ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

電磁波おんなリターンズ

東横線のワンルーム
そこに伝わる都市伝説
「電磁波おんな」

再び現れた電磁波おんなの恐怖
次はあなたが憑りつかれる番
かもしれません・・・・

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そうそう、そういえば
気がつけば、ブログランキング5位になっていました。
これって、なんか間違っていませんか?

自分、カリスマ大家でも、なんでもありません。
強いて言うなら、カリデカ・・・いえ、なんでもありません。
失礼しました(汗)

えーと、たかだか
2007年に区分ワンルームから始めた初心者大家です。
イットウモンも、まだ一つしかもってません(12気筒ですけど)

以前も言いましたが、大家じゃなくて
小家です。

なので、みなさんの期待とウラハラに
アホな記事を書き続けますので
宜しくお願いします。

さてと・・・・

電磁波が聞こえるとか、政府機関にストーカーされてるとか、わけの分からない事を言うメンタル(統合失調症)の中年女

ほとぼりが冷めたころ
ふたたび携帯に電話がありました。

幸か不幸か仕事中だったので電話に出れず
休憩時間にコールバックすると

「実は母が亡くなって多少の遺産が入りましたので、引っ越すことになりました。退去は8月初旬の予定です。」という連絡。

あ〜よかった、これで心配事が一つ減る・・・・

そう思って、退去までの手順を説明してその日は電話を切りました。

ですがその時は、
その後、私の身に起こった
あの忌まわしい恐ろしい事件の事など
まったく想像もしていなかったのでした

その事件とは

↓↓↓
↓↓


「次回に続く」じゃなくって〜
もうちょっと書きます。

さて、退去の当日。
仕事を早めに終えて電車に乗った瞬間に、携帯に電話。

電磁波「退去立会いの日程を明後日に変更してください。」

理由は「荷物が片付かないので」とのこと。

おいおい、今日の夕方は立会いの為に予定もいれず、
仕事も早めに終わらせて来たのになんだよ〜? 
と思いながら、翌々日に訪問する事で電話を切りました。

そして翌々日。
同じく、現地に到着する1時間前にくらいに電話。

電磁波「実は、今日がんばって片付けをしていたら、暑さで気分が悪くなってしまいました。今日は立会いができないので、来週に延期してください」

私の身に起こった

恐怖のドタキャン地獄by電磁波おんな

ふ「あの〜 ○○さん、私としてもなるべく早く次の入居者を募集したいのです。それに、あなた、これで、二回もドタキャンですよ?こちらも忙しい中、他の用事を犠牲にして時間を作っています。明日、必ず現地に来てください」

電磁波「実は、部屋の中がちょっと大変な状況になっていまして、まだゴミ片付けも終わっていないので、中をお見せしたくないのです。できれば、私が引っ越した後に、大家さんだけで退去の確認をしてもらえませんか?」

ふ「あの〜 ○○さん、修繕の内容等、同意してもらわなければいけないので、現地立会いは一緒にお願いします」

電磁波「では、一週間後でお願いできませんか?」

ふ「こちらでゴミの処分とか業者に委託しますから、部屋の中が片付いていなくても良いので、明日、必ず現地に来てください。」

その時一瞬
背筋に冷たい悪寒が走った!!!
や、やばいぞ、これ・・・・

次回は、ふくちゃんの身に迫った
絶対絶命の危機!
その時とった、ふくちゃんの意外な行動とは???

さて、そんなわけで恒例の

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電磁波おんな 其の一

昔、「くち裂けおんな」という都市伝説がありました。
自分の所有する、とある区分ワンルーム
あぁ、なんという事でしょう!

