ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

貧乏サラリーマンこそ不動産投資

「貧乏サラリーマンン」なんて人を見下した言い方でごめんなさい。

自分もかつては、かなりの貧乏人でしたし今でも結構貧乏人なので、過去の自分も含めた上で堂々と「貧乏サラリーマン」と呼ばせてください。

で、何が言いたいのかというと、「貧乏サラリーマンほど不動産投資に向いている」という話です。

そして今回は、久々にシミュレーションデータをナマ画像で公開!

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先のブログで、「小規模個人事業主が不動産投資をやっても旨みが少ない」といった記事を書いたところ、普段の4倍くらいのアクセスになってしまいました。

そんなにセンセーショナルな内容ではないし、そもそも税務のプロでもない自分が書いているわけなので、みなさん、冷静に読んでください。

さて、じゃー、サラリーマンはどうよ? ○ルガは金貸さなくなっちまったし、どーすればいいのよ?っと。

そもそも、どこの銀行でも、ほいほいお金を貸してくれるような高給リーマンは、不動産投資には向いていません。何しろ税金が凄いです。今年から所得計算の控除額上限が抑えられてしまったので、その傾向は益々厳しくなります。

せっかく融資受けやすいのに、ほいほい不動産投資してみたら、税金ばっかり、がっくし。

一方で、所得税率が最低ラインのサラリーマンの場合はというと・・・・はい、美味しいです。ハッピーシミュレータで、さくっとやってみました。

物件価格1億、利回り10%、築20年のRC、土地50%建物50%
家賃6万円のワンルームが14部屋でどうでしょう?
一戸あたり20m2、レンタブル比85%で、延床面積330m2
4階建てELVなし、有効建蔽率70%くらいだと、必要敷地面積は120m2くらい。
ワンルーム20m2で家賃6万円とれるとこで、利回り10%くらいなので、東京から河をちょっとわたったあたり、路線価20万円くらいでしょうか?管理費はベストプラクティスで15%、空室率も同じくベストで5%、家賃下落率は年0.6%。

気前良く、フルローンで試算します。金利は地方銀行でまあまあの2.5%、期間は25年。

でました。
売買価格1億で、評価額7100万円、実質利回り8.8%。
税引前CFはずーっと横ばいで年約210〜199万円くらい。
不動産による課税所得(青色申告控除とか専従者控除とか使う前)は
最初の5年平均が約350万円、以降5年毎に、387万円、429万円、478万円。
ちょっとエグイので、青色申告控除65万円は使わせてもらうと
285万円、321万円、364万円、413万円(それでも恐ろしい〜)
しかもこの数字、修繕費入れてません(地獄)

さてここからです。

年収300万円のサラリーマンを想定します。
この人の社会保険等の控除が年間30万円と想定すると(少なめ?)
現時点の課税所得は119万円。所得税は年間6万円(笑)
住民税をめちゃざっくり10%として12万円くらいなので、税金は年間18万円。
(ホントですか〜?)

日本って、ほんと、

低所得者にとって天国


みたいな国ですね。

で、このサラリーマンが、上記物件を購入すると最初の5年平均で
課税される所得合計は119+285=404万円くらいです。
はい、ようやく税率20%の階段を超えたくらいです。

このとき、不動産所得による所得税の増が約32万円、住民税がざっくり28万円の、合計60万円増です。それでも年間78万円くらいですね。

ここで、所得税20%+住民税10%という数値を入れて、ハッピーシミュレータで税引き後CFを算出すると、最初の5年平均が125万円、その後5年毎平均が、110万円、93万円、75万円 



まあ、利回り10%でフルローンなんてやっちゃうと、金利2.2%で運営比率15%でも、こんなもんです。これで空室20%とかになると、それぞれ
20万円、7万円、赤字8万円、赤字25万円、みたいな〜(汗)

カリカリチューニングで満室を維持して、こまごました節税をやらないと、とてもでないけど、お金たまりません。

しかも・・・・・

借金1億円ですからね〜(爆発)


それで本題ですが・・・・(前ふり長いぞ)

例えば、所得税率が既に最高税率の40%みたいな人がやると・・・・
住民税も併せて50%・・・・
ハッピーシミュレータに入れると

空室率5%で試算して
税引き後CF最初の5年平均が68万円、その後5年毎の平均が45万円、20万円、赤字8万円



空室率20%だと、あれれ〜?
赤字7万円、赤字28万円、赤字52万円、赤字79万円。
そして、築20年RCですから、躯体や防水はもちろん、内装の修繕等、これでもか、これでもか。

ほーら、どっかのインチキ評論家の言うとおり、不動産投資なんて儲からないってことになります(あはは、あはは、あはは〜)

みなさん、どうする〜?
こんな物件をこういう買い方しちゃって
Buy & Holdで収支考えちゃうと
全然儲からないというワケですが・・・

実は、融資の組み方とか、サラリーマン人生におけるどのポイントで買うかとか
そういう事の最適化をしていけば
実は、きちんとお金を残す方法もあるんです。
そのあたりは・・・

このページを血眼で見ている
インチキコンサルさんの商売ネタにされたくないので
どっかの飲み会で会った人にのみお伝えします。(あれ〜?)

でもさ、そもそも・・・
年収300万円の自己資金で諸費用しか用意できないサラリーマンが
いまどきフルローンでも不動産かえるのかって?

どうでしょうね〜
ただ、貧乏サラリーマンだった自分が
どうやって属性を上げたか?

といった手法ならブログで紹介できます。
次のブログから・・・

そんなわけで・・・

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