ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

急募!見学会!ふくちゃんデザイナーズアパート

既に入居申込が入っているので、この日限りです!
ふくちゃんの(元)新築デザイナーズアパートの見学会
1月29日(日)AMに急遽実施決定!

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2010年9月竣工当事
東京築古組メンバー他、一部の方だけに公開しました。
何しろノウハウの塊なので
ブログでも極一部の写真しか公開しませんでしたし
当時見学に来た方に対しては
撮影も許可された部分のみとし
写真の外部へにお公開は一切禁止
とさせて頂きました

その後満室になってしまったので
中を見たいという方にも中々お見せできず

今回、ひとへやだけ退去が出たので
1月29日(日)の10時00分に退去立会い
同11時00分に入居希望者の最終見学
その後、11時30分から1時間だけ、一般見学時間を用意しました。

希望者は「管理者にのみコメント」で
携帯メールアドレスと電話番号をお知らせください。
(時間が限られているので上記でないと連絡とれません)
人数制限があるので上限に到達次第締め切ります。
(ブログにて告知します)

見学にあたり条件があります。
当日、単身用の冷蔵庫と洗濯機を運べる車(普通のワンボックスで可)で来れる方を優先します。(直近にコインパーキングあり)
上記を車で3分のところまで運ぶのを手伝ってください。(オマケで、プチデザイナーズワンルームのリフォーム物件が見れます)
ワンボックスでない方でも、見学後、荻窪方面まで乗せていってくれる方は歓迎です。

なんてこんな条件つけたかというと
本当は自分の車で用足せるのだけど
その後、新年会入ってて飲むからなんですよ〜(自爆)

上記に該当しない方は手土産持参のこと(笑)
フレシネのCAVA程度でOKです(汗)

詳細はメールか電話にて。

そのというわけで恒例の

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今年は早い

今年は早いそうです。
正確には「今年も早いが更に早まっている」
何がって?
繁忙期のことです。

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先回の記事ですが内容が過激すぎたのか
ランキングが下がりません(笑)

さて。。。
少し前のブログで3勝2敗と書きましたが
新築(だった)アパートの方でも退去の通知

え?大丈夫?
はい、いいんです。これも想定内。
むしろ、この時期でよかったってやつです。

実はこれ過去にイワクつきの超属性の良い世田谷出身のお嬢さん
新築時に入居して、なんと三ヶ月で退去の通知
理由は「まわりの部屋がうるさい」
ん?と思ってまわりの店子さんには特にヒヤリングせずに様子見ました。

するとその後お父様から電話
「退去通知出しましたが、その通知をキャンセルさせてください」
そもそも一人暮らしの理由がこのお嬢さんとお母様の不仲が原因とか。
しばらく一人暮らしさせてみて、
年末に帰省した際になんとか関係修復できそうだったので
3ヶ月で退去通知
だか結局、母娘の確執は改善せず
娘はやっぱり家を出ると・・・・

おいおい・・・・・ふざけんなよ・・・・
過保護すぎちゃうん?
そういうのに利用しないでくれよ・・・

お父様いわく
「新築ですぐに退去など本当に申し訳なく思っています。実は私もサラリーマンの傍ら大家業をやっておりまして、ふくちゃん様のお立場、お気持ち、よーく存知ております。本当に申し訳ありませんが、なんとかお願いします」

なるほどね〜 しょうがないか・・・・
で再募集を打ち切って無事に契約継続・・・・

そのお嬢様が
今年の年明けに退去の通知

ま、いいか。
新築デザイナーズアパート発の退去
築浅募集の反響見るいい機会と割りきっています。
何しろ今年の秋には最初の更新ラッシュを迎えるので
その前に傾向をつかんでおければ
事前に対策が練れます

1月末退去というのも
おそらく副業大家のお父様のお気遣いかなと
勝手に善意に取っています。
なんせ3月末とかに出られたら目もあてられん
まして6月とかに出られたら最悪(笑)

さて・・・・
内見可能は2月初旬
あまり早くネットに募集出しても新鮮味が薄れるかと思い
ほかっときました

退去通知受けた近隣駅の店長さんともそんな風に話しただけなのに
その店長さん、そっこーでネット掲載しちゃいました(笑)