「電磁派おんな」に


憑りつかれてしまいました。

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おかげさまで、3連休はブログもほったらかしにしたまま
ランキングなんて気にせず、ノンビリさせていただきました。

さてこの話、以前紹介した「(仮称)赤羽不動産 vs オオカミさんvs kkenji君」対談にも登場した話です。

さて、ふくちゃん、モテタイ一心で、
賃貸業が上手く行ってるふりしてますが、
実は結構苦労しています。
既に退去したしまった物件なので明かしちゃいますが・・・

遡ること2007年
一番最初に買った
16m2程度の3点UBワンルーム。
(良くあるパターンですね・・・汗)
横浜にある育毛剤みたいな名前の仲介から買いました。
いちおー、東横線駅徒歩10分以内、2階以上、管理状況よし。
利回りは表面12%、最初の物件としては、可もなく不可もなく。

ですが、買って早々、コケマシタ。
はい、5月末に引き渡してすぐ、7月末の退去通知。
ちょっとやられた感はあります。

7月末退去はきついですね〜
育毛剤の会社では当然賃貸付けできず
駅地元の仲介を何件も渡り歩いて一般媒介でお願いして、
室内も、床とクロスだけ、さら〜とオシャレにリフォームして
第二繁忙期も終わりかけた10月初旬にようやく申込み。

ただし属性が微妙。

「年齢40台後半の女性。以前は某第二電電系の企業に勤めていたが、現在は将来の為に技術をつけるべく職業訓練校でCADの勉強をしており、失業保険で生活している。」

仲介さんいわく、「受け答えのしっかりした、とても真面目な方なので大丈夫です。当初の半年間は家賃振込日を5日にしてもらいますが、それ以降は必ず前月末までとします」

半年過ぎて当初、きちんと家賃も振り込まれていました。
しかし数ヶ月すると5日ほど遅れだす。
電話(当然留守電)に伝言すると、5日過ぎには必ず入金される。
うーん、まあよいかと・・・

ところが更に数ヶ月した頃のこと、5日を過ぎても入金がありません。ちょうど月末からインドへ出張してました。時差は5時間、昼間は会議もあって督促なんてやってられません。この時ばかりは(仮称)赤羽不動産の社長に頼みました。

ところが社長いわく

「店子さん、携帯つながらないよ」

結局、帰国してからマンションへ訪問して、ポストに手紙を投函すると、ようやく振込がありました。
その後分かったのですが、職業訓練校を卒業しても就職できず
流行の(?)生活保護者となったようです。

はい、生活保護物件所有してました〜〜!(自爆)

その後も微妙に遅れ気味ながら、家賃は払い続けたので良しとしていました。
一回、更新してくれたし。
ちなみに更新料は分割払いです(大汗)

ところがある日。

プライベートな楽しい時間
(笑)を郊外の一室で過ごしていると
(どこで何してたかは、具体的には訊かないでね)
携帯にその店子から電話がありました。

「ふくちゃんさんですか? このマンションは、

何か政府の特別な機関

が入っていませんか?」

言っている意味がわかりません。

「壁の中から電磁派が聞こえるんです。しかもガスの臭いがして。時々玄関から汚物の入った空き缶が投げ込まれたりもします。このマンション、ふくちゃんさん買ってから建物を改造していませんか?」

や、やばい・・・・
メンタルだ・・・・
統合失調症というやつ

ここは冷静に・・・っと。

「私は中古で買いましたが、その後、改造はしていません。政府の機関が入っているとは聞いたことがありません。ガスについては東京ガスに連絡してもらえませんか?音についてはマンションの管理会社にまずは相談して下さい? 管理会社の対応が悪い場合は、私の方から管理会社にも電話を入れます。汚物を投げ込まれる件については、申し訳ないのですが、警察に被害届を出して対応を相談してみてください。」

その後、女性は、わけのわからない話をこれでもか、これでもか、と始めた。
ある時、部屋を知らない人が訪問してきて罵声を浴びせたとか、ドアの隙間から死んだ大きな蜘蛛を投げ入れられたとか、自分は毎日政府の特別な機関に監視されている、など、うだうだと話し続けた。

あげくの果てに「このマンションは特定地域出身の人を差別する団体が入ったマンションじゃないのですか?」という始末。

店子の人権に関わる個人情報など、大家としては知る必要のない事です。知らされたとしても、スタンスは全く変わりません。

あくまで冷静に、「そういう話は聞いたことありません」と対応していると、今度は急に感情的な声で「ふくちゃんさんは、いい人ですけど、これがどういう意味の事か、全く分かっていません!」みたいな事を言い出した。

「○○さん、私は大家として、建物に不具合があった場合には責任をもって対応させて頂きますが、それ以外の個人的な事情については、残念ながら何もできません。また犯罪に関わるような事が仮にあったとしても、それは警察の仕事になりますので、私の方では対応することはできません。」と、あくまで冷静に応えた。

そんなこんなで、30分ほどでようやく開放されたのですが、
重た〜い気持ちだけが残り

その後展開されるはずであった

熱くいきり立った情熱の時間


も、どこかへと失せてしまいました。
(なんのこっちゃ?)

