ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

ぶひっ!ぶひっ!

突然ですがブログお休みしま〜す!

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え〜 
好評の電磁波おんなシリーズも無事終了〜
ブログのネタは
売る程あって尽きないけれど
狼さんの真似して
ブログ休みまーす

別に嫌がらせとか
訴訟とか(汗)
そうゆう理由じゃ
ないですよ!

とりあえずブログランキング上位から変なブログ消えたし
(↑ オメーが一番変だろっ!って突っ込みオネガイします)
(ちなみに、一個上にまだ変なのいるけど・・・笑)

不正クリック防止は
かもじゅうさんがやってくれるし ↓↓

不正クリック利用による利用規約違反に対するエントリをお読みください

税引き後キャッシュフローの大切さ とか
不動産はヤマダ電機の電子レンジじゃないんだよー とか
利回り星人も積算星人も、○渡り星人も、バランスよくねー とか

いちおー、みなさんにある程度伝わったかな
というわけで
気分が乗るまで、ブログお休みしまーす
(不定期発行するかも)

さてお休み前に今日は

自分のブログのサブタイトルにある
「投資利回りは自分で決める?」
の意味を書きます。

(売却価格+税引き後期間収益−購入価格&購入費用−売却費用−譲渡税)÷自己資金 

これを、投資期間年数の「べき乗根」を求めたときの数値が
コーポレートファイナンスで言うところの、IRRとか、DCFの割引率とか
呼ばれるものになります。

平たく言うと、
「自分がブッコンだ金が投資期間の最後に何倍になるか?」

もっと簡単に言うと
「自己資金を定期預金に入れたとしたら、何パーセントの利息だったか?」

これを自分は
「投資利回り」
と呼んでいました。

自分が言いたかったのは
物件の特性(価格、土地・建物評価、建物構造、築年数、収益性)と
融資の組み方(融資期間、金利、自己資金割合)などの
各種パラメータの組合せで、

投資利回りはいくらでも変わる(変えられる)

という事を伝えたかったわけです。

そして、それをコントロールするのは

自分自身
 なのだよと。

その為のツールとして、ハッピーシミュレーターを自作しました。
(単にキャッシュフロー出す為のお粗末ツールじゃないんです)

不動産投資が上手くいかないのを

物件のせいにしたり
仲介業者のせいにしたり
店子のせいにしたり
景気のせいにしたり
立地のせいにしたり
銀行融資のせいにしたり
自己資金がないとか
属性が悪いとか
給料が安いからとか
ち○ち○が小さいとか(あれ?)

そういう言い訳をする前に

まずは自分が今持っているもので、
どうやってビジネスを最適化するか?

自分が置かれた状況の中で
投資利回りを最大化するにはどうすれば良いか?

その為の手法が、セルフリフォームだったり、賃貸づけのノウハウだったり、家賃アップ作戦だったり、買い付け入れ方だったり、購入物件の選定眼だったり、コミュニケーションスキルだったり、リスク管理だったり、あげくの果てには、よその店子の追い出しかけたり(汗)

「儲からない」と嘆く前に
どうしたら儲かるか?
に本気で取り組んで欲しかったのです。

例えば、鍵交換。
自分でやってますか?
(先日、東京築古組でユパさんが講師やってくれましたが
やった事がない人の多い事に、愕然としました。
5分で1万円の収入なんですけど・・・)

もっと大きな掴みで考えるなら

どういう物件を
どういう融資で購入して
どうやって回していくか?

そしてその道筋は

個人個人の
資産背景とか
税率とか
属性とか
現在置かれた状況とか
年齢とか
家族構成とか

人それぞれ全て異なるカスタムメイド

誰かの真似をしたり
マニュアル通りになんかならないし
商材の多くは役立たず(らしい)し
○ンチキコンサルに言われた通りにしたって
最適化になんかならないんだヨ!
てことに気づいて欲しかったんです。

(空室対策コンサルの有料アドバイスが、「家賃を相場より25%下げて貸しなさい、だった」という話を聞いて、更に愕然としました)

他人の投資について
自分がとやかく言う筋合いではないのですが
せっかくだから、お馬鹿に付き合ってくれる人には
そんなメッセージを伝えておきたかったわけです。

とまあ、こんな具合ですが
おかげ様で
不動産投資業界にも
すっかり

ぶひっ!ぶひっ!