そしたら同じ駅の別の仲介さんから電話があって
「ふくちゃんアパート空き出たんですか? ○○○コ○さん一番で掲載してましたよ〜」
みなさん近隣ライバル動向、観察してるんですね。
仕方ないからこの店長さんにも「出していいよ〜」

そしたら今朝、自作アパート紹介ウェブ(検索1ページ目にでるSEO済)経由で内見の申込み。
ウェブページのトップページのNEWのところに
「大変お待たせしました。○○○号室が2月初旬で再募集になります。ご希望の方は早めに予約をどうぞ」と書いてたのを地元に住む女性が見てのメール。

うーん・・・
みんな気が早い・・・・

赤羽不動産社長いわく
「地域にもよるんだろうけど、赤羽は早いよ〜
12月から1月にかけて結構動いてるよ〜」

そういえば渋谷の路面店の仲介さんも
「1月に入って動きだいぶでてますよ〜」

渋谷の別のチャライ路面店の店長さんいわく
「今月はいって、無茶苦茶忙しいです!」

アパート隣駅の仲介さんも
「1月はいって結構動きだしましたね〜」

横浜の大手からも「空室ありませんか〜?」

話を総合して類推するに
かつて繁忙期といわれた2月3月のサイクルが
どんどん前倒しになって1月2月がピークのようだ。
3月になると逆に動きが渋るという

ある方から
「12月になって全く動かなかった。非常事態だ。今度の繁忙期は今までにない厳しい事態になるぞ!」という脅しを頂いていたのだが・・・

少なくとも城南から南は違うのだろうか?
うーん赤羽でさえ今年は動きが良いみたいだし・・・

一つの情報ソースに縛られず
色々チャンネルを広げて網を張ることが大切かなと自分を戒めています。
過去の経験則にとらわれて戦略立てていると
気がつくと取り残されるかも。

そんなわけで、募集控えてた残りの2室(まだ未退去)も
今日募集まいちゃいました。

ただしエリア毎10社近く押さえている仲介さんの半分だけに。
残りの仲介さんは
第二段波状攻撃用に残しておきます(にやり)

大家業で自主管理5年もやってると
複数の仲介さんとも、しっかり関係構築できてます。

最初の年は区分たった4室の弱小大家でしたが(いや、小家だ)
地道に仲介さんに通って挨拶してお願いして
募集資料や写真データとか、自分で用意して売り込んで
そんな努力がなんとか実ってきたのかと。

そろそろ新米大家を卒業できるかな・・・・

というわけで恒例の

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追い討ち詐欺

塩辛い狼さんのブログや
大家の会のMLで
紹介されていたコラム

追い討ち詐欺みたいに感じてしまうのは自分だけでしょうか?

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塩辛い狼さんのブログ記事に出ていました。
リンクはこちら不動産投資で自己破産続出のXデー近し?

まず笑えるのは、ご自身は「不動産投資はやらない」と語るところ。
その方が「個人の不動産投資は絶対に儲からない」と豪語。

まるで運転免許証を持たない自動車評論家みたいですね。

そもそも不動産投資と言っても色んなやり方があるわけで
そのあたりをひとからげに「不動産投資」とくくった上で
紋きり型で言い切るあたり
まるで金○実業の例の「破壊的・・・」と同じノリです。

もっともらしい事がたくさん書いてありますが
普段からブログランキングに出てくるブロガー記事を読んでる目でみると
どれもこれも、どっかのブログで見たネタ、言い回し、表現、内容。

自分で不動産投資やった事ないやつが
ブログ読み漁って得たネタを
さも知ったようにコラムに書いているわけで。
こういうのを「オタク」と呼びます。

さらに困った世間知らずちゃんで
地主を「選ばれし者」などと呼んでいるあたり。
儲かるのは地主と企業だけと言い切っています。

地主こそ大損こいて
親からもらった土地まで手放しているんじゃないですか?
ぶっとんだ法人も数知れず、それがバブルでしょ?
最近のプチバブルだってね〜

川を泳いで渡ろうとする旅人を
川岸で高みの見物
旅人が上手く泳げないのを指差し笑うのみ
どうやったら上手に泳げるかなど
知る良しもなく
自分は川を渡ろうともせず
あれがダメだ、これがダメだと
評論ばかり

こういう輩いますよね〜
ご本業はマクロ統計だそうで(笑)
高みの見物みたいな仕事ですからね。

卑怯なことに
「個人の不動産投資は絶対に儲からない」
と最初に断言しているので、失敗したやつらを指差し笑うだけで
どうやったら成功するかなんて
書かなくて良いという論法

そんな偉そうなお方が「信頼できるコンサル」として、
ナントカネッツを紹介していました。
おいおい・・・・
あそこで買って儲かった人、聞いたこと無いぞ〜(笑)

だいたいさ、最初に「儲からない」と言っといて、何のためにコンサル紹介するんだよ?

