ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

地方競売物件で大儲け!

儲かりまっか〜?
ぼちぼちでんな〜
高利回り物件でガッツリいくで〜
ホンマかいな〜?

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簡単に言うと

でかくて平米家賃の安い物件


儲かりまへん


地方で競売物件。ロット単価が安く手が出しやすいのは確かです。

こういうの買った人がいるみたいです。

2LDKと3LDK混在、16戸、家賃年間800万円
保険料の査定から逆算すると、

一戸あたり50m2以上。


1850万円くらいで落としてリフォーム費用は1300万円位見込んで、諸費用300万円、利回り23%を想定しているそうな・・・

50m2で、ひと部屋あたりの月額家賃、4万2千円程度ねぇ・・・

都心なら

風呂無し6畳アパート


の値段だよ・・・

ファミリータイプだから給湯器1台壊れると、二か月分の家賃だね・・・
短めのローンらしいから、手残りは家賃の1/4くらいだろうから、それでいくと8か月分・・・・

フクザツ・・・・(汗)

そして更に大変なのは・・・

保険料 15年分で200万円とのこと

固定資産税もかなりでかいでしょ・・・
土地面積知らんけど、50/80くらいの土地に立っているとうい事は
いくら路線価低くても結構いくでしょ?

リフォーム費用は利回りに盛り込み済みで良いとして

築15年とのことなので、5年後、10年後、修繕でさらにお金かかるでしょ
なんせ、延べ床800m2の木造アパート(笑)
何をやってもお金かかります。

一方で・・・家賃はひとへや月に41、600円

平米単価で言うと832円


ちなみに某デザイナーズアパート(汗)は、

平米単価 4千300円


1/4なのね・・・

部屋面積は1/3なので維持費も?
ちなみに新築だと15年は殆どかからず・・・

地方中古物件を買うのを煽っている人たちがいるようですが
その場合は
利回りというモノサシを捨てて
平米単価で計算しましょう。

平米価格が安くて、平米家賃単価が高く取れて、家賃あたりの維持費が小さい物件
プロの皆さんはフツー当たり前にやっているんですけどね・・・

所詮、素人大家ですからね〜


なんで素人大家が地方競売物件を1番手で落とせるのか?

ビジネスモデルとして成り立たない、プロが絶対買わない価格で落とすからでしょうか? 儲かってるのは、融資コンサルとか、リフォーム業者とか、抜きまくる管理会社とか?

プロが手を出さない物件を素人が買って儲かるか?
自分のスキルと照らし合わせて、よーく考えてみましょう(イヤミ〜)

数字というものは
%に置き換えた瞬間に意味を持たなくなるものがあります。

%に置き換えるのは、他人を落としいれようとする者が

リスク要素をブラックボックス化


するための手段

てなわけで

ネタ拾いに来たのなら

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ランキング上位にいないと

啓蒙活動にならんのよ!

ぶひっ!ぶひっ!


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