ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

サラリーマンvs個人事業主

先回のブログの中で、自分でも何気なく書いた一言ですが、よくよく考えると、こんなこと、まともに言っているコンサル(もどき)とかブロガーとかいないので、ちょっと掘り下げてみました。何って?

小規模の既存個人事業主が不動産投資をやってもあまり儲からない。むしろサラリーマンの方が不動産投資に向いているというハナシ。

ヤバイ、また敵を作ってしまう(自爆)


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ところで・・・・

ちょっと前の狼閣下(← いつの間にか関西でこう呼ばれるようになってました)
のブログで

「最近、ホントろくな物件ないんですよ。それなら自分で作っちゃった方がましかも〜」

みたいなコメントありました。

みなさん、危険ですから真似しちゃだめですよ。
素人が土地から新築なんてやっても絶対に儲かりません!
高い設計費、エグイコンサル料、キックバックだらけの建築費、あげくの果てに安い材料バンバン使われて、施工も手抜きで、将来泣くだけです。

絶対にやらないでくださいっ! ← ポジショントークモロだし(自爆)

でも、どうしてもっていう人は、

kkenji君に頼んでください(あれれ〜?)

さて本題です。

小規模の個人事業主が不動産投資やっても儲からない理由とは?
なぜサラリーマンの方が向いているのか?

ワタクシ、税の専門家ではないので、テキトーに書きますし
しかもサラリーマンの場合との対比で、前提として「不動産投資を始める前の可処分所得が同等の場合」という前提で書きます。

簡単に言うと、既存個人事業主の場合は、税制上認められる各種必要経費(例:自宅事務所、自家用車、水道光熱費、等を、家事按分で経費化する)を、既に税務申告に取り込んでいるので、不動産投資を始めることによって新たに得られる家賃収入増が、モロに税額増に直結してしまう点があります。

サラリーマンの場合、従来、必要経費なんて認められないので、所得税を控除された後の可処分所得の中でそれらを賄っていたわけですが、不動産投資を始めることで、例えば自宅事務所、自家用車、水道光熱費、などを実態に即した家事按分割合で経費化する事ができます。

また不動産投資を事業規模にしておけば、奥さんを青色申告専従者にして所得を圧縮できますし、青色申告控除を利用したりと、新たに得られる家賃収入が、いきなりモロに税額増につながりにくいという点があります。

具体的な数字で行くと、現時点で所得(収入じゃないですよ、課税の対象となる所得という意味です)が500万円の個人事業主とサラリーマンがいたとします。

この人が、フルローンで1億円利回り10%、建物割合50%、償却期間20年残くらいの物件を買ったとして、家賃収入1000万円、金利250万円(元金返済250万円)、原価償却250万円、運営費(税金、管理費等)150万円の物件を買うと、

不動産による税引前の手取りが、1000−250−250−150=350万円
単純に不動産のみの課税所得を単純に計算すると 1000−250−150−250=350万円。よって、従前の所得と合算すると、350+500=850万円が課税所得となります。

サラリーマンの場合、年収870万円の人で、ざっくり計算して社会保険が年間80万円、配偶者控除ありのケースだと、課税所得が500万円くらい、よって所得税は年間たったの58万円くらいです。これに均等割りとか無視してざっくり住民税10%を足すと、それでも税金は総額で年間108万円程度。ちなみにこの人の可処分所得は、生命保険とか除くと、870−80−108=680万円くらいです。

一方、個人事業主の場合、専従者給与をいくら見るかとか、経費をどうしてるかによるので、逆算で「収入」と「可処分所得」を求める事ができません。

ものすごく乱暴な比較計算の為に、どちらも一律「課税所得500万円」で不動産投資した試算をするなら、

サラリーマンの場合、
給与所得500+不動産所得350−専従者控除130(会社の扶養から外れずパート給与と比較して乖離のない金額かなと?)−青色控除65=655万円。このときの所得税は、約88万円、住民税が66万円、合計154万円ですから、不動産投資やる前から46万円のアップ。
前出した手取り350万円―50万年としても、税引き後で300万円手元に残ります。