どうがんばっても儲からないなら、コンサルなんて紹介しなくてもいいんちゃう?

怪しいコンサルが、無知で儲からない素人大家に、「どうがんばっても儲からないから、もう売っちゃいましょ〜」とか言って大損切りさせて、転売用に鬼さし仕入れする為?

そういう無知大家に

あ〜やっぱり。
自分だけでなくて、みんな儲からないのか〜。
じゃあ、しょうがないな〜
みんな損しているならいいか〜
安くてもいいから売っちゃう〜

そう思わせるのがクロージング?

困っているやつがいたら
そいつはカモだから
もっとムシリ取れ!
ってか?

「追い討ち詐欺」
という言葉

思いついてしまいました。

次回はシミュレーションでそれを検証してくださるようですが
これも○―ファの宣伝売り込みやるのでしょう(爆)

あんなもん、不動産投資素人のIT屋どもが、よってたかって世の中のソフトをパクリまくって作っただけじゃん。

くだんの記事の中で
「累積のキャッシュと売却後の損得との通算で投資の成否は決まってくる。これをIRR(キャッシュフローから算出した実質利回り、以降実質利回り)にして初めて投資価値が確定する。表面利回り10%が謳われる実質利回りは3%程であるという現実。」
とありますが

おいおい、Equityと期間設定しないと、IRRなんか出ないだろう? 投資っちゅうのは時間軸で考える、町の本屋に並ぶ入門書にでも出とるぞ? 表面利回り10%でローン組んだ場合の実質手取りCF3%と混同してへん?

こんな素人みたいな間違った事かいちゃうあたり、自分でちゃんと計算せず、どっかの本の知識を消化不良で流し飲みしているからでしょうか。

というわけで恒例の

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え? そう言う ふくちゃん?

ちゃんと儲かってるのって?

えへへ・・・ナイショ

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ガス給湯器最安値更新

年末の仕事納め直前に若い女性から携帯

ぷるりんこ〜♪

ん?クラブでお尻愛、じゃなくてお知りあいになったお姉ちゃん?
と思いきや、とある区分の店子さんでした

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ランキング100位外だったのに50位以内に戻っちゃいました〜
書け書けという皆さんのリクエストでしょうか?

さて給湯器交換のお話です。

昨年春に短大を卒業して
ブライダルサロンに勤めるお姉さま店子さん

オネエ「あのぉ〜 お湯が出ないんですっ」
ふ「それは大変ですね、いつからですか〜?」
オネエ「三日前からなんです〜」
ふ「は、はやく言ってくださいっ!その間大変だったんじゃないですか?」
オネエ「はい〜 お水でシャワーしてました〜」

う〜ん、なんといういたいけなお姉さまでしょう。
こりゃー、そっこーで直さねばっ!  ねばっ! ねばっ!

だが・・・・
電話貰ったのが12月26日(月)
年内間に合うかな〜
給湯機発注して、工事手配して・・・

26日の夜、仕事終わって家からネットで給湯器発注。
だが年末でいつ納品されるかは不明

同時に工事業者へメールで手配。
年末なので間に合うか?
店子さん、28日から実家に帰るので年内に工事する必要はないらしい。
年明け一番で勝負できるように手配するだ。

翌日、27日の午前。
給湯器はメーカーに在庫がある事を確認。
西○運輸が年末いつまで配送できるか確認中とのこと。

工事業者の担当と連絡がつき、年明け4日から工事可能とのこと。
店子さんに連絡したら、5日の朝が良いとの事で改めて工事会社に打診。

27日午後。
西○運輸が28日で配達できる事を確認。
これは、ふくちゃんの自宅へ配達してもらう。
店子さんに連絡して、年明け3日の夜に、ふくちゃん自宅から店子へ届けることにする。
工事会社から5日朝一工事OKを確認。
段取り完了

