ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

死にかけたジイサン

一昨日、死にかけたジイサンに会いました。
自分んちのジイサンじゃなくて、もちろんよそのジイサンです。

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サラリーマン仕事で休日出勤
午後出で時間があったので赤羽まで足を伸ばして久々に

(仮称)赤羽不動産社長


にあって昼飯食ってきました

社長んとこの店
赤羽駅からは近いんだけど
目立たないたたずまいの
4畳半くらいのお店で

実は管理物件1000室以上
やってます。

従業員は社長含めて1.5人(すげ〜)
あ、15人じゃないです、いってんごにん (一人と半分)
しかも業務はかなり
アナログ・・・・

殆どの店子が
家賃を現金で持ってきます。
そしたら、通帳みたいのに判子押すんですよ。

そんなの見たことないでしょ?
素人大家さんたち(笑)
・ ・・って、ふくちゃんも素人だけどさ(自爆)

要は年寄りやら日雇いさんやら

銀行振込できない店子
が多いとか

そんな店子の住んでるボロアパート
いくら高利回りでも
素人サラリーマンにゃー管理できへん(汗)

さてお昼ご飯を食べに行く途中
コンビニの前で

社長がいきなり

ジイサンに因縁をつけた!!!


じゃなくって、フツーに話かけた(汗)

隣で会話を聞いてたら
どっかのボロアパートの店子ジイサンらしい

後で聞いたら、少し前にジイサンぶっ倒れて動けなくなり
近所の通報で
警察立会いで部屋をあけたら

ジイサン虫の息


警察が救急車を呼ぼうとしたら
ジイサン「救急車には乗りたくない」
警察も本人に拒否されると何もできないらしい

とりあえず区のヘルパーとか連絡して
なんとか死なずに済んだが
結局、翌日、救急車で病院送りになったらしい

その時に・・・
救急車に乗りたくないジイサンが
乗るのを拒んで叫んだそうな

こら!はなさんか!


題して

「はなさんか!ジジイ」


もうすぐ春ですね〜♪

枯れ木に花を咲かせましょう〜♪

花さかジジイ


なんちて!

で、何が言いたいのって?

実は脳卒中気味のジイサンのしゃべり

ゴワゴワで言ってて、隣で聞いてて、

何言ってるのかよくわからん!

内容も無茶苦茶でよくわからん

こんなにジイサンが滞納しちまったら

取り立てどころじゃ

あらへんで〜


会話にならん・・・
社長フツーに話してたけど・・・
あいつ、もしかして実は超能力者かもしれん(爆)

てなわけで

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あれ?今日のはネタにもならん? 

ぶひひ〜ん 


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地方競売物件で大儲け!

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簡単に言うと

でかくて平米家賃の安い物件


儲かりまへん


地方で競売物件。ロット単価が安く手が出しやすいのは確かです。

こういうの買った人がいるみたいです。

2LDKと3LDK混在、16戸、家賃年間800万円
保険料の査定から逆算すると、

一戸あたり50m2以上。


1850万円くらいで落としてリフォーム費用は1300万円位見込んで、諸費用300万円、利回り23%を想定しているそうな・・・

50m2で、ひと部屋あたりの月額家賃、4万2千円程度ねぇ・・・

都心なら

風呂無し6畳アパート


の値段だよ・・・

ファミリータイプだから給湯器1台壊れると、二か月分の家賃だね・・・
短めのローンらしいから、手残りは家賃の1/4くらいだろうから、それでいくと8か月分・・・・

フクザツ・・・・(汗)

そして更に大変なのは・・・

保険料 15年分で200万円とのこと

固定資産税もかなりでかいでしょ・・・
土地面積知らんけど、50/80くらいの土地に立っているとうい事は
いくら路線価低くても結構いくでしょ?

