ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

事件簿「赤羽500円詐欺事件」

今、赤羽界隈の賃貸付け業者の間で、詐欺事件の激震が走っている。なんと(仮称)赤羽不動産社長までもが、その被害にあってしまった。その驚愕の手口とは?

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(狼さん、kkenji君と飲んだときに盛り上がった過去ネタです)

先日、社長と飲んでいたときの話。

社長「いや〜、この前、詐欺にあっちゃってさ〜 聞いてくれよ」
ふ「どーしたの?」
社長「500円騙し取られたんだよ・・・」
ふ「そりゃー偉いこっちゃ!500万円も騙されて、警察に届けたの?」
社長「いやー届けてないよ、500万円じゃなくて、500円、500円、ワンコイン詐欺だよ」
ふくちゃん「はあぁ〜???????」

こういう事らしい。

ある若者が(仮称)赤羽不動産を訪れた。
部屋を探しているという。
話を聞くと、若くして両親を亡くされ苦労して学校を卒業した。
ようやく仕事の内定が取れたので、住むところを探しているとのこと。
しかも脚が悪いらしく、始終、脚をひきずりながら歩いている。
かなりの苦労人だ。
一応、親戚の叔父が保証人になってくれるとのこと。

社長、1時間ほどかけて何件か案内した。
ようやく希望の部屋が見つかったので事務所に戻り、申込書に記入させた。
若者は、保証人である叔父の自宅住所・勤務先の住所と電話番号・年収など、何も見ずにスラスラと書いていった。
申込書を大家さんに送って大家さんから了解が得られたら連絡します、というところで其の日は終わり。
そして帰りがけ。

若者「すみません、今から新宿にある就職内定先に行かなければ行けないのですが、新宿まで歩くのにはどの道を行けばいいのか教えてください」
社長「おいおい、赤羽から新宿まで歩くと何時間もかかるぞ?電車で行かないのか?」
若者「実は昨日まで住むところがなくて野宿してたのですが、財布をすられてしまって一文なしなんです。内定先に相談したところ支度金を貰えると言うので行くことにしました」
社長「電車じゃないと無理だよ。脚も悪いんだろ?」
若者「すみません、明日お返ししますので電車代貸してもらえませんか?」
社長「ああいいよ、500円あれば足りるかな」

そういって、社長は若者に500円硬貨を渡した。
若者は丁寧に何度もお礼を言うと店を出た。

そして店を出た瞬間、これまでひきずっていた脚は一体どうしたのだろうか?

ものすごい勢いで

猛然とダッシュで

駆け出していった。


逃げたのだ。

必死で。

500円硬貨を握り締めて。


実は社長、途中から気付いていたそうだ。

叔父の情報、例えば勤務先の住所とか年収なんかを、何も見ずに全部スラスラかける奴は、やっぱりおかしいと。
でも面白そうだから、そのまま観察することにしたそうな。

金を貸してくれと言った瞬間、楽しさは絶頂。さてどんな展開になるのか?
そして猛ダッシュする若者を見ながら、店のスタッフと大爆笑。

「500円でこんなに楽しめるんだから安いもんだよ。あいつ毎日、そこらじゅうの賃貸付け業者回って同じことしてんだろーなー。全部が全部、成功するわけじゃないから、時給250円くらい? よくやるよ〜」

赤羽は楽しい街らしい。

赤羽のお部屋探しは

(仮称)赤羽不動産で是非!



(仮称なのでイエローブックで検索しても出てきません・・・笑)

(以上過去ネタでした)

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露出?

さて・・・・そろそろ真面目にブログ書きます
少し前に大家さん向けに
「賃貸募集用のサイトを作ると効果的」
と謳ってWEB作成を請負う業者さんが闊歩していたようですが・・・
果たしてその効果はいかに?

