ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

無料でシミュレータ公開しようと思っています

以前よりとても評判のよかったシミュレータ
事情があり配布を止めていました

そうしたら
いつの間にやらパクリものが街中に溢れてきて

なんと某○理士さんまで
商売ネタにして売り出した!

あほらしいから無料で放出しようかと思っています。

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ブログ、長いこと、ま〜ったく更新していませんでした。
水面下で色々活動してたので何も書けません。

今年の夏はあまりにも色々ありすぎました
ニーズさんのセミナーの好評を書く余裕すらないくらい
かなり消耗してしまったので
ちょっと静養していましたが
そろそろ復活します。

で、最近ちょっとあきれる事があったので書きます

不動産投資の理論なんて
そんな大して難しくないのですが
数値化しようとすると
関数とかエクセルとかを使いこなせないと
無理です

電卓じゃできません。
関数電卓でやっても良いですが
何時間もかかります。
たぶん、途中で間違えます。

なので
頭の悪い評論家ちっくなコンサルさんとか
しったかぶりの素人さんとかは

ひたすら定性的な議論で
哲学的瞑想に耽るのですが

複数のパラメータで動く
数字の動きを
的確に表せるわけはなく

トンチンカンな「たられば」を繰り返します。

そんなわけだから
素人さんがブログを見て一生懸命勉強しても
結局何もわかりません

みなさん、
世の中にはテキトーなブログが多すぎますので
そういうのは参考にしないでください

そんなところに
「一回○万円で○理士がシミュレーションしてあげます」
なんてメルマガが来れば
ついつい、乗っちゃうのかも?

でもって、シミュレーション結果のサンプルを見てみると?
あれ? どっかで見たようなデザイン?

あははは〜
○ーファにパクラレタ時は、終わったな〜と思ったけど
あれは高額で使い勝手が悪くて評判悪いからほっといたが
有名なあの人がやっちゃ〜ね〜

不動産投資の理論なんて
コンサルが偉そうに講義するほどのもんじゃないんです。

以前も紹介しましたが、本屋で1000円くらいで売っている
コーポレートファイナンスの本と、
基本的な税の知識があれば十分です。

シミュレーションで難しいのは
グラウンドデザイン

入力値として何を使って
パラメーターをどう変化させて
アウトプットとして何を見るか?

税引前CFしか出せないのはクズです。
税引後CFだけ出せても意味ないです。
出口までたどり着いたとき、時間軸で割り戻してどう考えるか?

ちなみに○理士さんのシミュレーション
コーポレートファイナンスは苦手な様で
累計収益を投資期間で単純に割って利率計算してました(爆笑)
おいおい、年数のべき乗で割り戻さないと複利にならんでしょ(大笑)
他人の銭勘定が仕事でしょうから、仕方ないとして・・・

そういったシナリオ(ロジック)をどう作るのか
グラウンドデザインにおける腕の見せ所
あとの計算はエクセル関数オタクの世界なので。

休止前のブログでデザイン見せまくってたら
色んなところにパクラレました(自爆)
全賃フェアでもそっくりの出してる会社がありました(笑)

ま、いっか〜
近いうちに誰でもダウンロードできるようなところに
無料で掲載しようかと思っています
ざまーみろ〜
人のパクって金儲けしようとするからさ〜

さて・・・
それではいつも恒例の・・・

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今日は真面目にプロも通うセミナーのお話し

今日は真面目にプロも通うセミナーのお話し

ブログのタイトル下にも書いてますが
素人大家を食い物にしたセミナーの、多いこと、多いこと

そんな中で
プロも通う本物のセミナー
紹介します

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前回の「下半身のレバレッジ」
意外とウケなかったので
写真掲載終了しま〜す(自爆)

そのかわり今日は
本当にためになるセミナーのお知らせ

ブログとかメルマガで
素人大家を食い物にしたセミナーの案内を良く見ます
案内みただけでウンザリするんですね

やれ、東京のはずれで造成工事見ましょうとか
庭先にちょこっと土を入れたアパートを「家庭菜園つき」とか
いまどき、マイホーム建てる素人さんでも知っているような
ありきたりの話をするのに金をとったり

そんな中で、こちらのセミナーは全く別次元です。

土地活用&新築不動産投資セミナー

ふくちゃんもお世話になっている
ニーズコーポレーション主催の新築プロジェクトの為のセミナーです。

まずはリンク先を覗いてみてください
カリキュラムを見れば一目瞭然
業界でも一目置かれる講師陣が
これだけの内容を半日でこなしてくれるのです。

一級建築士、元スーパーゼネコンのエース(自称)、
そして今はショボイ大家(自爆)の自分から見ても、
これは本来なら3日くらいかけても時間が足りない位の密度の濃さです。
これを、たった3000円。殆ど会場費用と印刷代にしかなりませんね。

ちなみに、たった3000円のセミナーなので、
ブログで紹介しても紹介料なんてもらえません(自爆)
どっかの怪しいコンサル系セミナーとは別モノですので・・・

もちろん、自分、ソッコーで申込ました。
たぶん、最前列の席に陣取ります(予定)
ふくちゃんい会いたい人は是非参加!・・・なんちて!