が浸透してきたみたいで

狼さんも ぶひっ!ぶひっ!

かもじゅうさんも ぶひっ!ぶひっ!

母うっちーさんなんて、2回も ぶひっ!ぶひっ!
一回目
二回目

そーいえば昔、
ジェービルさんも ぶひっ!ぶひっ!

てなわけで

どうぞ皆さんもご一緒に!


ネタ拾いに来たのなら

礼にクリックくらいしていきなさいっ!




ランキング上位にいないと

啓蒙活動にならんのよ!

ぶひっ!ぶひっ!


さいなら〜

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ワタシワデンジハオンナ

ものすごい

電磁ノイズ音


と共に
突然電話が切れた・・・・・

今回は「電磁波おんな」シリーズ最終回です

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え〜
ここで私的宣伝でーす!

(ブログランキング上位で宣伝活動する商材じゃないよ〜 自爆)

いつも応援している
kkenji君
が、ついに独立して会社を立上げたそうです。

株式会社土地活用

これからのkkenji君の活躍に期待!

さて、この先は「電磁波おんな」最終回の続きです

**************************

2時半過ぎ。
仲介から電話があった。
仲介「いちおー、退去手続きの紙にはサインして、鍵も受け取りました〜」
ふ「念のため、電磁派おんなに電話口に出るように言ってよ〜」
仲介「(もじょもじょ、ごちょごちょ) あの〜 店子さん電話出たくないって言ってます」
ふ「困るよ〜 まだ振込入金ないんだよ〜」
仲介「もう一回お願いしてみます。ちょっと待ってください・・・」

そして数秒後、受話器を手渡す気配があった
ふ「あの〜 もしもし、○○さんですか?」
と言いかけた瞬間のこと

GGGGGGGHHHAAAAAAAAAAAAAGGGGGGGGHHHHHHAAAAAAAZZZZZZZZHHHHHHHAAAAAZZZZZZZHHHHHHHAAAA


ものすごい電磁ノイズ音と共に

突然電話が切れた・・・・・

悪寒と共に
額からドット汗が流れ落ちた・・・・

な、な、なんなんだ?
いまのむっちゃくちゃ
不愉快なノイズは・・・

なんで電話切れるんだ????

気がつくと息が乱れていた。
知らず知らずのうちに
携帯を持つ手が震えていた。

い、いかん、電話せねば・・・・

再び仲介さんへ電話した

ふ「あ、仲介君?(はあ、はぁ、はぁ)、あ、あのさ、店子さんはもういいからさ、(はぁ、はぁ、はぁ)・・・・でさ、悪いんだけど、た、店子さんをこれから、ぎ、銀行に送っていってくれない?」

仲介「はい? え? はぁ?」

電話を切った。

電磁波の謎が解けた・・・

電磁波は実在したのだ。

店子の妄想などではなかったのだ。

店子には

本当に

電磁波の音が

聞こえていたのだ。

そして
いくら部屋の壁を壊しても
音源は見つかるはずはない

なぜなら

電磁波は

店子自身から

発せられた

ものだったのだ!!!!!


きっと特異体質なのだろう。
極度のストレス状態に置かれると
体から電磁波を発するという

そういえば昔
それに近い話を聞いた事があった・・・
なんだったか思い出せないが・・・・
極度のストレス状態になると
超音波を発して
窓ガラスやコップを全て破壊してしまうという話だったような

大昔の人はこの手の類を
「祟り」とか
「魔女」とか
呼んだのだろう。

わたしはこれを
「ストレス性電磁波発信症候群」
(登録商標申請予定・・・するわけないっ!)
と呼ぶ事にした。

これからは
重要事項説明には
絶対に明記しておこう。

「電磁波人間、お断り」


3時過ぎにネットバンキングを確認すると
現状回復費用はきちんと振り込まれていた。

その後、この店子の消息は途絶えたまま
電磁波おんなの話を聞くことは
全くなくなった。

(終わり)

しかしさ〜
真面目にお金儲けする人が読むべき
不動産投資ブログにさ〜

こんなオチャラケ書いて
ランキング上位に入っちゃっていいの〜?
本業のコンサルさんとかに

そのうちきっと刺されるね!

