ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

大規模修繕済物件?

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平成22年屋上防水工事施工済み
築25年RC一棟もの
利回り12%!

いかかですか〜?買います〜?

前回に引続き怖い水の話

最近ですね・・・・

「RCは大規模修繕で金がかかる」
を逆手にとった
「大規模修繕済」
なる物件を目にします

アブナイ、アブナイ

そもそもあなた?
屋上防水の種類、わかります?

アスファルト防水
シート防水
塗布防水

この違いくらい分かりますよね?

そして
どんな修繕がどのくらいの頻度で必要か?
その費用がどのくらいかかるか?

利回りもクソもないもんです。

シート防水、張り替えずにシルバーだけ塗って誤魔化しちゃうとか・・・
ありそー(笑)

どうする?どうする?

実際にあったハナシ

昨年の今頃
自宅の近所でRC5階建て築20年くらい
出ました!

駅から徒歩3分
大手スーパーのすぐ隣り!
でも線路もすぐ隣り!

価格が2億くらいで1階と2階の一部が事務所
小さめの3点UBのワンルームが20室くらい。
1・2階の事務所が空室で1RMも多少空いてましたが、
その状況で利回り10%。

埋まれば13%くらいに化けるかも?
某地元の地銀(汗)が任意売却で融資の付け替え先を探して
某OBのいる仲介業者(あはは〜)に依頼

自宅から歩いて5分なのでそっこーで見に行きましたが・・・

1年ほど前にやり直したシート防水が気泡で膨れ上がり
高架水槽の架台は錆びまくり、FRPもかなり痛んで
外部に面した共用廊下と非常階段はボロボロ・・・
外壁は一部タイル、殆どが吹きつけですが
問題は足場をかけるには、裏側の駐車場、建物長手方向に30m以上を借りないと無理・・・・

受水槽と機械室は外から見れなかったのですが押して知るべし・・・
ざっくりドンブリ勘定で
大規模修繕やると軽く2000万円くらい行っちゃいます。

修繕費用込みでフルローンになれば
という条件で、やる気なーく返事しました(汗)

その後誰かが買ったのでしょう。
少し前に大規模修繕して
外壁もきれいになりました。

駅直近でスーパー真横なので
線路の音が気にならない方なら
住むでしょう・・・

で問題は・・・
利回りどのくらいになったのでしょうか?

横浜駅5分1RMを仲介してくれた業者さんが現在管理しているので
今度聞いてみたいと思います。

てなわけで

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買っちゃいました

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えへへ・・・
買っちゃった!

地方RC築20年オーバーローン!


えへへ・・・

ウソです


買ってきたのは
モードコのソムサンです
今日からバンソフの電波イライラから開放されます

さて

築20年っちゅーと
大規模修繕を誤魔化した物件が爆発する頃です

利回り20%くらいないと怖くて買えません
(あっても地方物件は怖くて買えません)

最近のコソクな転売業者とかは
ひたすら表面だけペンキで塗って
化粧で誤魔化します

そんで
建築トーシロの
自称「洗練された不動産投資家」は

お?きれーじゃん?大規模修繕済み?
いいね〜(はーと)

という具合でコロリと騙されます。

怖いのは水です。
水は怖いです。
水商売というぐらいで・・・あれ?

水が止まると入居者がぶーぶー言います。

慌てて管理会社に泣きつくと
足元見られて高額見積りが、
がちょーんときます。

給水方式を大別すると

直結方式
加圧給水ポンプ方式
重力方式(高架水槽方式)

方式により付随する設備や運転方式も異なります。

自動交互同時運転
インバーター制御
電極棒
減圧弁
FM弁

水槽にも色々あって

FRP単板/複合板
SUS水槽
地下躯体方式(最近は殆どないです)

この位の事はわかっていないと
その設備が一体どのくらいメンテナンスが必要なのかとか
見積りもらっても、高いの安いの
査定になりません。

不動産投資を
リートと同レベルで
電子レンジ買うみたいな感覚で
捉えている人が結構います

巷のセミナーが

売ることを目的とした

業者により主催


されるため
どうしてもローンとか収益とか
そんな事に偏重していますが

実際のところは

賃貸用共同住宅


という

建築物と設備


を購入して

維持運営するビジネス


億単位の物件を買ってから
勉強したので
本当に大丈夫でしょうか?

そんな真面目なお話でした

表面利回りの数%は
運営費の大小でぶっ飛びます。

セルフリフォームも大切ですが
最初から手間のかからない物件買うほうが

楽して儲かる


と思いませんか?

てなわけで

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ここが変だよシミュレーション

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かつて


私のポリシーはエクセルとかで

シュミレーションとかしない事です



と、のたまうTV出演系の売り子さんがいらっしゃいました

あの人は今???
住宅ローンどうなったんでしょうね?(汗)

ちなみに、シュミレーション でなくて、

シミュレーションです。

ここが変だよ

ちゃんちゃんっ!