ちなみに
前回ブログの写真の女性が、
ショートパンツに下着紐出しルックで


にゃはぁ〜ん


と 二次回に参加するかもしれません(笑)

さて・・・
それではいつも恒例の・・・

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積算星人に告ぐ

サラリーマン不動産投資家と称する方々はマニュアルがお好きらしい。サラリーマン生活が長く、誰かに押し付けられた手順で仕事をする事に慣れてしまったせいだろうか?受験勉強の弊害で、マニュアルにそった勉強にドップリつかり過ぎたせいだろうか? それとも、単に頭の悪い鴨がカセットコンロ背負って歩いている(byやり手ジジイさん)だけなのだろうか?

なまら挑戦的な書き出しに、ムカついている方も多いと思いますが、そんな方に質問です。

「建付減価」「面大地」って言葉、分かって物件見てますか?

いいかげん、ウソっぽい「自称不動産コンサルタント」系のセミナーや、本屋の不動産投資コーナーに列を成すインチキ本や、洗脳セミナー・メルマガは卒業して、きちんと基礎から勉強してみてください。

みなさんが嫌いでいつも素通りしている本屋の真面目な実務コーナーに、その答えはありますので。

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ふくちゃん、実はナイショで、怪しい自称コンサル系(ナントカネッツじゃないほう)のメルマガとってます。なんで? だってウソッっぽいところが面白いんだもん(笑)

さて先日「売主が値付けを間違えた掘り出し物」と称して、以下の様な物件の売り込みがありました。

小田急線町田のちょい先の急行駅徒歩20分

路線価14.5万円で役430m2、なぜか1.25倍して土地値が約7800万円
建物は再建築価額が19万/m2で約700m2で経過年数で減額して約5700万円
合計で1億3500万円のところ、売出し価格が約6800万円

これだけ見ると、オーバーローンが組めますね。現状利回り11%以上、満室想定で18%以上。すげ〜これで、サラリーマンもリタイヤだっ!!

さて、あなた買いますか?
わたし? 買いません。

現状、空室率が40%。これはちゃんと理由があれば気にしません。
レントロール見ると、1Rが一部屋38000円から42000円。
現時点で10室空いています。

埋まるでしょうか? あの駅で駅から徒歩20分です。

21室規模ですので、受水槽も6トンくらいあるでしょう。給水ポンプとか維持費かかります。なんせ700m2のRCで家賃が現況770万円、満室想定で1060万円。
RC700m2残存20年ですので税金は重いです。土地も430m2もあり、路線価もそこそこあります。維持費いくらかかるでしょう?多少利回り高くても維持費負けしそうです。

(ちなみにちょい脱線しますが、平米家賃÷路線価って指標、立地検討に役立ちます)

この売主の根付け、決して間違っていないのです。
運営費を引いた手取りから収益還元しても、土地値から計算しても、根付けとしてはこんなものでしょう。

え? 積算では1億超じゃないのって?

さすが素人大家さん(笑)
「建付減価」ってわかりますか?

更地なら路線価並みの評価でも良いのでしょう。
ところが実際には、上に負担となる邪魔なコンクリートの塊が乗っているが為に、更地の価値よりも実際の価値は下回ってしまいます。

こんな考え方、収益還元に脳ミソをやられた投資家モドキさんには、想像もつかない事でしょう。彼らの考え方は「土地だけでは価値は生まない、上物があるから価値が上がるのだ」そう信じている事でしょうから。

そんな事も知らずに、積算星人マニュアル大好きサラリーマン大家は、どこかで聞きかじった生半可な価値感で勘違いして「すげ〜お買い得!」って飛びついてしまうのですね。これは地方物件に顕著に出ています。

最近物件を見ると、このロジックを逆手にとった売り物件を多く見かけます。
わざわざ手間ヒマかけて店子を出して土地売りするより、ボロアパートをつけたまま売った方が、収益還元で騙された素人投資家が飛びつくので高く売れる、こういうロジック。