さて、それから約1年。
7月の中旬頃、携帯に、再びその女性から電話がありました。

な、な、なんだよぉ〜????


すると・・・

↓↓↓
↓↓


かもじゅうさん式に
「次回へ続く」

はい、次回を読みたい人がとるべき行動は?
わかりますよね?
(ブログランキングのコンプライアンス死守!)

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そして転職のススメ

あなたも転職して、イケてるサラリーマンになろう!
そして個人年金的不動産投資でハッピー&リッチな爺さん生活(爆)

実は転職市場と不動産市場
すごく良く似てるんです。
そこで、とっても美味しいサクセスフルな転職
ノウハウを伝授しちゃいます!

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まず最初に注意書きです。
一般的には、転職して年収が増える人は、10人に1人と言われています。
転職は計画的に(○コムかいな?)

転職市場もこの10年で随分変わりましたね。
ふくちゃんが最初に転職したのが2004年の9月。
この頃は、よその会社に移る者など

まるで裏切り者扱い(汗)
です。

退職の挨拶で本社に行ったら

「君をここまで育てるために、会社はどれだけ苦労したと思っているのだ!」(俺もずいぶん会社のお世話しましたけど〜)
「君には将来、国際支店を背負ってもらおうと思っていたんだぞ!」(そんなら、もっと早く言ってよね〜!)
「俺にも転職先紹介してくれ〜」(あはは〜)

それが今では、転職市場も一般的になりましたし、転職エージェント会社もすごく増えました。背景には、ステップアップやヘッドハンティングといった、ポジティブな転職のみならず、早期退職、退職勧奨、大規模リストラ、といったネガティブな要因が大きいと思います。

なんか、競売や任売が一般化してきたのと似てますね(汗)

そこでまずネガティブなほうから最初に・・・
もしあなたの会社が業績不振で、近い将来、大量の人員整理をしそうな雰囲気なら、要注意です。

戦略としては
1. 会社が動く前に積極的に転職する
2. 人員整理の発表まで待って、会社が用意する希望退職のパッケージを貰って転職する。
3. 人員整理の発表があっても、何がなんでもしがみついて、組合とかに訴えて居座る

色々事情があると思いますが
自分が思うに最良の選択肢は1
その次が2、最悪が3 

お金だけ考えるなら、1で辞めちゃうと、退職金が半分になっちゃうのに対し、2の場合は退職金は満額+いろいろ上乗せオプションがついてきます。
でも、あえて目先のお金の誘惑に負けず、長いスパンで考えてください。

自分は、2を待たずに、1で積極的に動いた方が良いと思います。
なぜかというと

「リストラにあった社員を採用したがる企業は非常に少ない」
「あったとしても待遇は確実に下がる」
「退職して期間があくと、次の会社で採用される可能性が格段に下がる」
といった、リストラのあとの二次的リスクが非常に高まっている事です。

採用する企業にしても
「いくらリストラって言っても、優秀な奴は放出せんからな〜、放出された奴なんて採りたくないな〜」
「前の会社やめて、だいぶ経つけど、なんで次が決まらなかったのかな〜? なんか問題あるのかな〜」

これって、不動産の「残り物」川下物件と似てませんか?
採用する側から見て、川下情報にならない様、未公開物件のうちに高く買ってもらうのが良いと思います。

では逆に、求人募集の方はどうでしょうか?
実は、求人募集情報も、不動産同様、未公開情報、川上情報、川下情報、みたいのがあります。

公共機関(職安)の求人に出ていたり、就職雑誌に出ていたりというのは、もうどうしようもない川下情報。不動産で言うところの、健○家とか、レインズ情報みたいなもんです。中々人が集まらず、待遇も良くない。(エージェント料雇えなかったり、広告費かけられない会社ですから)。