28日夕方
給湯器受け取り完了

1月3日夕方
店子へ給湯器を届ける

1月5日朝
工事完了

ちなみに今回の工事費用総額、新記録達成です。
以前やったとき、給湯器23,000円、工事費20,000円で合計43000円くらいであげたのでしたが、久々にその時の工事業者に連絡してみたら・・・・

20,000円が25,000円に値上がりし(これは以前ブログにも書きました)
今回電話したらなんと、給湯器交換工事が35,0000円に値上がりしてました。


理由はいくつか考えられるのですが
安売りで名前が売れたので値段をあげた
素人さんから直発注で受けてみたら、情報が正確に伝わらず手戻りや、やり直しで費用がかかってしまったので、値上げした

ま、こんなとこでしょうか?
仕方がないので、今回は新規業者を開拓したところ
工事費用は、接続部品、税込みで16,000円。

問い合わせのメールの発信者名のところに

不動産賃貸業
一級建築士 建築設備士
ふくちゃん

と書いたの効いたのか、業者価格扱いにしていただけたようです。


機器23,630+工事16,000=39,630
と、ついに4万円切りました。
しめしめ・・・

工事の方は綱渡りで無事に完了しましたが、冷たいシャワーに文句も言わなかった店子のオネエには、クッキーを差し入れしておきました。

さて、交換用の新品給湯器は、工事に先立ちバルコニーに置かせてもらったのですが、その際に、さりげなく室内をチェック。実はこれが大事。

今回、一番興味あったのは
店子さんが16.5m2の三点UBのワンルームを
どう使っているのか。

あまりじろじろ見るといけないので
雑談しながらさりげなく。

ベッドの配置、洗濯機のタイプ。冷蔵庫はどこに? クローゼットなしの部屋で服はどうしているの?キッチン使ってる?

こういったことって、例えばリフォームとか新築とか企画する際に、とても大切なんですね。そりゃー、クローゼットでもなんでも全部必要なものが揃っていればいいけど、限られた面積とか、物件価格とか、中古であまり手を加えられない状況の中で、どこまで金かけてやるか?

実は大家が心配する以上に、店子さんは自分たちで創意工夫して、住みやすくアレンジしているんですね。部屋の中を見せてもらって、それを実感しました。上手に部屋を使っています。

大家が自己満足リフォームに走る前に、店子さんが本当に求めている居住空間として一番大切な基本的な部分、そういったところをしっかり押さえたいと思います。

そうおもいつつ部屋の中を見ていたら、クネクネライトを発見!
ああ、そういえば、賃貸付けデコレーションでセットしてたら、内見にきた店子さんから、「入居の条件にクネクネライトください」ってのあったな〜と思い出しました。

うーん、やっぱりキラーアイテム。

年明けから募集開始の別のワンルームには、しっかりと、クネクネライト実装です。

クネクネライトをお求めの方は、ジェービルさんのブログへどうぞ。

そんなこんなで、ほっと一息ついていたら・・・・

ぷるりんこ〜♪

あれ?
年末に、横浜のTさん、ニーズのkkenji君と
プチ忘年会の流れで行った六本木のクラブで知り合った
○智大学のオネーチャンから・・・・

白いミニスカートに黒網タイツのオネエでした〜!

「遊んで〜」 だそうです(笑)

にゃはは〜 
新年早々、いいのかにゃ〜(自爆)

えへへ・・・ いいな〜と思った人は

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あ、こんちくちょーと思って、誰もクリックしなかったりして(汗)

3勝2敗

3勝2敗

繁忙期の成績です。
更新時期がきた部屋が5室。
そのうち3室は更新決定(まいど~)
そして2室は退去。(追い出しじゃないです・・・汗)

まあ作戦通りなので良し、とします。
え? 退去でも良いの? はい、頼んでこの時期に退去してもらったので。

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塩辛い狼さん
「書け書け」とせかされてしまいましたが

実は年末年始、無茶苦茶忙しかったのですよ。

詳しい事は一切ナイショですが
年末に新規物件の決済が1件
そして法務局へ届出しなきゃいけない別の案件が1件(笑)

中味は一切ナイショです(汗)
あはは〜ヤバイ事じゃないよ〜
プライバシーの問題ね(謎)