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ちょっと脱線します。
以前から自分のブログに登場していた

幻の「(仮称)赤羽不動産社長」
↑↑↑ 狼さんブログで赤羽不動産社長(仮称)とありましたが
↑↑↑ 建設業界では(仮称)は前につけます(笑)

狼さんブログに書かれちゃいましたが
先日、池袋で隠密対談が行われました。

以前から表舞台に出そうと思っていたのですが
本人は一向にネット露出に興味なし。
(「露出」プレイはエキスパートらしいですが・・・意味不明)

お互いにリスペクトしているので、とやかく言う間柄ではないのですが
実は、自分としては彼に会わせたい人間が、何人がいて、
ようやく、その内の二人、kkenji君と、狼さん対談が実現しました。

社長には「VIP待遇で、来れる時だけでOKだから、東京築古組にも入れば〜?」
と言っているのですが、いっこうに興味しめしません。
そのあたりが、彼の凄いところだったりしますが・・・・

さて本題。

実は、くだんの新築アパートを竣工する少し前、自作ウェブサイトからの賃貸募集を企てて、物件紹介&賃貸募集のウェブを自力で作りました。東京築古組の皆さんにはメーリングリストでURLも紹介しましたが、自分で言うのもなんですが、ウェブページの出来栄えは、

とても素人が作ったと思えない
プロ級の出来栄えです。

先日、職場のそばで、ばったり出くわしたスーパーゼネコン時代の同期の奴に
「あれ?ふくちゃんて、いま、ウェブデザイナーやってるんだよね?」
なんて言われて
「ちゃうちゃう、なにいうてまんねん!」

あはは〜 偉大なる勘違いされてます。

・ ・・・というぐらい、かなりのウェブに仕上がっています。
仕上がり具合が良いのは、実は裏技があって
とあるツールを使っているからなのですが(今度紹介します)

実は、大手公告代理店でネット広告やってた友人の監修も頂いたおかげで
SEO対策が完璧で、とあるキーワードで検索すると、YahooもGoogleも検索最初の方に必ず出てきます。

(ちなみに、新築アパートの防犯対策は日本政府の大使館警備の仕事をしていた友人からアドバイス貰ったりしてます・・・・とはいっても、ふくちゃん自身もセキュリティーシステムは本業で構築してたりしてましたので・・・更に脱線でした)

で、その効果はというと・・・・

じつは、新築当時、ウェブ経由で賃貸決まったのはゼロ。
全くなし。
問合せはメールが数件、実際に内見に結びついたのが、3件。
ですが、入居まで至りません。

理由としては、やはり大手公告サイトの露出度とか、駅前路面店の優位性とか、色々あるのだと思います。まあ、素人がやるので、そのあたりは妥協するとして・・・

一番メンドウなのは
内見立会い。
はい、空振りで半日潰れます。

移動を含めると、休日の半日潰れちゃうのですが
休日エンジョイ派のふくちゃんとしては
貴重なプライベートな時間が無駄になるのは悲しいです。

半日を本業給与で時給換算すると、仲介手数料の半分くらいになっちゃいます。

そこで、今年から戦略を変えました。

以前は「ウェブ経由で申し込むと、仲介手数料がかかりませんよ〜」
(でも、礼金はちゃんと大家さんがもらいますよ〜)

だったのですが、今年から

「オーナー指定の仲介業者に仲介手数料を払ってください。礼金は無料です」
に変更しました。

通常自分が仲介さんに頼むときは
敷1礼1で、礼金は広告料として仲介さんにスルーで払っていたので
欲張らなければ、自分としてはそれと同じ条件になれば良いわけです。
仲介さんには「片手でやってくれるなら、web経由のお客さん紹介するよ。後はあんたの腕次第〜」

そもそも、いつも一般媒介で複数の業者さんに賃貸募集お願いしているので
仲介さんにしては戦国時代の下克上、最初から客付けに投げてる業者さんもいるわけで
そんな業者さんにしてみれば条件は同じ。

webから内見申込がった場合は、そういういフットワークの軽い業者さんに声をかけて話を纏めてもらうことにしました。

結果は、狼さん見学会の2階の一室は、ウェブから申し込んだ新社会人の入居が即効で決まりました。今回も退去から申込までかなり早かったです。

しかもオマケは・・・・・
新築当時の募集賃料より2000円値上げしてチン付けしちゃいました。

中古で利回り上がる物件て、なんなの〜?
実はこの部屋の前に空いてクロノスさんと見学やった1階の部屋は、家賃1000円値上げして決まりました。さらには、チャリ置き無料でスクーターは月1000円にしてたら、既存入居者から一件スクーターが出たので

月額総額で4000円アップ。
年間48000円アップです。

えっへん・・・・(て、そのくらいでエバルな!!!)