一方、個人事業主の方の場合は、単純に総所得が850万円になりますので、その時の税金は、所得税132万円、住民税85万円、合計217万円、従前より109万円増ですので、350−109=240万円程度の手取りになります。

上記の比較だと、たった60万円の差ですが、実際にはサラリーマンの場合、前述した自宅事務所や自家用車の按分、通信費、光熱費、事務用品費、など、更に必要経費を計上する事で節税効果を高める事ができるので、その差は更に大きくなります。

今回の比較では、フルローンで1億円利回り10%建物割合50%償却期間20年残くらいの物件を買ったとして、家賃収入1000万円、金利250万円(元金返済250万円)、原価償却250万円、運営費(税金、管理費等)150万円、という比較的まともな都心型物件でローン期間も長めの設定で試算しています。

気をつけて欲しいのは、上記の運営費15%というのは、かなり良い物件のケースです。地方の築30年のRCで一戸あたりの面積が大きい割りに家賃が安い様なケースだと、運営費が30%くらいになると思います。これで試算すると、手取り収入は1000−500−300=200万円
課税所得が1000−250−250−300=200万円

個人事業主のケースだと、税総額が160万円になるので、不動産による手残りは200−52=150万円くらいとなり、前出の240万円と比較して悲惨な結果となります。

1億買って、手残りが150万円です。対物件手取り利回りが、たったの1.5%です。

「フルローンだからEquityは取得諸経費だけ、6%とすると600万円、だから、対Equity利回りだと25%、良い投資だと思いませんか?」というのは、数字を巧みにあやつる、インチキコンサルの手法です。

IRRで考えるなら、買うタイミングにも拠りますが古い物件は出口で確実にキャピタル損が出ます。都心の物件で建付減価が発生していれば別ですが、地方物件で更地にすると解体費も含めた差損を期間収益で埋められなければ、IRRは逆ザヤになります。つまり、出口まで行って赤字という事です。

ここまでの試算は、融資期間30年、金利2%台前半程度での試算ですので、まりおさんの様に、17年という短いローン期間でやれば、当然の事ならがら、CFはマイナス、デッドクロス、黒字倒産になります。

世の中には、こういった数字のトリックを正しく伝えずに、とにかく売れば勝ちみたいな業者やコンサルも多いのでしょう。

古いボロクソ物件、誰も買わないから見た目は割安の、クソ物件を
「リノベして賃貸して、何年かして転売すれば儲かるぞ!」
みたいな事を簡単に言う輩がいますが、

従来、古いクソ物件を正確にデューデリしてリノベするなんて、プロでも二の足を踏むリスキーなビジネスです。

超大手メーカーやスーパーゼネコンは絶対にやりません。その辺の、ぽっと出のえーかげんな施工業者か、よほど経験とスキルのある会社でないとやらない仕事です。

街場の業者なんて、新築ですら竣工後の瑕疵担保やトラブルの絶えない業界ですので、その中から素人が信頼できる業者を見つけるなんて、至難のワザです。

安いからと、テキトーなリフォーム業者にリノベさせて、いざとなったら逃げられて、転売したら売主に瑕疵で訴えられて、なんてことやってたら、商売になりません。

そういった、無理なスキムを、初心者投資家に押し付けるような輩もいる様ですが、一体どうなんでしょうね? 自分がケツ拭かなければ何でもありなんでしょうか?

てなわけで恒例の

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コメント

ゲンジツだぜぇ〜ぃ


ひっじょ〜に、タメになります!


とりあえず、

3回ぽちしてみました

ぽちおさん

飲食系個人事業主の方は
自分ちの食材も、こっそり経費にできるから
そっちのバックもシミュレーションに入れちゃいましょう!
意外と節税効果ありかも?

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