ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

誰でも探せるアパート用地?

久々にネットで土地探し。
以前よりタマは出てきたという感じ。
得意なエリアで眺めていたら、あれれ?

これいいじゃん?
普通にアットホームに出ていました。

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業者さんの仕入れみたいなのを、素人が真似しようとしても
所詮、素人は素人。
特別なルートもなければ、銀行から融資枠があるわけでなし
現金勝負ができなければ勝てません

結局は普通に探すしかありません。
でもあるんですよ、たまに。

面積、単価、立地、字型、容積率、道路付け
簡単なデータだけでも
慣れれば結構すばやく選別できます。

旗ざお地
坪単価は路線価x旗ざお割引0.8

前回新築アパートレベルの施工単価を入れれば
ちゃんと収益あいます。
自己資金1割くらいで
評価額に近づく新築プラン

広めのプランでも8部屋
新築で12%だせます。

小さいプランを無理やり入れれば10部屋。
13〜14%くらい出そうです。

土地の概略図に、プランをささっと入れてみました。
30分から1時間くらいでできます。

旗ざおですが、いい感じで収まります。
採光にチョイ、工夫がいりますが。

グーグル航空写真で
道路付けや周囲地盤もおおよそ読めます。

電話しました。

満額で買い付け一番が入っているそうです。
ネットに出てすぐに入ったとのこと。
自宅用とやら。
残念。

融資が流れたら自分の方へ回してくださるように
お願いしました。
馴染みの業者さんだったので。

風下情報も、捨てたものではありません。

昨年、何十という土地を見て、プランを入れてみて
収益試算してきたので
物件情報見て、OK、だめ、の判断が
紙の上で、できます。

グーグルの上空写真地図や
路線価情報など
ネットで得られる情報も役立ちます

これはという土地だけ
現地に見に行けば良いので
空振りも少なくなります。

マニュアルとか
ノウハウ本とか
本当に大切なノウハウは

実際に体得して初めて
血となり肉となるもの

不動産投資に近道なしです。

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銀行目線

よく「必勝融資マニュアル」とか「元銀行員が語る・・」とか、鮮度の終わった教材をブログやメルマガで紹介しているのを目にしますが・・・ 

こういうの、確かに原則論としては当てはまるのでしょうけど、実際の現場の状況はちょっと違う様です。

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自分、融資の組み方ヘタクソだと思います。
なんせ最初に区分10室、ローンで買ってますから。(まだ持ってるし)

教材通りなら、もうめちゃくちゃ。
ここで打ち止めのはず。

でもその後、昨年3月、ちゃんと地銀で金利2%台前半で
新築アパートの融資とりつけてます。
52坪の土地に12室のアパートですので
結構な金額です。

どうして融資してくれるのでしょうね?

で、これで終わりかというと
まだまだ、ちゃんと融資組めるみたいです。

確定申告終わったので
銀行さんに挨拶に行ったら
担当さんと課長さん、二人とも転勤という事で
引継ぎかねて、新しい担当さんと課長さんを紹介していただきました

今後の融資の可能性について伺ったところ
基本的に自己資金を重視する銀行なのですが
その範囲でやるなら
まだまだ行けるとのこと

あくまで物件次第

積算にこだわる必要もない
物件を見て判断するとのこと

耐用年数過ぎてると絶対ダメかというと
決してそうでもなくて

少し前に、築22年の中古木造に
ちゃんと期間25年で融資おろしたそうです。

銀行さんも、ちゃんとわかってます。

立地がよければ
物件がよければ
借りる人間がしっかりしていれば
融資したいのです

なので

融資のテクニックとか言う前に

物件を見極める力をつけましょう。

そしたら融資は自ずとついてきます(たぶん)

なんでもマニュアルに頼るような人
賃貸経営者としてどうなんでしょうか?
現場はマニュアル通りには行きません。

興味深かったこと

返済能力を試算する際に

サラリーマン手取り給与の3割
家賃手取り収入(ローン返済と各種費用を払った後の手取り、所得税前)の6割
を返済余力として

金利6%で想定するところを

満室で運営している実績があるので
想定金利を少し下げて審査することも可能とのこと

「あくまで物件次第ですが
審査の入り口で跳ねられる事はないので
良い物件があれば持ち込んでください」

とのことでした

能書きよりも
実績がものを言うのが
ビジネスの世界

マニュアルやセミナーにしがみつくのも良いですが
コツコツと実績を積むことも
大切だと思います。

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凸型擁壁物件

一昨年、新築アパート用の土地探しをしてたころ
とあるアパート建売業者さんから土地の紹介
横浜市内でJR駅徒歩6分
場所は悪くない
そして安い

早速見に行ってみたら・・・

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見るからにヤバソウ・・・
凸型の見地石積みの擁壁



早速、近所の人にヒヤリング。
40年以上前からこの状態とのこと。

それだけ安定して丈夫と考えるか?
それだけ古いと、そろそろヤバイと考えるか・・・

よく見るとこういうクラックも・・・



自分的にはパス。

この土地、結局、建売業者さんがアパートを建てて
売ってしまいました。

擁壁部分も安全角を設ければ
確認申請はおります

役所もいい加減
とあるルートでオフラインで知ったのですが
この審査をした役所いわく

「一級建築士の先生が設計して
大丈夫ななんでしょうから確認おろします」

鋼管杭を何十本も打てば
地盤10年保証はつきます。

その後ブログ散策していたら・・・
たまたま購入者のブログに辿りつきました(汗)

地震大丈夫だったでしょうか?
無事な事を祈っています。

てなわけで恒例の・・・

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