そしてお正月休みは例によって
家にこもって確定申告作業。
とりあえず数字の入力は全て完了。

今年はしっかり黒字です。
きっちり税金払いますが
とりあえず、おおよその税額がつかめたのでひと安心。

あとは細かい数字のチェックをやって
弥生の申告版(結局今年も買わされるんだよね〜)
が出たら印刷するだけなので、
2月15日あたりまでほかっときます。
なんせ、2月と3月は本業サラリーマンが忙しくなる事が分かっているので
やれることは先手を打って終わらせておかないと。

さて本題。

3室の更新は良いとして
2室の退去
実はこれも良しなのです
というより、最初から目論んで

実は退去の2件、元々は9月末が更新時期。
それをちょっとお願いして年末年始にずらしてもらいました。

第二繁忙期といわれる9月から10月ですが
最近は殆ど人が動かなくなりました。

この時期に退去があると
10月、11月、12月、1月、2月と
5ヶ月空室になります

ですので、繁忙期の前半で勝負できるように
時期を調整したわけです。

ある男性の店子さんには、前回の更新時に予め
契約期間を9月末から1月末に変更しておきました。
入居者火災保険だけ余計にかかるのですが
その代わりに更新料を半額にするということで。

もう一人の店子さん(20代OL)も
更新時期より少し早めに連絡して
9月半ばの退去を12月末に伸ばしてもらいました。
家賃はきっちり12月末まで貰う代わりに、退去時のクリーニング代をサービスするとういことで。

ちなみにこのOLさん
かなりのベッピンさんです。
「排水の流れが悪いんですぅ〜」という連絡をもらって
翌日そっこーで
ドラッグストアのパイプ洗浄材買って
対応したりしてました(自爆)

なので、悲しい退去も
ちょっと嬉しい退去立会い(←アホ)

さて引越しの終わった部屋みたら、じぇんじぇんキレイ。
なんか、てきとーに掃除しても貸し出せそうな雰囲気だったのですが

年末とっても忙しいのと
いつもお世話になっている仲介さんのリフォーム部隊に
少しは仕事をあげないとという事で
21,000円(税込み)

ワンルームのクリーニングとしては
決して割安ではありませんが
彼、すっごく腕が良いのです

賃貸始めて最初の頃は
勉強も兼ねて自分でハウスクリーニングをやってました
きっちりやると3日くらいかかるのですが

一度お願いしてみて、彼の仕事を目の前で見て
その違いに圧倒されて依頼、全てお願いしています
1日で換気扇からエアコンから全てピカピカにしていきます。
自分、サッシュのガスケットとかチェックするのですが←ポイント
こういうところも、きっちりキレイになっています。
ベランダまで洗ってくれます。
これを1日でやっちゃうんです。

「今回は結構キレイだから、安くしてね」とお願いしたのですが、「うちとしては21000円でもギリギリなんです。その分クロスクリーニングしっかりやりますのでお願いします」

そもそも業者の値段を叩いてイヂメルのが目的ではなく
今後も末永くお付き合いいただく事が目的だったので
気持ちよ〜くお願いしました。

ちょっと脱線ですが、
小さい会社と上手にお付き合いするポイントは
「支払いを可能な限り早くしてあげる」こと。
間違っても大手みたく
「月末締め請求の翌25日払い」みたいなことして苛めないでください。


腕の方は信用していたので
電話で完了連絡をもらったら、すぐに請求書をメール添付で送付してもらい
現地確認もせずに、その日の夜にネットで料金を支払ってしまいました。

そして週末現地見ると

絶句・・・・


すっげ〜 ピカピカ


クロスも何も、新しくリフォームしたばっかみたいにキレイです。

しめしめ・・・これでまた、ギャルかオネエの入居者確定だね!

仕事は気持ちよーくお願いして
気持ちよーく仕上げてもらうのが
一番ですね!

ビジネスですから
より安いコストで仕上げることは大切ですが
根拠もない値引き要求などせずに
きちんと良い仕事をしてもらうことが
長い目で見て大切だと思います。

By 元請負業者だった、ふくちゃん(笑)

さて、最初に3勝2敗なんて書きましたが
きっちり賃貸つけますので結局5勝の予定です。

あれ? なんか普通の大家さんブログみたいなオチだな(自爆)

あんま過激な記事ばかり期待しちゃダメよ

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