ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

まりおさんのコラム

いまさらですが読んでみました。まりおさんのコラム。
良いコラムです。普通の素人が何も考えずに不動産投資するとどうなるか、本当に良く書かれています。今日はそんなこんなの所感です。

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ところで
前回、前々回のアパート用土地に関するブログ記事ですが

ほとんど全く
書き込み反応がありません。
アクセスはそこそこあるんですけどね〜

分かる人には分かる様に書いたつもりだったのですが
普通の方にはいまいち分からないのでしょうか?
単にネタがつまらん?

さてさて
今日のテーマはこれです

マリオさんのコラム

カードローンも組めない貧乏なまりおさん(本人談)が
アパート投資の本に出会い
RCの中古アパート築30年
物件価格4000万円
全18戸

この物件をリフォーム代込み4800万円の融資を受けてついに不動産投資を開始
ところが・・・・
度重なる退去の度に発生する多額のリフォーム代
増える空室
手元にキャッシュが残らないのに
税務上の所得だけ増えて
所得税増加
市営住宅の家賃が月額2万円から8万円に値上がり
(55,000円の民間2LDKに引越し)
国民健康保険も月額6万円に増加(まりおさんな自営業なので)

入居率は常に90%
だが手元には金が残らず出て行くばかり
最後には固都税などが払えず差し押さえ通知書が・・・
ここで売却の決意をするという結末です

具体的な数字は断片的でしたが
さらっと試算してみると
当初の売り出し価格で行くと
家賃月額48000円x18戸=86万4千円 年間10,268,000円
リフォーム込み代金4800万年 → 利回り20%超えています。

実際には、追加のリフォームがあったので購入価格5100万円
退去の度に風呂を交換したりでリフォーム費用70万円x18戸で1260万円
物件価格としては6360万円程度で見ると良いでしょう。
家賃は引きなおして44,000円x18戸x12ヵ月=9,504,000円/年
結果、利回りは表面で14.9%くらい。

では、なぜ上手くいかなかったのでしょう?

本人は手元にお金が残らない理由として
13年という返済期間の短さを挙げています。
元金均等返済で月の返済は40万円だそうです。それでも家賃に占める返済比率は50%以下です。首都圏物件ならまあなんとかなるレベルです。

ではなぜ上手くいかなかったかというと、
まともに書くと地方の古いRC物件が
本当に売れなくなっちゃうから
特に商材系のブロガーさんは絶対に書かないのでしょうけど

一戸あたりの家賃に対する、固定資産税を含めた一戸あたりの運営費が、格段に重たいというのが、その大きな理由だと思います。

地方の物件は都心に比べ一戸当りの面積が大きく、一戸あたりの固定資産税が大きくなります。

→ RCだと特に建物の固定資産税が大きくなる。面積あたりの税率は全国一律です。
→ 地方は路線価が低いとはいえ、駐車場を含めた一戸あたりの土地面積が大きくなります。

それに比べて一戸あたりの家賃は、都心に比べて小さいのですから、当然、上記の指標は大きくなります。

それ以外にも、4万円前後の家賃を得るのに40m2くらいの2DKとかだと、建物の維持管理費、部屋内のリフォーム費、清掃費なども同様に重みになります。

大家の苦労と手間を考えても、都心の方が、同じ家賃総額得るのに必要な戸数が少なくて済むので、ラクチンなんですけどね〜

あと、こんな事書くとまた怒られちゃうんですけど・・・・

そもそも所得の低い個人事業主が不動産投資やっても
税制的には、あんまりメリットないんですよね。
個人事業のほうを申告上赤字にできる人は別ですが・・・

むしろサラリーマンの方がはるかに有利です。
給料が安いうちは、合算の所得税も低いので手残りは増えます。基礎控除とかありますからね〜。しかも厚生年金や健康保険など、申告所得額と関係なく給与所得額で決まります。
勤務先の属性と給与所得で、ローンも格段に受けやすいです。
社宅のある会社もだいぶ減りましたが、家賃は申告所得と関係ないですし。

法人でやるなら別でしょうけど、小規模の個人事業主が、いきなり法人で融資引くというのも・・・しかも不動産業とか賃貸業とか建築業とかの素人じゃ、難しいでしょうね。。。

ん〜 こんな事、書いちゃってもいいのかな?
一気に嫌われそう(自爆)

てなわけで恒例の

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