ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

電磁波おんなに押し倒される

ふくちゃんの身に迫った
絶対絶命の危機!

電磁波おんなに押し倒される恐怖
その時とった
ふくちゃんの意外な行動とは???

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んー なんか
ブログランキングに異変おきてますね〜

ちょっと前にランキング荒らして消えてった

変な空室コンサル


みたいのが
ランキングの間に挟まっていますね〜?

なんなんでしょうね〜?
セミナーの宣伝とかやってますけど、目的それだけ?

***************************

さて、前回の続きです。

「電磁波オンナのドタキャン地獄」の中

ふと冷静に考えた。

そもそもさ、

こんなメンタルなオバハンと


退去立会いとは言え、

密室で二人っきりって


ちょーやばくない?

お、お、押し倒されたらどうするぅ〜?
いやだよ〜! 助けてぇ〜

電話を切ったあと考えた。

そうだ! 
このオバハン仲介した業者に責任とらせるべ!

あそこの丁稚の兄ちゃん
人が良さそうだから

「押し倒すなら、

こいつをお願いしますっ!」


って置いて逃げちゃおう!

この仲介さん
賃貸付けだけです。
管理依託、請負ってません。

そこは、そこ。
いつも赤羽不動産がグチってる
「俺さ〜、賃貸付けしかやってないのに、あーんな事も、こーんな事もやらされるんだぜぇ〜」

に比べたら
まあこの位いいかと。
それにさ
「いい人ですよ」って言ったの
この仲介さんだし!

そっこーで電話した。

ふ「もしもし〜 ふくちゃんですぅ〜 丁稚さん? 実はかれこれしかじか・・・・・で、悪いんだけどさ、退去立会い、一緒にやってくんないかな〜? つけちゃったのオタクだし〜」

丁稚「え〜、あの〜 はぁ、ちょっと待ってください」
(電話口押さえながら、社長とごにょごにょ)

はい、とっても真面目な仲介さんなので、
二つ返事で来てくれることになりました。

そして当日・・・
今度は仲介さんと現地で待っていると
再び電話・・・・

「すみません。わたし、ストーカーされています。もうその部屋には行きたくないんです。なので、ふくちゃんさんと、仲介さんで、退去立会いやってください」

・ ・・・・再び繰り返されるドタキャン地獄・・・・

ここは腹をくくる事にした。

「勝手に入った」とか後で文句を言われない様にと思ったが
あいにく録音機器を持っていない。

仕方がないので、携帯をスピーカーモードにして
仲介さんにも会話が聞こえるようにして電話で話した

ふ「○○さん、今日は3回目の約束で退去立会いをお願いしましたが、○○さんの都合で立ち会えないという事ですね。それでは、仲介さんと入室させて頂きますがよろしいですね?この会話、スピーカーフォンで仲介さんにも聞いてもらっています。」

物的証拠は残せないが、最悪、変な裁判になった時には、仲介君に証人になってもらうしかない。ふくちゃん側の利益に近いという理由で反論されるかもしれないが、何もないよりマシだし。

電磁波「はい、でも、部屋の中、凄い事になっているんです。直せるでしょうか?」

ふ「え?え?え? 凄いことって、どんな事ですか?」

電磁波「あの〜 壁から出る電磁波を調べる為に、いくつか壁に穴をあけさせて頂きました。」

が、が、がび〜ん!!!


ふ「い、いくつかって、何箇所くらいですか?」

電磁波「はぁ、二箇所ほど。あの、修繕費100万円くらいになったりしないでしょうか?」

ふ「あのぉ、穴が二箇所くらいなら、せいぜい数万円で直ります。いちおー、建築関係の仕事してましたから、極力費用のかからない様にやりますので」

なんか良くわからないまま、部屋に入室することになった・・・・・

が・・・・

な、なんと・・・・

部屋の中は!!!!
↓↓↓↓
↓↓↓
↓↓


今回は素直に

次回に続く(笑)

さて、そんなわけで恒例の

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って、今日のは啓蒙じゃないけどさ!

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電磁波おんなリターンズ

東横線のワンルーム
そこに伝わる都市伝説
「電磁波おんな」

再び現れた電磁波おんなの恐怖
次はあなたが憑りつかれる番
かもしれません・・・・

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そうそう、そういえば
気がつけば、ブログランキング5位になっていました。
これって、なんか間違っていませんか?

