ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

イケてるリーマンの賢い買い方

もしあたなが、所得税30%+住民税10% みたいな、ちょいイケてるリーマンなら、どういう買い方しますか?

ふつーにやると、税金がっぽりもってかれて、手元にお金が残りません。

利回り10%じゃ

儲からないYO!


そう嘆く貴方にチョイお勧めの方法です。
特に個人年金をしっかり作りたい方向けの作戦です。

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物件紹介にくっついてる営業さんのプロファイルとか見ると「○級ファイナンシャルプランナー資格」もってますぅ〜!、みたいなの見かけますが、売ってる物件見るかぎり、本当にファイナンシャルプラニング提案ができているのかな〜?と疑問を感じます。

「老後の備えに不動産を」とか「年金代わりに」なんて言っておきながら、どうやったら本当の意味で老後の備えになるのか、わかってコンサルティングでてきている人は、少ないのではと思います。

さてと・・・・
所得税30%+住民税率10%のあなた、どういう買い方しますか?

実は、年齢30歳のリーマンと年齢50歳のリーマンでは
税率が同じでも買い方を変えなければいけません。
今回は比較的年齢の高い方向けの案を紹介します。

ヒントは何歳で定年退職を迎えるか?
定年退職を10年後に控えるような人の場合は
建築附帯設備割合が大きく定率で償却できる物件を買うのがポイントです。
(・・・・って、わかるよね?あはは〜)

そしてローンは成るべく長く引っ張ってください。
(って言っても75歳―50歳じゃ最長25年?)

償却期間15年の定率法だと、償却の元の価額の8割を、最初の8年間で償却できます。
税率の高いリーマンが課税所得を増やしても手取りが減るばかり。
間違っても、残債を早く減らそうとして元金均等とかやっちゃだめです。

返済期間が長く元利金等でやると元金の減りは少なくなります。
それでもいいんです。
青色申告控除とか専従者控除とか、きちんとした節税で
課税所得を可能なかぎり減らして、
奪われる税金を最小にして
手残りのCFを、きっちり残してください。
そしてそれを定年退職のタイミングまで、しっかり貯金しておいてください。

そして定年退職を迎えたら
貯めておいたキャッシュで
一気に繰り上げ返済します。

全額返済できれば良いですが
10年間の期間収益で繰り上げ返済は難しいです。
かといって、全額繰り上げ返済できるようにと
最初に頭金をたくさん入れると、金利が少ない分、多く課税されてしまい
結果、期間収益が少なくなってしまいます。
このあたりは、金利や期間や頭金の入れ方の組合せを変えて
ハッピーシミュレータで、ケースバイケースでシミュレーションします。
(って、もってない人はどうすんの?)

よほどの高利回り物件でないと
10年間の期間収益で全額返済はできないでしょうけども

まあ、多少妥協して、全額返済できなくてもいいです。
その場合、繰上げ返済は期間短縮でなく支払額削減型の繰上げがベストです。
金融機関によっては、それができない場合もあります。
その場合は、借り換えなど利用して、
期間はなるべく長くしたまま、月次支払額を減らします。
最悪、年齢的な理由で借り換えができない場合、
現行ローンの期間短縮でもいいでしょう。

目的は、定年退職以降は返済における金利割合を減らし、
元金返済を増やす事が目的だからです。
結果、家賃による課税所得が増えてしまいますが、いいんです。

なにせ、サラリーマン給与がなくなっているので
家賃所得による税率は以前よりはるか低くなっているのですから。
(家賃ウン千万みたいな人は別ですが・・・)

もう、稼いだ家賃を税金でガバチョと持っていかれる事は、なくなります。
税率の階段が下がっていれば、家賃による税引き後の手取りは増えるでしょう。税率の階段が下がっていなくても、ローン返済額が減っていれば同様に手取りは増えます。

お子さんのいる方の場合、独立していて生活費負担は小さいでしょうし
その年齢で独身の人は、最初から生活費負担は小さいですし
うまく行けば家賃収入だけで生活できるようになります。