・ ・・・・と言いながら・・・・・

東横線のとあるワンルーム空室が3月末で決まらず
ついに3000円値下げして4月第一週に決めたのですが
結局総額だと月額1000円のアップだけ〜

ま、いっか〜 あははは〜

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種明かし

ご無沙汰で〜す(笑) 
先回、狼さんのブログに外観写真&最寄駅名まで露出してしまった、ふくちゃん(元)新築アパート。狼さんのブログ

前回のブログで、思いっきり、ウソネタで誤魔化しましたが、みなさん、どのくらい真面目に信じちゃったんでしょうね〜(爆笑)

今日は、その種明かし。

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毎度、がつーんと書いて、ぼけ〜とサボる、超いーかげんなブログです。
あんまり自分にノルマ課さずに、適当にやった方が良いネタ書けるといい訳してます。

おかげさまで、繁忙期も5部屋の入れ替わり → 最終満室で乗り越えて、やっと春。
ちょこっとノンビリできるようになりました。

さて、前回書いた記事の解説です。

1. 外壁はガルバではありません。放射線を通さない特殊素材で作られたセラミック材で、米国NASAでスペースシャトルの開発に携わる友人に頼んで仕入れました。他では売っていませんので真似できません。

→ あははは〜 こんなのあるわけないでしょ(笑)
  真っ赤なウソです。はい。フツーの窯業系サイディング使ってます。
  しかもかなり安いほうのラインナップ。
  ポイントはメンテナンス性を主眼にデザインとどうやってマッチングさせるか。
高けりゃいいってもんじゃないので。
  
2. 表面利回り12%ですがNET利回りも12%です(謎)秘訣は、「貰う、拾う、自分でやる」で安く作りました。普通にやると10%切ります。コンクリをこねるところから、鉄筋曲げ、柱建て方、現場の掃除、大工の手元、砂利運び、そんな汚い仕事を自らやって、日当を稼ぎながらやらないと安く作れません。

→ こんな事やったら、現場の職人に邪魔がられます。 
  はい、ちゃんと、職人さんの仕事は職人さんにお願いして
  自分は自分の役割で仕事します。
  基本は上流側の仕事を自分がやり、コアは業者さん。
  後は分離発注や、直轄工事、自主工事でコストを抑えます。

サイトデューデリジェンス
マーケットリサーチ
ビジネスコンセプト
デザインコンセプト
プロジェクトマネジメント
スケジュールマネジメント
コストマネジメント
事業計画
基本レイアウト設計
デザインデベロップメント
水道局台帳事前調査
設備基本設計
プロット図作成
仕様書作成
材料選定
入札条件書作成
競争入札
見積り査定
工事価格ネゴ
発注業務
21 分離発注工事監理(解体、ガス、エアコン)
22 施工監理(品質)
23 施工ディテール作成
24 施工図チェック/承認
25 外装プロット図作成
26 インターネットシステム構築並びに機器設置
27 NTT工事打合せ
28 インターネット引き込み工事立会い
29 セキュリティーカメラシステム構築並びに機器設置
30 清掃局事前協議
31 ゴミ置場設置届け申請
32 アパート銘板デザイン、作成、取付
33 表札デザイン、作成、取付
34 エアコン架台組立設置
35 エアコンスリーブ位置検討および墨出し
36 エクステリアデザイン
37 ライトアップ照明デザイン
38 カーテンレール取付
39 火災感知器取付
40 消火器設置
41 ホスクリン取付
42 モデルルーム設置
43 物件紹介サイト作成
44 物件募集資料一式作成(各室レイアウト図、断面図、セールスポイント、等)
45 募集賃料検討/決定
46 一般媒介で複数社に賃貸募集

上流側の仕事も全て設計事務所さんにお任せすると、200〜300万円位かかるらしいですね。自主工事は、かなりコストダウンにつながります。

3. 梶ヶ谷は「黒ひげ危機一髪ゲーム」の土地です。土地等高線を見てもらえば分かりますが、谷と尾根だらけで地盤が傾斜しており、地表面のしたがどうなっているか全く想像がつかず、普通に杭を打っても不動沈下のリスクがある危険な土地です。246造成でガラ捨て場だった土地とか、ゴミの不法投棄場を埋め立て分譲し土地など、危険きわまりないエリアなので、素人は手を出すには危険なエリアです。