自分、カリスマ大家でも、なんでもありません。
強いて言うなら、カリデカ・・・いえ、なんでもありません。
失礼しました(汗)

えーと、たかだか
2007年に区分ワンルームから始めた初心者大家です。
イットウモンも、まだ一つしかもってません(12気筒ですけど)

以前も言いましたが、大家じゃなくて
小家です。

なので、みなさんの期待とウラハラに
アホな記事を書き続けますので
宜しくお願いします。

さてと・・・・

電磁波が聞こえるとか、政府機関にストーカーされてるとか、わけの分からない事を言うメンタル(統合失調症)の中年女

ほとぼりが冷めたころ
ふたたび携帯に電話がありました。

幸か不幸か仕事中だったので電話に出れず
休憩時間にコールバックすると

「実は母が亡くなって多少の遺産が入りましたので、引っ越すことになりました。退去は8月初旬の予定です。」という連絡。

あ〜よかった、これで心配事が一つ減る・・・・

そう思って、退去までの手順を説明してその日は電話を切りました。

ですがその時は、
その後、私の身に起こった
あの忌まわしい恐ろしい事件の事など
まったく想像もしていなかったのでした

その事件とは

↓↓↓
↓↓


「次回に続く」じゃなくって〜
もうちょっと書きます。

さて、退去の当日。
仕事を早めに終えて電車に乗った瞬間に、携帯に電話。

電磁波「退去立会いの日程を明後日に変更してください。」

理由は「荷物が片付かないので」とのこと。

おいおい、今日の夕方は立会いの為に予定もいれず、
仕事も早めに終わらせて来たのになんだよ〜? 
と思いながら、翌々日に訪問する事で電話を切りました。

そして翌々日。
同じく、現地に到着する1時間前にくらいに電話。

電磁波「実は、今日がんばって片付けをしていたら、暑さで気分が悪くなってしまいました。今日は立会いができないので、来週に延期してください」

私の身に起こった

恐怖のドタキャン地獄by電磁波おんな

ふ「あの〜 ○○さん、私としてもなるべく早く次の入居者を募集したいのです。それに、あなた、これで、二回もドタキャンですよ?こちらも忙しい中、他の用事を犠牲にして時間を作っています。明日、必ず現地に来てください」

電磁波「実は、部屋の中がちょっと大変な状況になっていまして、まだゴミ片付けも終わっていないので、中をお見せしたくないのです。できれば、私が引っ越した後に、大家さんだけで退去の確認をしてもらえませんか?」

ふ「あの〜 ○○さん、修繕の内容等、同意してもらわなければいけないので、現地立会いは一緒にお願いします」

電磁波「では、一週間後でお願いできませんか?」

ふ「こちらでゴミの処分とか業者に委託しますから、部屋の中が片付いていなくても良いので、明日、必ず現地に来てください。」

その時一瞬
背筋に冷たい悪寒が走った!!!
や、やばいぞ、これ・・・・

次回は、ふくちゃんの身に迫った
絶対絶命の危機!
その時とった、ふくちゃんの意外な行動とは???

さて、そんなわけで恒例の

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そして転職のススメ

あなたも転職して、イケてるサラリーマンになろう!
そして個人年金的不動産投資でハッピー&リッチな爺さん生活(爆)

実は転職市場と不動産市場
すごく良く似てるんです。
そこで、とっても美味しいサクセスフルな転職
ノウハウを伝授しちゃいます!

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まず最初に注意書きです。
一般的には、転職して年収が増える人は、10人に1人と言われています。
転職は計画的に(○コムかいな?)

転職市場もこの10年で随分変わりましたね。
ふくちゃんが最初に転職したのが2004年の9月。
この頃は、よその会社に移る者など

まるで裏切り者扱い(汗)
です。

退職の挨拶で本社に行ったら

「君をここまで育てるために、会社はどれだけ苦労したと思っているのだ!」(俺もずいぶん会社のお世話しましたけど〜)
「君には将来、国際支店を背負ってもらおうと思っていたんだぞ!」(そんなら、もっと早く言ってよね〜!)
「俺にも転職先紹介してくれ〜」(あはは〜)

それが今では、転職市場も一般的になりましたし、転職エージェント会社もすごく増えました。背景には、ステップアップやヘッドハンティングといった、ポジティブな転職のみならず、早期退職、退職勧奨、大規模リストラ、といったネガティブな要因が大きいと思います。

なんか、競売や任売が一般化してきたのと似てますね(汗)

