ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

種明かし

ご無沙汰で〜す(笑) 
先回、狼さんのブログに外観写真&最寄駅名まで露出してしまった、ふくちゃん(元)新築アパート。狼さんのブログ

前回のブログで、思いっきり、ウソネタで誤魔化しましたが、みなさん、どのくらい真面目に信じちゃったんでしょうね〜(爆笑)

今日は、その種明かし。

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毎度、がつーんと書いて、ぼけ〜とサボる、超いーかげんなブログです。
あんまり自分にノルマ課さずに、適当にやった方が良いネタ書けるといい訳してます。

おかげさまで、繁忙期も5部屋の入れ替わり → 最終満室で乗り越えて、やっと春。
ちょこっとノンビリできるようになりました。

さて、前回書いた記事の解説です。

1. 外壁はガルバではありません。放射線を通さない特殊素材で作られたセラミック材で、米国NASAでスペースシャトルの開発に携わる友人に頼んで仕入れました。他では売っていませんので真似できません。

→ あははは〜 こんなのあるわけないでしょ(笑)
  真っ赤なウソです。はい。フツーの窯業系サイディング使ってます。
  しかもかなり安いほうのラインナップ。
  ポイントはメンテナンス性を主眼にデザインとどうやってマッチングさせるか。
高けりゃいいってもんじゃないので。
  
2. 表面利回り12%ですがNET利回りも12%です(謎)秘訣は、「貰う、拾う、自分でやる」で安く作りました。普通にやると10%切ります。コンクリをこねるところから、鉄筋曲げ、柱建て方、現場の掃除、大工の手元、砂利運び、そんな汚い仕事を自らやって、日当を稼ぎながらやらないと安く作れません。

→ こんな事やったら、現場の職人に邪魔がられます。 
  はい、ちゃんと、職人さんの仕事は職人さんにお願いして
  自分は自分の役割で仕事します。
  基本は上流側の仕事を自分がやり、コアは業者さん。
  後は分離発注や、直轄工事、自主工事でコストを抑えます。

サイトデューデリジェンス
マーケットリサーチ
ビジネスコンセプト
デザインコンセプト
プロジェクトマネジメント
スケジュールマネジメント
コストマネジメント
事業計画
基本レイアウト設計
デザインデベロップメント
水道局台帳事前調査
設備基本設計
プロット図作成
仕様書作成
材料選定
入札条件書作成
競争入札
見積り査定
工事価格ネゴ
発注業務
21 分離発注工事監理(解体、ガス、エアコン)
22 施工監理(品質)
23 施工ディテール作成
24 施工図チェック/承認
25 外装プロット図作成
26 インターネットシステム構築並びに機器設置
27 NTT工事打合せ
28 インターネット引き込み工事立会い
29 セキュリティーカメラシステム構築並びに機器設置
30 清掃局事前協議
31 ゴミ置場設置届け申請
32 アパート銘板デザイン、作成、取付
33 表札デザイン、作成、取付
34 エアコン架台組立設置
35 エアコンスリーブ位置検討および墨出し
36 エクステリアデザイン
37 ライトアップ照明デザイン
38 カーテンレール取付
39 火災感知器取付
40 消火器設置
41 ホスクリン取付
42 モデルルーム設置
43 物件紹介サイト作成
44 物件募集資料一式作成(各室レイアウト図、断面図、セールスポイント、等)
45 募集賃料検討/決定
46 一般媒介で複数社に賃貸募集

上流側の仕事も全て設計事務所さんにお任せすると、200〜300万円位かかるらしいですね。自主工事は、かなりコストダウンにつながります。

3. 梶ヶ谷は「黒ひげ危機一髪ゲーム」の土地です。土地等高線を見てもらえば分かりますが、谷と尾根だらけで地盤が傾斜しており、地表面のしたがどうなっているか全く想像がつかず、普通に杭を打っても不動沈下のリスクがある危険な土地です。246造成でガラ捨て場だった土地とか、ゴミの不法投棄場を埋め立て分譲し土地など、危険きわまりないエリアなので、素人は手を出すには危険なエリアです。

→ これはかなり本当です。
  消去しちゃった以前のブログにも載せましたが、一本裏の辻沿いの家で、思い切り傾いて隣家にめり込みそうなの、ありました。
  丘陵地は初心者には難しいエリアです。地盤のみならず、駅からのアクセス(特に夜の安全性)、周辺の雰囲気、日照、水の出方など。
  梶ヶ谷エリアで、使えるな〜という場所はやはり少ないです。
  そもそも、良い土地は建売業者が殆ど上流で持ってきますし、戸建人気エリアなので、アパート用地は中々出てきません。地主はいっぱい土地持ってるんだけどね〜。

