ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

不動産投資は自己資金いくらからスタート?

今日は本業で、朝から資金調達モデルの説明資料作成、午後からアジア地区のトップ(イギリス人)を連れて取引先の超大手企業の某施設見学、先方の社長がわざわざ玄関までお出迎え下さり、トップも施設を見て御満悦、その後、取引先と技術会議、夕刻から香港、シンガポールと電話会議、その後、英国の購買担当から依頼されたコスト分析、香港の経理部門と電話&メールで詰めて、関係者へ報告、8時過ぎに会食に合流、いつもながら充実した一日でした。

というわけで、本日は過去ブログシリーズです。
少ない自己資金から、コツコツやろうという方、参考になれば幸いです。

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不動産投資を始めるのに資金はいくら必要か?本日は、とあるブログでのテーマをパクッて書きます(← ぱくっちゃってごめんなさい) 皆さんの闊達な御意見、お待ちしております。

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プロフにも書きましたが、転職を機に多少給与に余裕が出たのと、以前に比べて自由な時間が持てる様になったことから(注;前の会社のことです)、2007年に不動産投資を開始しました。振り返ると、一番物件が高値の時期に始めている んですね(汗) まあその分、融資も出やすい時期でした ので、結果オーライと自分を納得させています。

最初に用意した現金は400万円。初年度は区分4室を購入。初年度不動産関係に使った購入費用は、頭金を含めて490万。これ以外に、交通費、通信費、参考資料、コピー代、その他の雑費がかかっています。

翌年は更に、本業給与からから現金400万円(ボーナスに手をつけず日々の生活は質素倹約)、税還付55万円4室家賃の手取りが月9万円。これを原資に更に6室を買い進めました。購入費用は頭金を含めて790万(前述の雑費を除く)。本業給与の上がりと月々の家賃で、自己資金を補充しながらの投資です。

来年の資金は、キャッシュを500万、6室購入経費による税還付で60万家賃の手取り月24万。更に隠し玉の相続土地(安いけど)が売れると、結構いけるかなと思っています。

さて質問の「不動産投資を始めるのに最低いくら必要か?」これは戦略次第なので「絶対にこれ」はないと思います。ふくちゃんみたく「わらしべ長者」でやるなら、とにかく最初の1件購入に必要な頭金と諸費用があれば始められます。

ただし一点だけ、おせっかいなアドバイスをさせてください。「買い始めた当初の間は、家賃ゼロでもローンと管理費が払える体制(給与余力または貯蓄)を確保しておくこと」

どういう事かというと、最初はわからない事ばかり。良質な賃貸付け業者にコネクションがある訳でなく、6月に空室になれば10月まで賃貸がつかない可能性もあり。悪徳業者に騙されて買ってしまうと、決裁の翌月に退居なんてこともありえます。賃貸付けするにも広告費やリフォームも必要です。空室の間のローンと管理費、賃貸付け広告費、リフォーム費用等、最低限の資金余裕は必要です。

「1室だと空室は0%か100%」これを理由に「ワンルームは危険」と言う人がいますが、それもちょっとナンセンスかなと。中古一部屋のローンなんて月々2万から3万、管理費もせいぜい1万程度なので、お小遣い程度でカバーできますよね(←出来ない人、無理はお勧めしません)。ただこれが4室になるとちょっと事情が変ります。全てが空室だと4x4=16万円、普通のサラリーマンのお小遣いでは、ちょっときついですね。

空室物件は一般的に指値が通りやすく
、利回りも高くなりますが、余裕のない人は最初は避けた方が良い と思います。初年度買った3件目の空室物件は表面利回り15%になりましたが、 「半年空室でも構わない」覚悟で指値して買いました。(結果2ヶ月空室で賃貸つきました・・・ほっ・・・)

生活費ぎりぎりの人が、なけなしの貯金で始めるのであれば、融資による投資はお勧めしません。巨匠、加藤ひろゆき氏の様な無借金戦略が良いと思います(あ、巨匠=生活費ぎりぎり って意味じゃないですよ・・・汗)

自分の場合は2年目の途中からリスクゾーンに入りました。さすがに10室全物件が空室になると、月々のローンと管理費の合計(約35万)を、本業の給与余力で全て賄うのはキツイです。しかし、初年度に3室の空室を賃貸付けした経験と、それを通じて学んだ各種ノウハウ、併せて物件数が増える事による空室率リスクの低下、等を確信できたので更に買い進めました。

またポートフォリオで、短期売却物件をハイレバに、長期売却物件をローレバにしてあるので、融資全体としてはレバレジが利き過ぎていません空室率20%であれば金利が7%でもローンを払える試算になっています。

最初の数件は大変だと思いますが、自分の給与余力を見ながらリスクの範囲内で少しずつでも買い進めていけば、月々の家賃の上がりが次の物件の購入資金になります。毎年購入していれば、それらの諸費用を経費化する事で、本業所得からの税還付や、家賃所得にかかる税金を抑える事も可能で、更に手取りCFは増えます。

すごいスピードで何億も買い進んでいるサラリーマンの人たちを見て、正直羨ましいという気持ちもあります。自分はそういった度胸のない小心ものですし、リスクフリーの投資を目指しているので、自分なりにコツコツ進めるつもりです。

融資の厳しい昨今、資金力の乏しいサラリーマンが「1〜2年で数億」なんて投資は、今後は難しいでしょう。自分はあせらず、慌てず、「わらしべ長者」よろしく、物件とCFを増やしていければいいかなと思っています。

いつも述べていますが、


買った時点での利回りとか


キャッシュフローとかは


所詮「瞬間最大風速」


です。


何年かたって手元にどれだけの


純資産と収益が残るか?



そこで判断すればよいかなと。不動産投資に勝敗があるとすれば、それは長い年月をかけて決まるものだと思います。

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以上、過去ブログでした。
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コメント

ご参考になれば・・・

ご無沙汰しております。ふくちゃん物件に震災の影響が無かったことはなによりです。

確かに素人目でもしっかり作ってあると思いましたから。

ところで、ふくちゃんの啓蒙活動の一助になればと思い、私の物件の売り買い後の収支をご報告させていただきたいとおもいました。
これでいかに不動産はフタを空けてみるまで(売ってみるまで)は利益(損失?)がいくらかわからないという、ふくちゃんのコメントにはげしく同意しましたので。

昨年、オーナーチェンジで680万で現金購入した2DK区分を700万で売りました。本来、短期譲渡なので約30%の税金が売買利益から差し引かれるのですが、ギリギリ課税対象額に届かずセーフでした。買ってから売るまで、賃料滞納の無く、よい借主様に恵まれたお陰で、所有期間の賃料は総額約300万ぐらいにはなりましたが、管理費修繕積立金総額は約60万、固定資産税などの税金総額が約30万、仲介手数料や登記費用が売り買い併せると約100万ぐらいかかり、結局、手元に残った金額は100万ちょっとです。これを月あたりに直すと、3万弱しかありません。これは大変上出来なパターンだと自分でも思います。もし、借主が滞納したり、出て行ったり、プチリフォームした場合はあっという間に損が膨らむリスクがあったわけですから。

つくづく、運がよかったと思います。

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