リフォーム費用は利回りに盛り込み済みで良いとして

築15年とのことなので、5年後、10年後、修繕でさらにお金かかるでしょ
なんせ、延べ床800m2の木造アパート(笑)
何をやってもお金かかります。

一方で・・・家賃はひとへや月に41、600円

平米単価で言うと832円


ちなみに某デザイナーズアパート(汗)は、

平米単価 4千300円


1/4なのね・・・

部屋面積は1/3なので維持費も?
ちなみに新築だと15年は殆どかからず・・・

地方中古物件を買うのを煽っている人たちがいるようですが
その場合は
利回りというモノサシを捨てて
平米単価で計算しましょう。

平米価格が安くて、平米家賃単価が高く取れて、家賃あたりの維持費が小さい物件
プロの皆さんはフツー当たり前にやっているんですけどね・・・

所詮、素人大家ですからね〜


なんで素人大家が地方競売物件を1番手で落とせるのか?

ビジネスモデルとして成り立たない、プロが絶対買わない価格で落とすからでしょうか? 儲かってるのは、融資コンサルとか、リフォーム業者とか、抜きまくる管理会社とか?

プロが手を出さない物件を素人が買って儲かるか?
自分のスキルと照らし合わせて、よーく考えてみましょう(イヤミ〜)

数字というものは
%に置き換えた瞬間に意味を持たなくなるものがあります。

%に置き換えるのは、他人を落としいれようとする者が

リスク要素をブラックボックス化


するための手段

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外乱試験

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外見から判断できない物体の内部特性を
その物体を破壊せずに分析する方法として
外乱試験という方法がある

例えば一見強固に見える硬そうな物体に
インパルス(衝撃波)を与え
その反射波を分析すると
中が空洞であったり
中が軟弱であったりする事がわかる

たとえば地盤調査における
表面探査法

比較的安価にN値を推定し
地盤改良の要否を判定できる

こういった外乱試験は
何も物理特性にしか使えないわけではなく

例えば組織とか
人間の性質とか
性根とか

普段の外見からは判断しにくい場合において
意図的に外乱を与え
その反応を見ることで
分析する事ができる

普段つくろっている態度言動
外乱により引き剥がされ
隠れていた本性が露見する

さて・・・・
何でそんな事を言っているのか
ここまで読んで分かった人は
よほど勘が良い人か
天才か
一部の関係当事者のみでしょう・・・

以上

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高利回りぼろアパートで大儲け

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一部の凄腕大家さんのサル真似

「土地値以下の古い物件を高利回りで」

というのが最近流行っているらしい

特に「生活保護者を入れれば儲かる」みたいなことを
有料セミナーとかでやっているらしいが・・・・

古い
→ 安い 
→ 高利回り 
→ ついでに積算も出る

そして・・・・

死人も出るっ!
 


事実なんですって!

(仮称)赤羽不動産社長なんて、古めの物件1000件以上管理していると、
年に片手くらいは確実に仏様にご対面

特に古くてボロイ物件は
家賃が安くて、所得の低い身寄りのない
一人暮らしの老人が多いのです

そういう老人
ある日、ひっそり亡くなっているそうです。
近所の人から「何日も出てこなくてオカシイ」と連絡が入り
合鍵で中に入ってみると・・・

そこには即身仏と化したご老人が・・・

ならまだいいが・・・

真夏だと・・・・

窓には びっしりとハエ が這い回り

玄関を開けた瞬間に独特の異臭

そして・・・・
そこには・・・・

もはや人間の形をとどめない

液状化した腐敗物
が・・・

床に溶けて流れだし


ちょっと掃除したくらいではその異臭は消えない
部屋から出ても、服や髪の毛についた異臭が消えない
なぜお葬式に線香を焚くのか、やっと理解できる瞬間

警察が来て遺体をビニール袋に入れて持ち帰る

だが破片や残り汁

床にこびりついたまま


普通のハウスクリーニングじゃやってくれない
専門業者に特別料金

そして・・・
その液体が根太や土台にしみ込むと・・・・
専門の大工を呼んで構造から工事が必要・・

最期に坊さんを呼んで部屋を供養

一体いくらかかるんだ?