→ これはかなり本当です。
  消去しちゃった以前のブログにも載せましたが、一本裏の辻沿いの家で、思い切り傾いて隣家にめり込みそうなの、ありました。
  丘陵地は初心者には難しいエリアです。地盤のみならず、駅からのアクセス(特に夜の安全性)、周辺の雰囲気、日照、水の出方など。
  梶ヶ谷エリアで、使えるな〜という場所はやはり少ないです。
  そもそも、良い土地は建売業者が殆ど上流で持ってきますし、戸建人気エリアなので、アパート用地は中々出てきません。地主はいっぱい土地持ってるんだけどね〜。

4. 梶ヶ谷の16m2台のアパートの家賃は5万円前半が相場です。最近は4万円台もちらほらと。収益物件やるなんて無謀ですので、皆さんは真似しないでください。

→ これはかなり本当です。場所にもよりますが、○○方面とか、ちょっと離れるとかなりヤバイです。築20年くらいのロフト付16m2三点は5万円台です。

5. 役所の建築主事と争うと、竣工検査でコテンパンにやられます。自分のアパートはそのせいで引渡しが3ヶ月遅れ、賃貸付けの旬を逃しました。

→ あははは〜 まっかなウソ、ウソ、ウソだよ〜ん!
  図面通り建物作っとけば、竣工検査なんて30分もかかりません(笑)
  ちゅうか、建築主事の見解相違ってのは、ちゃんと対処の仕方があるので。その辺りは経験ちゅうかノウハウなので。

6. ロフトですが、壁、天井、全て鏡張り(ラブホの、あれ、です)にして広く見せています。実際は2畳程度の狭いロフトです。

→  実は、このロフト、回転ベッドもついてますっ! ウソです。

7. 木造アパートは積算価格が費用と大きく乖離する為、頭金をいっぱい用意しないと融資が降りません。フルローンなんて絶対つきませんし、銀行掛け目をいれると、そうですね〜、50%くらい頭金用意しないと無理でしょう(某超有名ブロガーさんも融資が伸びず、結局半分くらい頭金入れたそうです)。まあ、投資というより、趣味ですので、みなさん止めたほうがいいです。

→ これは結構本当かも。
  特にクズ土地系でやると、土地の含みが出ないので、全体の評価額が伸びません。
  掛け目は銀行次第ですが、積算評価の15万円/m2は、極小アパート系では到底建ちませんので。
  
坪単価というのは、坪あたり賃料と一緒で、ロットが小さいほど高くなります。
16m2のアパートでも30m2のアパートでも、単身用であれば、水廻り(UB、トイレ、キッチン)、クローゼット、、デンキ引き込み、ドア・窓など、グレードが同じなら基本的なコストは変わりません。れらのコストが床面積と関係なく、戸あたりのベースラインとしてかかってきます。

方程式にするなら

一戸あたり建築費 = 面積単価 x 部屋面積 + 戸あたりベースライン
中学校で習った一次方程式と同じです。

面積単価に該当するのは、フローリングとか、クロスとか、屋根とか、基礎とか、外壁とか。このあたりのカラクリがわかっていて、各工事費目ごとの単価がわかっていれば、上記の一次方程式で概算レベルで算出できます。

自分が、土地にボリューム入れて、ちゃちゃっと収益計算できるのは、実はアパート建築費簡易シュミレーションソフトを自主開発して使っているからです。(本邦未公開)

「アパート建築費を坪いくらで議論するのは意味がない」というのは、実にドンブリ勘定で意味外ないという事をご理解いただければと思います。

戸あたり建築費いくら、戸あたり家賃いくら、だから収益性が・・・・と考えて下さい。

という感じで、狼さんのおかげで、かなりの情報をディスクローズさせていただく事となりましたが、

「知っているという事と、実際にできるという事は別問題」ですので、まあ良いかなと。

自動車免許も持たない人が、自動車教則本をいくら読んでも、いきなりF1マシンで鈴鹿を走るとまではいかなくても、筑波サーキットを1分30秒で走るのも無理でしょう、というのと同じです。・・・

ちなみに、熟練すると、50ccバイクのノーマル仕様でも、筑波1分30秒くらいで走れました。400ccバイク街乗りで結構いけてる人でも、筑波1分20秒くらいかかりますので、この原付、結構早いことになります。最高速度は90kmしか出ませんが(笑)。ダンロップ下が高速コーナーだった旧コースの時代ですけど・・・・

ちなみに、ふくちゃん、RS125の‘87で、筑波は1分5秒台がやっとでした・・・・
って、あれ? なんのブログだったっけ?

酔っ払ってるから、なんでもいいや〜 あはは

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