ついでに「リフォーム済み」とか称して、外装だけインチキ化粧しちゃうと効果大(笑)

もっと酷いのだと、戸建用地の1.5倍くらいの値段で「アパート用地」として売ったりしています。なんでこんな事になるのかというと、土地の価値の分からない素人大家さん相手なら、新築アパートを乗っけた総額に対して利回りが8%程度に設定すれば、売れてしまうからです。建築費を引いてみると、ものすごい高値で土地が売れた事になるので、いい商売なのでしょう。

脱線しましたが、くだんの物件の評価額、実は更地と想定しても実際にはもっと低く評価しなくてはなりません。更地であっても、とてもとても、6800万円には届きません。

面大地による奥行き価格補正率です。
マイソク図面見ると字型は接道長さ1に対して奥行き4の長方形。
面積から逆算すると、間口10m程度、奥行き40m前後となります。
固定資産税の鑑定評価だと補正率は0.92程度ですが、実はこれは実勢価格に即していません。鑑定評価の数字は、相続税をむしりとる為のツールで、実際にはその値段では売れません。

なぜなら、間口10m、奥行き40m2の土地、戸建用地としては分割しても全然美味しくないからです。旗ざおで間口2mとっていくと、割れてもせいぜい3つ。殆どが通路で食われている旗ざおです。自動車の駐車を考えると、間口10mを三つに割るのは、かなり苦しいです。

あの駅で徒歩22分だと、土地値なんてエンドでも良くて一区画2000万円くらいでしょうか。つまり合計で6000万円。実際には700m2のコンクリの塊を解体する費用がかかります。坪5万から8万として1000万円から1500万円。つまり手取りは4500万円から5000万円くらいの価値しか残りません。自分で分譲してこの金額ですから、業販したらその三分の二くらいでしょうか。

この怪しいコンサルのメルマガには、ご丁寧に金利4.5%の地方銀行の融資担当者の携帯番号まで書いてありました。高い金利、高い修繕費、高い税金、高い空室率、その後に残った期間収益と、今後発生する設備更新費用との追いかけっこの中で、出口までの間に一体どの位お金が残るのでしょうか?

なんでこんな事になるのでしょうね?

みなさん、難しい事考えるのがキライで、なんでも単純で分かりやすいのに飛びついちゃうからでしょうか?

大体、考えてみてください。10億以上買い進めている「あのコンサル」さん、利回り18%まんまの物件なら自分で買うでしょう(笑)「積算上」はフルローンなのでしょうから(大笑)

なんとこの物件、今日みたら契約済みになっていました(汗)さいなら〜

このブログでしつこく何度も言っていますが、不動産はヤマダ電機で買う電子レンジとはわけが違います。

土地のもつ価値、建物の健全性、賃貸付け、そういった個別の総合評価があって初めて、その物件の価値が語られるべきです。

超単純化された簡単な数式で騙されないように、単細胞脳ミソ積算星人の皆さん、しっかり基礎を身に着けてください。

ちなみに本日の記事は、下記の文献を参考に書かせて頂きました。
著者の森田氏に敬意を表すると共に、引用元として紹介させていただきます。

不動産・税金のプロが指摘する
新・間違いだらけの土地評価
週間住宅新潮社 森田義男氏 著

ご自身の価値感も色濃く出ていますが、私は名著だと思います。

真剣に不動産投資を考えるなら、巷のマニュアルとかノウハウ本など、いいかげん捨ててしまって、基礎をしっかり身につける事をお勧めします。

さて。。。

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儲かる?海外不動産投資?

最近、海外不動産投資のネタが多いですね。フルローンの降りなくなったあたりから、さらには震災以降、日本経済と日本の不動産投資に失望し、海外不動産投資へシフトしようという方が多い様です。

でもちょっと待ってください。あなた英語の契約書読めますか? 英語でビジネス交渉したことありますか? 投資先の国の法律わかってますか? 海の向こうでトラブってる時の対応どうするのですか?

え? 信頼できるパートナーを探すから大丈夫?