4. 梶ヶ谷の16m2台のアパートの家賃は5万円前半が相場です。最近は4万円台もちらほらと。収益物件やるなんて無謀ですので、皆さんは真似しないでください。

→ これはかなり本当です。場所にもよりますが、○○方面とか、ちょっと離れるとかなりヤバイです。築20年くらいのロフト付16m2三点は5万円台です。

5. 役所の建築主事と争うと、竣工検査でコテンパンにやられます。自分のアパートはそのせいで引渡しが3ヶ月遅れ、賃貸付けの旬を逃しました。

→ あははは〜 まっかなウソ、ウソ、ウソだよ〜ん!
  図面通り建物作っとけば、竣工検査なんて30分もかかりません(笑)
  ちゅうか、建築主事の見解相違ってのは、ちゃんと対処の仕方があるので。その辺りは経験ちゅうかノウハウなので。

6. ロフトですが、壁、天井、全て鏡張り(ラブホの、あれ、です)にして広く見せています。実際は2畳程度の狭いロフトです。

→  実は、このロフト、回転ベッドもついてますっ! ウソです。

7. 木造アパートは積算価格が費用と大きく乖離する為、頭金をいっぱい用意しないと融資が降りません。フルローンなんて絶対つきませんし、銀行掛け目をいれると、そうですね〜、50%くらい頭金用意しないと無理でしょう(某超有名ブロガーさんも融資が伸びず、結局半分くらい頭金入れたそうです)。まあ、投資というより、趣味ですので、みなさん止めたほうがいいです。

→ これは結構本当かも。
  特にクズ土地系でやると、土地の含みが出ないので、全体の評価額が伸びません。
  掛け目は銀行次第ですが、積算評価の15万円/m2は、極小アパート系では到底建ちませんので。
  
坪単価というのは、坪あたり賃料と一緒で、ロットが小さいほど高くなります。
16m2のアパートでも30m2のアパートでも、単身用であれば、水廻り(UB、トイレ、キッチン)、クローゼット、、デンキ引き込み、ドア・窓など、グレードが同じなら基本的なコストは変わりません。れらのコストが床面積と関係なく、戸あたりのベースラインとしてかかってきます。

方程式にするなら

一戸あたり建築費 = 面積単価 x 部屋面積 + 戸あたりベースライン
中学校で習った一次方程式と同じです。

面積単価に該当するのは、フローリングとか、クロスとか、屋根とか、基礎とか、外壁とか。このあたりのカラクリがわかっていて、各工事費目ごとの単価がわかっていれば、上記の一次方程式で概算レベルで算出できます。

自分が、土地にボリューム入れて、ちゃちゃっと収益計算できるのは、実はアパート建築費簡易シュミレーションソフトを自主開発して使っているからです。(本邦未公開)

「アパート建築費を坪いくらで議論するのは意味がない」というのは、実にドンブリ勘定で意味外ないという事をご理解いただければと思います。

戸あたり建築費いくら、戸あたり家賃いくら、だから収益性が・・・・と考えて下さい。

という感じで、狼さんのおかげで、かなりの情報をディスクローズさせていただく事となりましたが、

「知っているという事と、実際にできるという事は別問題」ですので、まあ良いかなと。

自動車免許も持たない人が、自動車教則本をいくら読んでも、いきなりF1マシンで鈴鹿を走るとまではいかなくても、筑波サーキットを1分30秒で走るのも無理でしょう、というのと同じです。・・・

ちなみに、熟練すると、50ccバイクのノーマル仕様でも、筑波1分30秒くらいで走れました。400ccバイク街乗りで結構いけてる人でも、筑波1分20秒くらいかかりますので、この原付、結構早いことになります。最高速度は90kmしか出ませんが(笑)。ダンロップ下が高速コーナーだった旧コースの時代ですけど・・・・

ちなみに、ふくちゃん、RS125の‘87で、筑波は1分5秒台がやっとでした・・・・
って、あれ? なんのブログだったっけ?

酔っ払ってるから、なんでもいいや〜 あはは

さて、そんなわけで恒例の

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NASAはスッカリ信じきっていましたw騙すより騙される方が良いもんねーーー♪

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