ぶひっ! ぶひっ!


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電磁派おんなの逆襲

電磁派が聞こえると言って
部屋中を穴ポコだらけにしてしまった
恐怖の電磁派おんな

現状回復費用
がっつり取るっきゃないでしょ!

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みなさん、あづい〜 あづい〜 週末はいかがでしたか?
東京築古組の勉強会は大盛況で終わりました。
出席できなかった組員のみなさん、残念!

ところで話は変わりますが
彗星のごとくブログ上位に登場した
子供4人子育て父ちゃん成功への道ブログ

さ〜っとブログランキングから消えてしまいました。
以下、御本人の過去記事からの引用です

「人気ブログランキングから
[違反内容]
・JavaScript、Form、Flash等を利用してのリンク方法
と指摘を受けました。
おそらく、私が使用していたブログ右側の一括クリックが該当するのではないか?
(専門用語が分からないので、詳しくは分かりません)
昨夜、早速削除を行いました。申し訳ありません
皆さんも知らないうちに、『違反』を行っているかもしれません。気をつけて下さいね」

(引用ここまで)

本当ですか!(笑)
なんで上位なのか不思議だね〜っ てみんなで話してましたが、

最近の数回の記事を見て納得。

ある特定の企業の宣伝


を集中的にやってました。

これって良くある
適当な記事のブログを1ヶ月ほど書き続ける
クリック屋もしくは小細工でポイントが上がるようにする
ランキング上位に入った頃を見計らって宣伝活動
インチキがばれてランキングからお咎め
お詫びのブログ記事

典型的なパターンに似てません?
15億円の人とか、例の「空室対策コンサル」

ひょっとして、「ブログランキング上位で宣伝活動する方法」
なんて商材が売っているのかもしれません。

食べてくって大変なんですね〜
ひえぇ〜〜〜〜〜

**************************

さて本題です。
電磁派おんなが穴ポコだらけにした
ワンルームマンション

とりあえず、現状を一通り確認してから
電磁派おんなに電話しました。

ふ「もしもし〜 部屋の中、確認させて頂きました。いちおー、現状回復費用の見積りができましたら送りますので、見積り内容を確認して頂いて、それから工事で宜しいでしょうか〜?転居先の住所教えて頂けますか〜?」

電磁派「ワタクシ、ストーカーされています。

転居先については、

大家さんと言えども教えられません!」



な、なぬぅ〜????

そーゆーの、ありぃ〜????



ふ「あの〜 転居先教えて頂けないと、敷金精算とかできませんが〜」
電磁派「明日の午後、不動産屋さんに鍵を届けに行きますので、見積りはその時下さい。後日、銀行振込みします!」

・・・ ばっくるれるつもり〜〜? ・・・・


なにしろ、恐怖のドタキャン地獄を3回も味わった後です
もはや、この方の事は、一切信用できません。

ふ「あのぉ・・・・・ これからすぐ見積りしてお伝えしますので、明日の午前中、不動産屋さんに行く前に振込してもらえませんか? 」

電磁派「わかりました」

デッチ君のとこのリフォーム部隊に見積りお願いするつもりでしたが
間に合わないので
ふくちゃん
自分で見積りしちゃいました!(笑)

さてあけて翌日・・・・
午前10時に携帯でネットバンキング
振込ありません

午前11時に携帯でネットバンキング
振込ありません

12時に携帯でネットバンキング
振込ありません

お昼休みにダッシュで電話します

ふ「もしもし〜 ○○さんんですか〜? まだ振込ありませんが〜?」
電磁派「あのぉ、振込は来週一杯まで待ってもらえませんか? 引越しで色々入用で」
ふ「だ、だめです!絶対にダメです!」
電磁派「これから不動産屋さんにも行くし忙しいんです」
ふ「ダメです。今回、こちらも随分譲歩してきましたが、これだけはダメです」