そこでまずネガティブなほうから最初に・・・
もしあなたの会社が業績不振で、近い将来、大量の人員整理をしそうな雰囲気なら、要注意です。

戦略としては
1. 会社が動く前に積極的に転職する
2. 人員整理の発表まで待って、会社が用意する希望退職のパッケージを貰って転職する。
3. 人員整理の発表があっても、何がなんでもしがみついて、組合とかに訴えて居座る

色々事情があると思いますが
自分が思うに最良の選択肢は1
その次が2、最悪が3 

お金だけ考えるなら、1で辞めちゃうと、退職金が半分になっちゃうのに対し、2の場合は退職金は満額+いろいろ上乗せオプションがついてきます。
でも、あえて目先のお金の誘惑に負けず、長いスパンで考えてください。

自分は、2を待たずに、1で積極的に動いた方が良いと思います。
なぜかというと

「リストラにあった社員を採用したがる企業は非常に少ない」
「あったとしても待遇は確実に下がる」
「退職して期間があくと、次の会社で採用される可能性が格段に下がる」
といった、リストラのあとの二次的リスクが非常に高まっている事です。

採用する企業にしても
「いくらリストラって言っても、優秀な奴は放出せんからな〜、放出された奴なんて採りたくないな〜」
「前の会社やめて、だいぶ経つけど、なんで次が決まらなかったのかな〜? なんか問題あるのかな〜」

これって、不動産の「残り物」川下物件と似てませんか?
採用する側から見て、川下情報にならない様、未公開物件のうちに高く買ってもらうのが良いと思います。

では逆に、求人募集の方はどうでしょうか?
実は、求人募集情報も、不動産同様、未公開情報、川上情報、川下情報、みたいのがあります。

公共機関(職安)の求人に出ていたり、就職雑誌に出ていたりというのは、もうどうしようもない川下情報。不動産で言うところの、健○家とか、レインズ情報みたいなもんです。中々人が集まらず、待遇も良くない。(エージェント料雇えなかったり、広告費かけられない会社ですから)。

もうちょっとマシなのが、「人材登録すると転職エージェント(カッコよく言うとヘッドハンターとか言うけど、実はそんなレベルじゃなくて、単なる人買い)が、コンタクトしてくる」パターン。大手サイトだと、E○ とかありますね。こちらは、もうちょっとましで、企業から直接依託を受けてるケースがあります。

いちおー、未公開物件と呼べない事もないけど、実情は不動産同様、複数のエージェントに一斉に投げてたり、会社の都合で公開してないだけで、内容的にはたいした事ないです。楽○とかで一斉に「未公開物件ですっ!」みたいにメールが来るのと同じ感じ。元付けが複数の客付業者にばら撒いているみたいな。「年収1000万円以上の転職情報」なんて広告出てますが、あれもまあ、大したことないです。

じゃあ、川上物件て、どうよ?
はい、本当に美味しい物件(求人情報)は、全く目に触れないところに転がっています。

企業戦略や守秘義務の関わる業務の為、また企業の重要職ポジションに関わるため、外部には一切公開されず、ある特定のエージェントにだけ募集依頼がかかります。本当の未公開情報。これこそが、世に言う「ヘッドハンター」が暗躍する世界なのです。

こういったエグゼクティブグレードな求人は、比較的小規模なエージェント会社が多く、ヘッドハンターも、求人募集において物件数を追いません。ヘッドハンターのフィーは、不動産と同様、通常は成功報酬となるのですが、こういった本当のハイクラスのエージェントは、成功か否かに関わらず、事前に着手金をもらえます。弁護士の仕事みたいです。

そして、決まった時の採用フィーはというと、被採用者の年収の40%が報酬の相場です。年収3000万円なんてのを釣り上げ来ると、1200万円の報酬です。会社の経費を引いても、年に3人も釣り上げれば、十分食えて行きます。

秘匿性が高いので情報媒体には絶対出てきませんし、いくらネット上の求人webに登録しても、そういった職種で声がかかる事は非常に稀です。そもそもファーストコンタクトがありません。

じゃあ、どうやったらコンタクトできるの?というと
1) 既にハイグレードポジションに居るため、向うから勝手に声をかけてくる(無理ジャン!)
2) 知人の紹介

はい、2)が唯一のチャンスですね。

人材マーケットというのは、クチコミによる部分が非常に大きいです。

エージェントは、転職を成功させたあと、必ずフォローの電話をかけてきます。一つは、転職して3ヶ月以内に辞められると、コミッションが支払われないため(買って直後に退去の物件はダメよ!みたいな)。