そこらの大手系管理会社じゃ
とてもじゃないけどメンドウ見てくれない

自分で処理する?
警察に立ち会う?
遺族探し?
残置物処分?

それでもあなたは

チャレンジしますか?


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サラリーマン大家の心得

復刻版シリーズです。
最近「昔のブログ読みたい〜」というリクエストがあるので
消去した記事の元データから特選した配信します。

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心して読むべし!その道は甘く険しく時には楽しく時には苦しい。だが報われる瞬間は必ずやある、永遠のものではないが・・・。偉そうに言うほどの人間ではないが、このブログを訪れたのも何かの縁。お付き合い戴こうではないか。

サラリーマン大家の心得


1. まずはサラリーマン本業で成功せよ

2. 家賃には手をつけるな

3. 勤勉であれ

4. 家族を愛せ

5. 夢を持て

6.  人生を楽しめ

はい、えらそーですね(自爆)
少し謙遜して解説します。

1ですが、会社で出世しろとか、高級を取れ、とかいう意味ではありません。勝ち組とか負け組みとか、そういう意味ではないです。「今の自分の仕事の中で、きちんと成果を出しましょう」という意味です。たまに現実逃避で不動産に賭ける人がいるみたいですが、不動産投資の世界でも、嫌な事や辛い事や苦しい事はたくさんあります。むしろサラリーマンより大変だと思います。自分で決めなければいけない事、自分がやらなければ誰もやってくれない事ばかりです。ですので、少なくとも会社という「組織の加護」の中で行うサラリーマン活動くらいは、そつなくこなして欲しいという事です。

2ですが、借入を主体とした賃貸経営は、儚く脆いものです。ブログで成功している人たちは、いわば特異まれなスーパースターだと思ってください。ゴキブリを一匹みたら、実は100匹いると思え、せくすい空室党は二人しかいないが全国に潜在党員は3000人? じゃないですが、甘い夢を見て失敗しているサラリーマン大家さんが大勢いるという事です。少なくとも、M光トレーディングやU伸プロパティーや、新築ワンルームの顧客リストの数く位いるはずですので、その数は数10万に上ると思います。家賃のあがりは全て内部留保するか、次の物件の自己資金にとっておきましょう!

3.ですが、労働力投入派大家(本人はダイエットだと思っている)のふくちゃんとしては、サラリーマン大家は勤勉であれ!と思っています。乾いた雑巾を絞るがごとく、マイクロマネージメントでやらないと収益は残りません。他人に頼る前に、自分でやれる事は自分でやりましょう。自分でやれない事も勉強してやれるようになりましょう。うまい下手はありますが、最低でも一度は自分でやってみましょう。その上で、何を自分でやって、何を他人に任せるか判断した方が良いと思います。

4ですが、独身の人は彼女(彼氏)とか、親とか友達とかに置き換えてみてください。どれもいない人は、ペットでもフィギュアでもなんでもいいです。不動産に限らず、人生の色々な局面において「判断を下す」事を迫られる場面が多々あると思います。その時に、自分にとって何が一番大切なのかを分かっていないと、正しい答えが出せないと思うからです。その辺りを勘違いして寂しい結末を迎えている人は少なくないと思います。「自分は何故、今これをやっているのか」常にきちんと答えられるようにしましょうという事です。

5. 夢を持て これは少し前のブログでも書きました。一番大切な事は「自分がどういう人生を送りたいのか」をきちんと自分で分かっている事だと思います。これがないと、大切な局面でブレルと思います。ブレタ判断はブレタ結果を生み、ブレタ後悔を残すことになると思います。

6. 「人生は短く一度しかない」色んな意味で人生を楽しんで欲しいです。我慢だけの人生でなく、ささやかでいいので自分にもご褒美を。今生きているのは単に運がいいだけ。何回か死にかけると、そんな心境になります。

は〜・・・説教くさいブログでした。

**************

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