もうちょっとマシなのが、「人材登録すると転職エージェント(カッコよく言うとヘッドハンターとか言うけど、実はそんなレベルじゃなくて、単なる人買い)が、コンタクトしてくる」パターン。大手サイトだと、E○ とかありますね。こちらは、もうちょっとましで、企業から直接依託を受けてるケースがあります。

いちおー、未公開物件と呼べない事もないけど、実情は不動産同様、複数のエージェントに一斉に投げてたり、会社の都合で公開してないだけで、内容的にはたいした事ないです。楽○とかで一斉に「未公開物件ですっ!」みたいにメールが来るのと同じ感じ。元付けが複数の客付業者にばら撒いているみたいな。「年収1000万円以上の転職情報」なんて広告出てますが、あれもまあ、大したことないです。

じゃあ、川上物件て、どうよ?
はい、本当に美味しい物件(求人情報)は、全く目に触れないところに転がっています。

企業戦略や守秘義務の関わる業務の為、また企業の重要職ポジションに関わるため、外部には一切公開されず、ある特定のエージェントにだけ募集依頼がかかります。本当の未公開情報。これこそが、世に言う「ヘッドハンター」が暗躍する世界なのです。

こういったエグゼクティブグレードな求人は、比較的小規模なエージェント会社が多く、ヘッドハンターも、求人募集において物件数を追いません。ヘッドハンターのフィーは、不動産と同様、通常は成功報酬となるのですが、こういった本当のハイクラスのエージェントは、成功か否かに関わらず、事前に着手金をもらえます。弁護士の仕事みたいです。

そして、決まった時の採用フィーはというと、被採用者の年収の40%が報酬の相場です。年収3000万円なんてのを釣り上げ来ると、1200万円の報酬です。会社の経費を引いても、年に3人も釣り上げれば、十分食えて行きます。

秘匿性が高いので情報媒体には絶対出てきませんし、いくらネット上の求人webに登録しても、そういった職種で声がかかる事は非常に稀です。そもそもファーストコンタクトがありません。

じゃあ、どうやったらコンタクトできるの?というと
1) 既にハイグレードポジションに居るため、向うから勝手に声をかけてくる(無理ジャン!)
2) 知人の紹介

はい、2)が唯一のチャンスですね。

人材マーケットというのは、クチコミによる部分が非常に大きいです。

エージェントは、転職を成功させたあと、必ずフォローの電話をかけてきます。一つは、転職して3ヶ月以内に辞められると、コミッションが支払われないため(買って直後に退去の物件はダメよ!みたいな)。

もう一つの理由は、転職に成功した人間の友人関係から、ポテンシャルの高い人間を吊り上げて、他の案件に紹介しちゃおうというもくろみ。

人材マーケットでも、変な人材を紹介すると、エージェントとしての評判に影響を及ぼします。したがってエージェント側も、自分の評判を落とすような人材を企業に紹介したくないので、全く知らない人材なんて怖くて声かけられない。なので、これはと思う人に紹介を受けるケースが多いです。

転職も不動産物件探しと同じで、世間にさらされた風下情報ばかり追いかけても、ラットレースから抜け出せません。未公開川上情報に、どうやって近づくのか? 

それには、実績と信用を積むことで友人から紹介を受けたり、エージェント側からこちらに連絡してくる様にするのが良いと思います。 

そして、サラリーマンの実績と信用とは・・・・
はい、本業で成果を出すことです。

大きなプロジェクトを成功させたとか、ヒット商品を出したとか、営業成績何位になったとか、こういう技術を開発したとか、○○人のチームをまとめてきたとか、そういった、外向けにアピールできる実績が必要です。

そして、「これは!」というチャンスが来たときに、
相手から見て、「おおおお!」と思えるようなレジメ(経歴書)
を作り上げられること。

自分もエージェント経由でエンジニアの採用をやっていた時期がありましたが、見て「おおおお!」と思うレジメというのは、具体性があって、数値化されていて、その人の志がしっかりと伝わってくるものでした。

不動産でも、そういうマイソクってあるでしょ?