もう一つの理由は、転職に成功した人間の友人関係から、ポテンシャルの高い人間を吊り上げて、他の案件に紹介しちゃおうというもくろみ。

人材マーケットでも、変な人材を紹介すると、エージェントとしての評判に影響を及ぼします。したがってエージェント側も、自分の評判を落とすような人材を企業に紹介したくないので、全く知らない人材なんて怖くて声かけられない。なので、これはと思う人に紹介を受けるケースが多いです。

転職も不動産物件探しと同じで、世間にさらされた風下情報ばかり追いかけても、ラットレースから抜け出せません。未公開川上情報に、どうやって近づくのか? 

それには、実績と信用を積むことで友人から紹介を受けたり、エージェント側からこちらに連絡してくる様にするのが良いと思います。 

そして、サラリーマンの実績と信用とは・・・・
はい、本業で成果を出すことです。

大きなプロジェクトを成功させたとか、ヒット商品を出したとか、営業成績何位になったとか、こういう技術を開発したとか、○○人のチームをまとめてきたとか、そういった、外向けにアピールできる実績が必要です。

そして、「これは!」というチャンスが来たときに、
相手から見て、「おおおお!」と思えるようなレジメ(経歴書)
を作り上げられること。

自分もエージェント経由でエンジニアの採用をやっていた時期がありましたが、見て「おおおお!」と思うレジメというのは、具体性があって、数値化されていて、その人の志がしっかりと伝わってくるものでした。

不動産でも、そういうマイソクってあるでしょ?

そういうレジメの登場人物になるべく
自分のスキルとキャリアを組立おくことです。

ただし、がむしゃらに働けとか、資格をいっぱいとれとか、啓発本読みまくれ、とかいう事を言っているのではありません。

以前書いた「二束のわらじ」を思い出してください。

賃貸経営の場合、エリア需要や将来のマーケットを予想して
どういった物件をどのエリアでどう運用するか?を考えると思います。

自分のスキルとキャリアを作るときも、同じような視点で考える必要があります。
これからの社会がどう変わっていって、どういった人材が求められるのか?
どうすればラットレースにならず、ライバルの少ない分野でチャンピオンとなれるか?

良い転職に成功して
貧乏サラリーマンから脱出して
イケてるサラリーマンになる頃には
ビジネススキルも格段にアップしているので
不動産投資も、ばっちりだと思います。

(ほんとーですかぁ?)

あーめんどうくせー
経歴書とか適当にでっち上げて入社しちゃえば勝ちジャン?

そういうインチキ重要事項説明みたいの、ダメです。
採用時の申告に虚偽があった場合、簡単に解雇されます。
そもそも会社側にとっての瑕疵担保期間として
「試用期間3ヶ月ルール」がありますので・・・

うーん・・・
そんなわけで・・・

頑張れ! ニッポンの若者!

君らが頑張らないと、

俺たちの年金が払われないのよ!

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最高の黄金比とは?

先日の記事、酔っ払って書いてたので、「黄金比」の事を「黄金率」と書いてしまいました。あははは〜 許してちょ。突っ込まれる前に謝っちゃいます。

そんなわけで、本日のテーマは、

みんなが知りたい「最高の黄金比とは?」

本日は、そんな超ノウハウを惜しげもなく無料て提供します!

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ずばり書きます!

88

58

90


これです。

わかりますか?

これが最高の黄金比なんですよ

わかりますか?

アグネスラムです(自爆)

B

W

H


あはは〜 ごめんね!
これじゃアパート勃たない、
じゃなくて、建たないね

元々はダビンチとかが、デッサンの中で見出した
美しく見えるためのプロポーションの事を
黄金比と呼んだのですが(詳しくはWiki見てください)
アパートを効率よく配置する為にも
同じようなアプローチが必要です

地型と、道路と、階段の着き方と
モジュール寸法の組合せになります

まず字型ですが
やっぱ東西に長い土地が有利です
やっぱりお部屋は南向き!(ハート)

南北に長いと
部屋の窓面が西か東に向きます
そーすると、朝日はあたるけど午後は真っ暗なアパートか
朝日の当たらない西日ガンガンのアパート
になってしまいます

次に道路ですが
旗ざお地でない場合
東西に長い土地を前提に話すなら

まず東道路と西道路
これは条件ほぼ一緒です。
南面の採光が有利です
プライバシー保護の観点からもこれが良いです
でも窓先空地とか採光距離が取れないと立ちません
おまけに出入り口から道路へと通路を取られます
つまり接道長さが重要です

