ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

ここが変だよシミュレーション

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かつて


私のポリシーはエクセルとかで

シュミレーションとかしない事です



と、のたまうTV出演系の売り子さんがいらっしゃいました

あの人は今???
住宅ローンどうなったんでしょうね?(汗)

ちなみに、シュミレーション でなくて、

シミュレーションです。

ここが変だよ

ちゃんちゃんっ!


なんて終わるとランキング落ちて啓蒙活動にならないので

今日は一つだけタメになる?ヒント

ちなみに「お宝」の先生も忘れていたようですが

長期でシミュレーションする場合、固定資産税もちゃんと変動させてください。

固定資産税を購入時の金額で30年引っ張っている人がいますが
特にRCとかでやっちゃうと
きつすぎシミュレーションになっちゃいます。

固定資産税は必ず下がります。


なぜかというと

地価がドンドン下がっているからっ!


という説明は事実ですが、情けないので置いといて

法定耐用年数内にあるうちは上物の評価額が設定残価まで下がってっていくからなんですね。

さて問題は・・・
中古で買った物件の現時点での固定資産税評価額を元に
10年後の固定資産税をどうやって自動計算するか?

簡単そうで面倒です。

理論的には中学校の数学レベルです
三角形の相似計算
これがヒントです

ただし方程式にしてエクセルのセルに押し込もうとすると
かなり複雑な式になります。

こんな感じです
新築価格=(d*Tn-n*Ty)/(d-n)=d*Tn/(d-n+n*y)
評価額=(To-Ty)*(1-nx/d)+Ty
これを使って
=ROUND(IF(E17<=$C$6,($C$13-$C$14)*(1-E17/$C$6)+$C$14,$C$14),-2)

みたいにして計算します。
わかんないでしょ?あははは〜

やっぱ勘とドンブリの方が楽でしょうか〜

ちなみに

最近、自称「不動産コンサルタント」と称する
溝の口あたりの仲介業者が
○待ちで取り上げられていて

「当社の強みはシミュレーションです」
とのたまっていました

たまたま
この会社が仲介している物件が
シミュレーションデータと一緒にメールで送られて来たので

見てみたら〜

あれ〜?
これってさ・・・

ふくちゃんが、

○イアの社長にあげた

ハッピーシミュレータの

パクリじゃん?


しかもロジックがだいぶ変(笑)

っていうか、税引後CFが低いの誤魔化すのに
だいぶ苦労してますね〜ってカンジ

あはは〜 まあ、多めに見るか〜
社長には世話になったから(汗)

さて・・・

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