ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

アパート建築に適した土地とは

最近、初心者大家さんを卒業する方で、「土地から探してアパートを新築しよう」という方が増えているみたいです。

傍で見ていると、坪単価の安い土地を不動産業者から斡旋されて、建築士の先生にボリュームチェックしてもらう、というパターンが多いと思います。まあ普通の流れなんでしょうけど、これじゃ効率悪いですね。

「アパート建築に適した土地の形」、いわゆる「黄金率」というものが、実際には存在します。これを知っているだけで、土地探しの効率が数十倍上がります。

実は「不動産の超ベテラン」と言われる方々でも、これを知らずに単に坪単価だけで「この土地は美味しいぞ!」なんて言ってたりします。

いったいなんなんでしょうね・・・

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所詮、不動産業者というのは不動産業者。建築のプロではないのですから、能書きとして「言葉の上」では知っていても、実際に手を動かしてそれを検証できる人は殆どいないという事です。

そんな真面目なアプローチするより、適当に美味しそうな話を並べて、買わせてしまえば勝ちなんでしょう。そんな事を繰り返しているうちに、きちんと図面と数字で検証する事の大切さなんて、コケおろして見下すようになってしまうのでしょう。

ところで、初心者を卒業した大家さんが新築に走るその理由とは・・・・

1. 最初はワケもわからず融資が降りるという理由だけで買わされたものの、実際に確定申告してみて税引き後手元に残ったお金を見て愕然とした
2. 最初はワケもわからず高利回りというだけで築古物件を買わされたが、実際には運営費と空室率に苦しめられ、同じく税引き後手元に残ったお金を見て愕然とした。
3. 実際に大家をやってみて、ある程度目が肥えてくると、自分が買った物件がいかにダメな物件かに気付き、もっとマシな物件を買おうと探すものの、川下市場にはそんな物件が流れてこないので、まいった、まいった。

よって
1.昨今の融資情勢からすると、築古アパートへの融資が厳しく、「融資が降りるなら買う大家」は自動的に新築へ?

2.運営費ひ〜ひ〜大家から見ると、よその家の芝生(新築)は青く(美味しく)見えるので?

3.首都圏でまともな中古を買おうとすると、利回りも10%切る感じ〜 なら新築で利回り10%目指したほうがいいや〜?

こんなとこでしょうか。
といいつつ、実は自分も上記の3だったりして〜(自爆)
ま、動機は人それぞれなので、どーでもいいです。

ただし、実は利回り10%程度なら新築より中古の方が良いというケースが多い事にも、皆さん気づいてください(もちろん例外もありますが)。

ヒントは「土地の含み」
これだけで気づく人は中級以上の大家さんでしょう。
市場の供給と逆説的な話になりますが、新築でやるなら高利回りでないと意味がないのです。(だから世の中の殆どの新築大家さんが儲からずに終わります)

だいぶ脱線したので、そろそろ本題です・・・・

素人さんが、建蔽率80%、容積率200%で、木造2階建を電卓だけで収支計算して土地値を交渉して購入すると、その時点で、The Endです。

耐火建築でない木造2階建てアパートで、もっとも字型の良いケースで普通に総二階のアパート(長屋ではないです)で、実際にプランを入れてボリュームを出すと、例えば東京都内だと、実際に使える建蔽率は最大58%程度。総二階でやって容積率は116%しか使えません。(これも、間取りに「一工夫」する事で%を上げる事はできますが、普通の設計士ではやれません)

ましてや通常はもっと条件の悪い地型が多いです。
そして上記の数字は斜線関係がうまくかわせたケースの話で、一種低層なんかでロフトつきにしようとすると、上記の数字はもっと悪くなります。(斜線に殺されます)

じゃあ、どんな地型が良いのか?

ヒントは方位と道路の位置そして階段の掛け方。
いくつかのパターンを作ってみると、「黄金率」は見えてきます。
街で売られている本にも出てないし、大学の建築学科でも教えていないし、結局は自分で手を動かした人だけが知っている「黄金率」

一種低層で南北に細長い、間口の狭い土地を
「どうだ?いい土地だろう?これは買いだぞ!」
なんて押し付けられたりすると、ガッカリするのですが・・・

売る側も買う側も分かっていないのであれば、それで商売成り立つのでしょうね。

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実は香港に行っていました

2008年以来行ってなかったので4年ぶり
香港、相変わらず熱いですね

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サラリーマン本業の出張です
アジア地区の幹部でワークショップがありました

香港島の一番背の高いビル(って分かる人はわかるか〜)
の上の方に会社がありまして
そこの会議室で
1時間枠もらって
出席者のみならず
海外の拠点にテレビ会議で繋いでもらって
英語でプレゼンやったりしました

妙にうけちゃったせいか
オーストラリアの幹部から
「今度オーストラリアに来て、プロジェクトのメンドウみてもらえないか?」
とスカウトされしまい
「いいよ〜 メルボルン、楽しそうだし〜」
と飲みながら応えたら

翌朝には、ふくちゃんの上司のイギリス人に本当に直訴したらしく
夜上司と飲んでたら
「今度、オーストラリア行く〜?」
なんてことになってました。

さて、今回、ローカルの香港人とメシ食いながら
香港の不動産事情など聞きました
一般的なローカル社員の家というと
香港島のセントラルから1時間以内、九龍(カオルーン)のもっとさき、新世界(ニューテリトリー)あたりの高層マンション(って、香港のマンションはみんな高層だけど)
実面積40m2〜50m2に家族4人〜6人で生活してるそうです。
幹部だと九龍あたりで通勤時間30分程度。

ちなみに、物件価格は年収の16倍程度らしいです(汗)
まあ、キャピタルが毎年上がってくから、随時買換え転売してけば良いのかもしれません。

さて、ここで面白いのが物件の公簿面積
日本だと専有面積をm2であらわすのですが
香港は共有持分も含めた面積で売買されます。

よってUsable Area % が問題となります。
ゴージャスなエントランスとか、プールとかついてると
そりゃー豪華で嬉しいけれど
買った面積にしめる共用部分面積が大きくなり
専有部分であるUsableの面積が小さくなります

ローカル社員と自宅の話をしていて
「ふくちゃん、日本ってUsable何パーセントくらい?」
と聞かれて最初は意味がわからず
話を聞いて、なるほど。

ちなみに、香港で戸建に住んでいる人なんて殆どいませんので、更に話はかみ合いません。
とりあえず本日はここまで。

香港の不動産デベ大手のイギリス人とか紹介してもらって深夜まで飲んだり、同僚と日帰りでマカオに行ったりもしたのですが、そんな話はまたの機会に。

明日は珍しく国内出張で大阪〜名古屋です。
日曜の昼までいるので、名古屋オフしたい方は、管理者だけにコメントで、連絡先入れといてください。

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