ただしここで、大切な判断が必要です。
この物件、その後も長期で運営できる物件かどうか?
そうでない場合、一度売却して新しい物件に組み替えるなど検討が必要です。

今後、年金支給時期がどうなるのか? 
年金がどの位もらえるのか?
そういった事は全く分かりませんが、
最低でも年金支給開始時期までは
賃貸経営できるぐらいの物件である必要があります。

そして年金がもらえるようになったら
物件を売却して出口です。

恐らく上物は償却しているでしょうが
売却も土地値程度でしょうから
うまく行けば譲渡税を払わずにいけます。

後は、売却で得たお金と、使わずにおいた退職金と、スズメの涙の年金で
優雅な生活を送るなり
現金でもう一回再投資するなり
(ジイサンじゃローン組めないけど)

その時の体力に相談して決めればよいでしょう。

国からもらえる年金なんてあてにならない時代です。
殆どの人が失敗する株投資とか
DCF割引率考えると殆ど儲かってない投資信託とか

そんなのやるより
このやりかたで行けば
よっぽど確実な個人年金になるはずです

さて・・・
ここまでは

よくあるインチキコンサル


みたく
ず〜っと「定性的」な話
ばかりしてましたが

本当のところは
物件利回りとか
減価償却の価額と期間とか
ローンの金利と期間とか
頭金の入れ方とか

複数のパラメータの組合せでシミュレーションしないと
最適な戦略が組めません

「なんだよそれ〜?」という嘆きに
ちょっとだけヒントを。

利回り10% 物件価格8400万円 家賃月額70万円 新築
(家賃下落率最初の5年が年1%、以降年0.8%、平均空室率5%)
管理委託費5% 光熱費12000円/月
建物割合50% 設備比率35%定率法
路線価22万の土地50坪に、延床200m2の木造アパート
青色控除65万円と専従者控除130万円 
所得税30%+住民税10% の条件で

1−5年、5−10年、10−15年 の平均年額CFと
5年後、10年後、15年後 の期間収益、残債、売却した時の手残り
(売却価格は、少しシビアに、下落した家賃で利回りを5年毎に1.0%ずつ上げて計算)について

.侫襯蹇璽鵝兵己資金は諸費用だけ)と 頭金物件価格の2割で
シミュレーションした画像を付けておきます。
(10年後、繰上げ返済して以降のシミュレーションは別に必要です)





ちなみに、この物件だけで食ってくのは難しいですけど
一例として、ある程度の数値感覚と、傾向・特性は掴めると思います。

ところで巷には色々な輩がおりますが
この程度の提案ができない奴は
ファイナンシャルプランナーとか
不動産投資コンサルタント
などと
自らを名乗らないで欲しいです。

なんていうと、また敵作っちゃう・・・

って言いながら、自分、宅建もFP資格も持ってません!(自爆)

だけどさ、これだけ、はっきり解説しちゃうと
このネタ、ぱくって営業するやつ
増えるだろうな〜
健全なサラリーマンと業界の発展の為になればいいけど

きっと都合のいいとこだけ使って
インチキ売買に使う奴も
出てくるんだろうな〜
情けない・・・・

そんなわけで・・・

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コメント

勉強になりました。
ありがとうございました。

勉強になります。
ありがとうございました。

あまりにお完璧なお話で感動いたしました。イケてるサラリーマンかどうかは別にして税率の問題でどうしようかなーと考えてました。でも素人にはほぼ新築で建物割合50%(東京では無理ですよね?)、探せません。厳しいふくちゃんさまは、なら自分で建てなさいとおっしゃりそうです、、絶対絶対無理です。でも胸のつっかえがとれた感じです。 狼様がそんな物件探してくれないかなー。

ぼんさん

都内23区では、課税評価額ベースで建物割合50%は難しいですね。どっかの人がメルマガで堂々と、「売買契約書の金額割合で大丈夫です」みたいな事言ってましたので、そっちでやりますか(笑)

都下であれば、新築で利回り10%くらいのもあります。
ただし、クズ土地系が多いので注意してください。
最後の出口で泣きます。

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