結局、素人が骨の髄までしゃぶられた○森実業と同じパターンですね・・・

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先日とある大家の集まりで、海外不動産が話題になりました。

自分、小学生と中学生のとき東南アジアの二カ国で3年半過ごし、社会人になってから米国5年半、東南アジア(足掛け)1年、仕事してきました。現在も外資で働いています。

そんな事から「海外不動産投資をどう思いますか?」という質問を受けました。

そんな自分の回答は
「正直、よくわかりません」

「ふくちゃんさんなら、海外不動産投資やりますか?」
という質問に対しては

「現時点ではやりません。やるなら自分の言葉が通じて多少知っているアメリカか、法律・文化・ビジネス習慣の近いカナダあたりなら、サラリーマンを卒業した後でやるかもしれません。でもたぶん、趣味みたいな形でしかやらないでしょう。」

自分、いちおう仕事で毎日英語使ってます。英語で議論したり交渉したりするのは全く不自由しません。それどころかアメリカ人を英語でイジメる(笑)くらい朝飯前ですし、契約書も英語で読めるし自分でも書けます。英語の契約書を自分でまとめた事もあります。その自分でも、多少知っているアメリカでさえ、サラリーマンをやりながら投資するとなるとかなり慎重になります。

ましてや、法律体系や文化・商習慣の全く異なるよその国、特に政治や経済の安定性に不安の残る東南アジア諸国での不動産投資など、自分から見ると最初からお金を捨てる覚悟でないとできません。

「現地に信頼できるパートナーを作る」

言うのは簡単ですが、現実的には、一個人がやるには天文学的に難しいです。
血縁や個人的な繋がりがあれば別ですが、全く知らない人間同士、言葉もろくに通じない初対面の人間が「信頼」を構築する、そんな素晴らしい事、自分はいきなりできると思っていません。

日本の企業がこれだけ世界で通用しているのだから、自分だって世界で成功できる。
そんな妄想は捨てた方が良いでしょう。

日本の企業が世界で通用しているのは、あくまで企業という組織の力で得た成功。
一個人の微小な経済活動を一緒にするのは非合理的です。

さらに言うならば、日系企業の成功は多くの屍のうえに成り立った成功です。
「契約」に弱い日本人は、常に海外でやられっぱなしです。
今も世界中で騙されまくっています。
上手くパートナーシップが築けても大抵はその後に崩壊しています。

組織の後盾もなく、その国の言葉すら話せないあなたが成功する為のスキム
よーく考えてみてください。

「大丈夫、現地に日本人の信頼できるエージェントがいるから」

やっぱり、金○さんみたいな人に頼るのですね・・・

一言、言っておきます。
全てがそうとは言いません。
極まれに運よく、良い人に会えるかもしれません。

ですが海外で日本人向けのビジネスをしている現地の日本人(または日本語の喋れる現地人)
はっきり言って、一流の人は少ないです。

逆もしかりです。
日本で外人向けのビジネスをしている外国人(または外国語の喋れる日本人)
はっきり言って二流が多いです。
日本国内のビジネスなら、外国語など喋れない普通の日本人の方が遥かに優秀な人材が揃っています。(当たり前の話ですが)
英語が喋れるだけでろくに仕事のできない日本人が、外資系でもウジャウジャいます(しかも結構いい給料とってます)

じゃあなんで二流なのに商売として成り立つかというと
客が現地の言葉や事情が分からないので、実は二流のサービスを受けているのだという事に気付かないからです。

要はあなたが信頼できると思っているパートナーが、現地で本当にいい物件を紹介できる力があるかというと、かなりハテナだという事です。

それでも、まあいいでしょう。
そこそこの物件、日本で言えば中古の利回り10%くらいの立地の良い物件でも紹介してくれれば、儲かりこそしなくても損もあまりないでしょう。

でも、もし貴方の言う「信頼できるというパートナー」が、日本で言うところの、新築ワンルームマンション業者みたく利回り4%みたいのを売りつけたとしたら? 釣堀業者みたく売れ残り瑕疵物件の売り逃げお手伝い、みたいな物件つかまされたとしたら?

そうなると今度は、現地に信頼できる弁護士を探さないといけません。

そして同じ事の繰り返し。
二流の弁護士をつけて負け戦。負けるだけならまだしも、相手の弁護士とウラで談合されたり、相手から賄賂をもらあってワザと損するような工作をしていたら・・・

日本では信じられないような背任行為が、発展途上国では日常茶飯事です。

騙されて困っている人間を見つけたら、そいつは鴨だからチャンス、もっとむしりとれ!
そういう文化の国もあります。

というわけで、書くと長くなるので、このあたりで。

まあ、せいぜい、がんばってください。

一人で海外に進出して成功した人も大勢います。
しかしそれは全体の中のほんの一握りです。
成功した人は世間に知られていますが
その何百倍何千倍もいる失敗した人の事は
誰も知りません。

ここまで聞いて、なんか似ていると思いませんか?

日本の不動産投資でも成功している人は、ほんの一握り。

あなたがその中に入っているのなら
自分は何も申し上げません。

さて。。。

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