたものではありません。

昨年、何十という土地を見て、プランを入れてみて
収益試算してきたので
物件情報見て、OK、だめ、の判断が
紙の上で、できます。

グーグルの上空写真地図や
路線価情報など
ネットで得られる情報も役立ちます

これはという土地だけ
現地に見に行けば良いので
空振りも少なくなります。

マニュアルとか
ノウハウ本とか
本当に大切なノウハウは

実際に体得して初めて
血となり肉となるもの

不動産投資に近道なしです。

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大規模修繕済物件?

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平成22年屋上防水工事施工済み
築25年RC一棟もの
利回り12%!

いかかですか〜?買います〜?

前回に引続き怖い水の話

最近ですね・・・・

「RCは大規模修繕で金がかかる」
を逆手にとった
「大規模修繕済」
なる物件を目にします

アブナイ、アブナイ

そもそもあなた?
屋上防水の種類、わかります?

アスファルト防水
シート防水
塗布防水

この違いくらい分かりますよね?

そして
どんな修繕がどのくらいの頻度で必要か?
その費用がどのくらいかかるか?

利回りもクソもないもんです。

シート防水、張り替えずにシルバーだけ塗って誤魔化しちゃうとか・・・
ありそー(笑)

どうする?どうする?

実際にあったハナシ

昨年の今頃
自宅の近所でRC5階建て築20年くらい
出ました!

駅から徒歩3分
大手スーパーのすぐ隣り!
でも線路もすぐ隣り!

価格が2億くらいで1階と2階の一部が事務所
小さめの3点UBのワンルームが20室くらい。
1・2階の事務所が空室で1RMも多少空いてましたが、
その状況で利回り10%。

埋まれば13%くらいに化けるかも?
某地元の地銀(汗)が任意売却で融資の付け替え先を探して
某OBのいる仲介業者(あはは〜)に依頼

自宅から歩いて5分なのでそっこーで見に行きましたが・・・

1年ほど前にやり直したシート防水が気泡で膨れ上がり
高架水槽の架台は錆びまくり、FRPもかなり痛んで
外部に面した共用廊下と非常階段はボロボロ・・・
外壁は一部タイル、殆どが吹きつけですが
問題は足場をかけるには、裏側の駐車場、建物長手方向に30m以上を借りないと無理・・・・

受水槽と機械室は外から見れなかったのですが押して知るべし・・・
ざっくりドンブリ勘定で
大規模修繕やると軽く2000万円くらい行っちゃいます。

修繕費用込みでフルローンになれば
という条件で、やる気なーく返事しました(汗)

その後誰かが買ったのでしょう。
少し前に大規模修繕して
外壁もきれいになりました。

駅直近でスーパー真横なので
線路の音が気にならない方なら
住むでしょう・・・

で問題は・・・
利回りどのくらいになったのでしょうか?

横浜駅5分1RMを仲介してくれた業者さんが現在管理しているので
今度聞いてみたいと思います。

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