なんて終わるとランキング落ちて啓蒙活動にならないので

今日は一つだけタメになる?ヒント

ちなみに「お宝」の先生も忘れていたようですが

長期でシミュレーションする場合、固定資産税もちゃんと変動させてください。

固定資産税を購入時の金額で30年引っ張っている人がいますが
特にRCとかでやっちゃうと
きつすぎシミュレーションになっちゃいます。

固定資産税は必ず下がります。


なぜかというと

地価がドンドン下がっているからっ!


という説明は事実ですが、情けないので置いといて

法定耐用年数内にあるうちは上物の評価額が設定残価まで下がってっていくからなんですね。

さて問題は・・・
中古で買った物件の現時点での固定資産税評価額を元に
10年後の固定資産税をどうやって自動計算するか?

簡単そうで面倒です。

理論的には中学校の数学レベルです
三角形の相似計算
これがヒントです

ただし方程式にしてエクセルのセルに押し込もうとすると
かなり複雑な式になります。

こんな感じです
新築価格=(d*Tn-n*Ty)/(d-n)=d*Tn/(d-n+n*y)
評価額=(To-Ty)*(1-nx/d)+Ty
これを使って
=ROUND(IF(E17<=$C$6,($C$13-$C$14)*(1-E17/$C$6)+$C$14,$C$14),-2)

みたいにして計算します。
わかんないでしょ?あははは〜

やっぱ勘とドンブリの方が楽でしょうか〜

ちなみに

最近、自称「不動産コンサルタント」と称する
溝の口あたりの仲介業者が
○待ちで取り上げられていて

「当社の強みはシミュレーションです」
とのたまっていました

たまたま
この会社が仲介している物件が
シミュレーションデータと一緒にメールで送られて来たので

見てみたら〜

あれ〜?
これってさ・・・

ふくちゃんが、

○イアの社長にあげた

ハッピーシミュレータの

パクリじゃん?


しかもロジックがだいぶ変(笑)

っていうか、税引後CFが低いの誤魔化すのに
だいぶ苦労してますね〜ってカンジ

あはは〜 まあ、多めに見るか〜
社長には世話になったから(汗)

さて・・・

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赤字が年収を超えられない

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以前書いた確定申告ネタ

新築の経費やらで今回の申告は赤字たくさん作れるのだ

所得税還付を受けるのだ

事業規模なので赤字繰越3年できるのだ

うれぴ〜

そう思って決算処理したら・・・

給与所得が多すぎて???

繰越するほど赤字が作れません


給与所得相殺して赤字繰越狙うなら

年間2億5000万円くらいの物件買わないとダメっぽい・・・

ましてや持ってる物件22室トータルで実質利回り12%弱で回ってるから

家賃収入と併せると、いったいいくらの物件かわにゃいかんのだ?

5億?10億?

意味ないじゃん・・・・赤字3年繰越し・・・

とほほほ・・・・

ダメサラリーマンだったら良かったのに・・・ぼそ・・・あれ?

そんなわけで・・・・

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私は利回りにはコダワリません

明日は飲みなので
とりあえず二回連続でアップすますた

なので、ちゃんと二日に分けて(同一IPは一日一回有効れす)

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最近

私は利回りにはコダワリません


なんてカッコいい事を言う方が
最近増えているんですが
一体なんの影響でしょうね?
自分で言っている意味分かってますか?

ここでヒラメキました。

今年の流行語大賞。

「利回り星人」の次は

「積算命の○○ワタリ星人」


ホント他人の理論にはまりやすいのが

戦後受験教育の弊害
ですね

ぼくは小学校中途入学、中学中退、高校浪人、大学留年してるから(そして転職2回・・・汗)偉そうに言っちゃうんですけど

 ↑ これホントです(笑)

利回りというのはですね

本来は高ければ高いほうがいい


に決まってるんです

ただし

物件がクズでなければ


の話です(笑)

10のうち1ダメなら全部ダメ的な金○理論だと

「利回りより大切なのは○○です」とか

「資金のない者が富みを得るにはフルローンでなければダメ」とか

そういった偏向した議論になるのですが、

判断基準のほんの一部分だけ出して全てを結論づけるような手法は、ブログランキング上位の

業者まき餌ブロガー


にまかせるとして

大事なことは、例えば、利回り10%と11%が二つならんでて、その二つから選ぶとしたら、利回りの大小だけで判断するのでなく、その物件の字型道路付け、地盤、積算評価、将来展開、立地、その他数ある判断基準の中で優先順位設定して決めましょうということなんです。

同じような物件で利回り10%と15%があったら、誰だって15%です。

そういう定性的な話の中で「利回りはあまり重要でない」という台詞が出てくるわけなんですね・・・なので定量的な議論の段階で利回りにコダワラナイと言うのは視点が大きくずれているということなんです。

あ、

ナントカネッツの大股先生


みたいな口調になってきた(汗)

あははは〜 というか
口調だけパクリ、パクリ、えへへ・・・

さて・・・

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