ヤバイな〜 逃げられそう!
そこで、ふくちゃん、考えました。

この店子さん、申込のとき、連帯保証人が「お母さんのご主人」でした。
この連帯保証人さん、別性。お母さんが再婚されたのでしょう。
お母さんも連帯保証人もそこそこ高齢。
そして実の父親ではありません。

そ・し・て・・・・・
電磁派の先日のセリフ
「母が亡くなり遺産が入りましたので・・・」

これだな・・・・

ふ「○○さん、転居先を教えて頂けない以上、本日お振り込み頂けない場合は、その旨を連帯保証人の方に連絡させて頂く事になりますが・・・」

ここで電磁派オンナのトーンが突然変わった

電磁派「それは困ります!今日、必ず振込みますので連帯保証人には連絡しないでください!」

やはりね〜。
相続協議でもめてるんだな〜きっと。

そして1時過ぎに携帯でネットバンキング。
入金ありまへ〜ん

そして2時過ぎ、うーん、まずい!
3時過ぎると、銀行閉まってるとか言い訳される!
仲介さんに電話した。

ふ「仲介さ〜ん、電磁派おんな現れましたか?」
仲介「まだなんですよ〜」
ふ「かれこれ、しかじか、だから3時前に必ず銀行で入金してもらうように言ってくださいね〜。あと、電磁派おんな店に来たら、とりあえず一報ちょうだいね〜」

2時半過ぎ。仲介から電話があった。

仲介「いちおー、退去手続きの紙にはサインして、鍵も受け取りました〜」
ふ「念のため、電磁派おんなに電話口に出るように言ってよ〜」
仲介「(もじょもじょ、ごちょごちょ) あの〜 店子さん電話出たくないって言ってます」
ふ「困るよ〜 まだ振込入金ないんだよ〜」
仲介「もう一回お願いしてみます。ちょっと待ってください・・・」

そして数秒後、受話器を手渡す気配があった
ふ「あの〜 もしもし、○○さんですか?」
と言いかけた瞬間のこと

GGGGGGGHHHAAAAAAAAAAAAAGGGGGGGGHHHHHHAAAAAAAZZZZZZZZHHHHHHHAAAAAZZZZZZZHHHHHHHAAAA  


ものすごい電磁ノイズ音と共に

突然電話が切れた・・・・・


次回に続く・・・・・

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穴ポコ地獄

電磁波が聞こえる

と言って、
室内の壁に穴を開けてしまった


恐怖の電磁波おんな


仲介さんの丁稚と二人で
部屋に潜入しました。

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あづい〜 焦げる〜

今日は会社お休みして法務局へ届け出で〜す
暑さで死にそうです

う〜 今夜はしっぽり納涼してやるぅ〜

ちなみに週末は
東京築古組の勉強会
今回、ふくちゃん、2コマ講師やります

1)無料ネット構築セミナー(○ンディアムなんて、要りません〜)

導入までの流れと併せて、システム系統図、弱電盤配置図、主要機器、工事の方法など、ワード文書で17ページの力作です

2)土地のポテンシャル(ぎりぎりちゃんのリクエスト)

中古物件を購入する際に将来の立替または売却を考えると
実際にはどの位のボリュームの建物がはいるのか?
殆どのケースで今より小さい建物しか入りません。
この辺を見誤ると将来泣きます。
こちらは、実際の設計検討図を交えて説明します。

**************************

さて本題です。
電磁波おんなに入室許可をとったので潜入です
いちおー、入室の記録を残します。



入りました。
残置物は大したことないです。


で、す、が・・・・
はい、穴ポコです。



壁にしっかり。

これ、足型になっています



そしてキッチン横の壁にも



天井付近の梁型の部分に、なにやらコルクシート
このコルクは一体????



そ〜っとめくってみると



はい、しっかり穴ポコです。

そして穴ポコは壁のみならず



照明器具のカバーにも穴ポコ。
ちなみにカバーの反対側にも穴ポコ

そ・れ・だ・け・な・ら

ま・だ・い・い・が




エアコン室内機のケーシングにも穴ポコ

そして挙句の果てには、こんなとこにも穴ポコです


分電盤のケースが割れてます。

電磁波の元を探しもとめて
行き着いたのは、電気のブレーカー?