南道路
採光距離と窓先空地が稼げます
出入り口が北側アクセスなので、建物の東か右に避難通路幅を確保しなければなりません。
奥行きが厳しい場合でも、これならなんとかなります。
ただし道路に面してプライバシーをどう確保するかが課題です

北道路
これは1階が直接道路から入れるので
避難通路が省略できるので有利です
敷地に奥行きがないと窓先空地とか採光距離が取れません
窓先空地から道路への避難経路幅が東側か西側に必要となります
プライバシーは確保しやすいです。

上記を自分で絵にしてみてください
建築モジュールに従って寸法入れてみると何かが見えてきます。
どうしても南北に長い敷地で検討する場合は
上記を90度振れば検討可能です。

問題はこれに、どうやって階段をつけるか?
階段の付け方次第で、
東西スペースを食われたり
南北スペースを食われたり

そんな組合せの中で
「最高の黄金比」が求められます

殆どエスキスの講義になっちゃいました。
もっとも建築屋から見れば、上記の話は初歩の初歩
偉そうに講義するほどのネタでもありません
皆さんも、まずは自分で色々落書きしてみてください。

そこで問題です

「じゃあ長屋(テラスハウス)形式なら外階段いらないから簡単でしょ?」

はい、確かにそうです。
なので旗ざおでもないのに
無理やりテラスハウスにしちゃうという
荒業が
最近横行・・・じゃなくて流行してたりします

じゃあ、旗ざおならどうなるの?

はい、サオの付き方が重要です。

サオの付け方がまた面白いんですね〜
サオ師、サオに溺れる・・・・なんちて?
なんじゃこりゃ?

さて、そんなわけで恒例の

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実は香港に行っていました

2008年以来行ってなかったので4年ぶり
香港、相変わらず熱いですね

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サラリーマン本業の出張です
アジア地区の幹部でワークショップがありました

香港島の一番背の高いビル(って分かる人はわかるか〜)
の上の方に会社がありまして
そこの会議室で
1時間枠もらって
出席者のみならず
海外の拠点にテレビ会議で繋いでもらって
英語でプレゼンやったりしました

妙にうけちゃったせいか
オーストラリアの幹部から
「今度オーストラリアに来て、プロジェクトのメンドウみてもらえないか?」
とスカウトされしまい
「いいよ〜 メルボルン、楽しそうだし〜」
と飲みながら応えたら

翌朝には、ふくちゃんの上司のイギリス人に本当に直訴したらしく
夜上司と飲んでたら
「今度、オーストラリア行く〜?」
なんてことになってました。

さて、今回、ローカルの香港人とメシ食いながら
香港の不動産事情など聞きました
一般的なローカル社員の家というと
香港島のセントラルから1時間以内、九龍(カオルーン)のもっとさき、新世界(ニューテリトリー)あたりの高層マンション(って、香港のマンションはみんな高層だけど)
実面積40m2〜50m2に家族4人〜6人で生活してるそうです。
幹部だと九龍あたりで通勤時間30分程度。

ちなみに、物件価格は年収の16倍程度らしいです(汗)
まあ、キャピタルが毎年上がってくから、随時買換え転売してけば良いのかもしれません。

さて、ここで面白いのが物件の公簿面積
日本だと専有面積をm2であらわすのですが
香港は共有持分も含めた面積で売買されます。

よってUsable Area % が問題となります。
ゴージャスなエントランスとか、プールとかついてると
そりゃー豪華で嬉しいけれど
買った面積にしめる共用部分面積が大きくなり
専有部分であるUsableの面積が小さくなります

ローカル社員と自宅の話をしていて
「ふくちゃん、日本ってUsable何パーセントくらい?」
と聞かれて最初は意味がわからず
話を聞いて、なるほど。

ちなみに、香港で戸建に住んでいる人なんて殆どいませんので、更に話はかみ合いません。
とりあえず本日はここまで。

香港の不動産デベ大手のイギリス人とか紹介してもらって深夜まで飲んだり、同僚と日帰りでマカオに行ったりもしたのですが、そんな話はまたの機会に。

明日は珍しく国内出張で大阪〜名古屋です。
日曜の昼までいるので、名古屋オフしたい方は、管理者だけにコメントで、連絡先入れといてください。

さて、そんなわけで恒例の

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