「電磁波おんなの穴ポコ地獄」


ひぇ〜〜〜

次回に続く(汗)

さて、そんなわけで恒例の

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って、今日のも啓蒙じゃないけどさ!

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電磁波おんなに押し倒される

ふくちゃんの身に迫った
絶対絶命の危機!

電磁波おんなに押し倒される恐怖
その時とった
ふくちゃんの意外な行動とは???

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んー なんか
ブログランキングに異変おきてますね〜

ちょっと前にランキング荒らして消えてった

変な空室コンサル


みたいのが
ランキングの間に挟まっていますね〜?

なんなんでしょうね〜?
セミナーの宣伝とかやってますけど、目的それだけ?

***************************

さて、前回の続きです。

「電磁波オンナのドタキャン地獄」の中

ふと冷静に考えた。

そもそもさ、

こんなメンタルなオバハンと


退去立会いとは言え、

密室で二人っきりって


ちょーやばくない?

お、お、押し倒されたらどうするぅ〜?
いやだよ〜! 助けてぇ〜

電話を切ったあと考えた。

そうだ! 
このオバハン仲介した業者に責任とらせるべ!

あそこの丁稚の兄ちゃん
人が良さそうだから

「押し倒すなら、

こいつをお願いしますっ!」


って置いて逃げちゃおう!

この仲介さん
賃貸付けだけです。
管理依託、請負ってません。

そこは、そこ。
いつも赤羽不動産がグチってる
「俺さ〜、賃貸付けしかやってないのに、あーんな事も、こーんな事もやらされるんだぜぇ〜」

に比べたら
まあこの位いいかと。
それにさ
「いい人ですよ」って言ったの
この仲介さんだし!

そっこーで電話した。

ふ「もしもし〜 ふくちゃんですぅ〜 丁稚さん? 実はかれこれしかじか・・・・・で、悪いんだけどさ、退去立会い、一緒にやってくんないかな〜? つけちゃったのオタクだし〜」

丁稚「え〜、あの〜 はぁ、ちょっと待ってください」
(電話口押さえながら、社長とごにょごにょ)

はい、とっても真面目な仲介さんなので、
二つ返事で来てくれることになりました。

そして当日・・・
今度は仲介さんと現地で待っていると
再び電話・・・・

「すみません。わたし、ストーカーされています。もうその部屋には行きたくないんです。なので、ふくちゃんさんと、仲介さんで、退去立会いやってください」

・ ・・・・再び繰り返されるドタキャン地獄・・・・

ここは腹をくくる事にした。

「勝手に入った」とか後で文句を言われない様にと思ったが
あいにく録音機器を持っていない。

仕方がないので、携帯をスピーカーモードにして
仲介さんにも会話が聞こえるようにして電話で話した

ふ「○○さん、今日は3回目の約束で退去立会いをお願いしましたが、○○さんの都合で立ち会えないという事ですね。それでは、仲介さんと入室させて頂きますがよろしいですね?この会話、スピーカーフォンで仲介さんにも聞いてもらっています。」

物的証拠は残せないが、最悪、変な裁判になった時には、仲介君に証人になってもらうしかない。ふくちゃん側の利益に近いという理由で反論されるかもしれないが、何もないよりマシだし。

電磁波「はい、でも、部屋の中、凄い事になっているんです。直せるでしょうか?」

ふ「え?え?え? 凄いことって、どんな事ですか?」

電磁波「あの〜 壁から出る電磁波を調べる為に、いくつか壁に穴をあけさせて頂きました。」

が、が、がび〜ん!!!


ふ「い、いくつかって、何箇所くらいですか?」

電磁波「はぁ、二箇所ほど。あの、修繕費100万円くらいになったりしないでしょうか?」

ふ「あのぉ、穴が二箇所くらいなら、せいぜい数万円で直ります。いちおー、建築関係の仕事してましたから、極力費用のかからない様にやりますので」

なんか良くわからないまま、部屋に入室することになった・・・・・

が・・・・

な、なんと・・・・

部屋の中は!!!!
↓↓↓↓
↓↓↓
↓↓


今回は素直に

次回に続く(笑)

さて、そんなわけで恒例の

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って、今日のは啓蒙じゃないけどさ!

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