そういうレジメの登場人物になるべく
自分のスキルとキャリアを組立おくことです。

ただし、がむしゃらに働けとか、資格をいっぱいとれとか、啓発本読みまくれ、とかいう事を言っているのではありません。

以前書いた「二束のわらじ」を思い出してください。

賃貸経営の場合、エリア需要や将来のマーケットを予想して
どういった物件をどのエリアでどう運用するか?を考えると思います。

自分のスキルとキャリアを作るときも、同じような視点で考える必要があります。
これからの社会がどう変わっていって、どういった人材が求められるのか?
どうすればラットレースにならず、ライバルの少ない分野でチャンピオンとなれるか?

良い転職に成功して
貧乏サラリーマンから脱出して
イケてるサラリーマンになる頃には
ビジネススキルも格段にアップしているので
不動産投資も、ばっちりだと思います。

(ほんとーですかぁ?)

あーめんどうくせー
経歴書とか適当にでっち上げて入社しちゃえば勝ちジャン?

そういうインチキ重要事項説明みたいの、ダメです。
採用時の申告に虚偽があった場合、簡単に解雇されます。
そもそも会社側にとっての瑕疵担保期間として
「試用期間3ヶ月ルール」がありますので・・・

うーん・・・
そんなわけで・・・

頑張れ! ニッポンの若者!

君らが頑張らないと、

俺たちの年金が払われないのよ!

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イケてるリーマンの賢い買い方

もしあたなが、所得税30%+住民税10% みたいな、ちょいイケてるリーマンなら、どういう買い方しますか?

ふつーにやると、税金がっぽりもってかれて、手元にお金が残りません。

利回り10%じゃ

儲からないYO!


そう嘆く貴方にチョイお勧めの方法です。
特に個人年金をしっかり作りたい方向けの作戦です。

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物件紹介にくっついてる営業さんのプロファイルとか見ると「○級ファイナンシャルプランナー資格」もってますぅ〜!、みたいなの見かけますが、売ってる物件見るかぎり、本当にファイナンシャルプラニング提案ができているのかな〜?と疑問を感じます。

「老後の備えに不動産を」とか「年金代わりに」なんて言っておきながら、どうやったら本当の意味で老後の備えになるのか、わかってコンサルティングでてきている人は、少ないのではと思います。

さてと・・・・
所得税30%+住民税率10%のあなた、どういう買い方しますか?

実は、年齢30歳のリーマンと年齢50歳のリーマンでは
税率が同じでも買い方を変えなければいけません。
今回は比較的年齢の高い方向けの案を紹介します。

ヒントは何歳で定年退職を迎えるか?
定年退職を10年後に控えるような人の場合は
建築附帯設備割合が大きく定率で償却できる物件を買うのがポイントです。
(・・・・って、わかるよね?あはは〜)

そしてローンは成るべく長く引っ張ってください。
(って言っても75歳―50歳じゃ最長25年?)

償却期間15年の定率法だと、償却の元の価額の8割を、最初の8年間で償却できます。
税率の高いリーマンが課税所得を増やしても手取りが減るばかり。
間違っても、残債を早く減らそうとして元金均等とかやっちゃだめです。

返済期間が長く元利金等でやると元金の減りは少なくなります。
それでもいいんです。
青色申告控除とか専従者控除とか、きちんとした節税で
課税所得を可能なかぎり減らして、
奪われる税金を最小にして
手残りのCFを、きっちり残してください。
そしてそれを定年退職のタイミングまで、しっかり貯金しておいてください。

そして定年退職を迎えたら
貯めておいたキャッシュで
一気に繰り上げ返済します。

全額返済できれば良いですが
10年間の期間収益で繰り上げ返済は難しいです。
かといって、全額繰り上げ返済できるようにと
最初に頭金をたくさん入れると、金利が少ない分、多く課税されてしまい
結果、期間収益が少なくなってしまいます。
このあたりは、金利や期間や頭金の入れ方の組合せを変えて
ハッピーシミュレータで、ケースバイケースでシミュレーションします。
(って、もってない人はどうすんの?)

よほどの高利回り物件でないと
10年間の期間収益で全額返済はできないでしょうけども

まあ、多少妥協して、全額返済できなくてもいいです。
その場合、繰上げ返済は期間短縮でなく支払額削減型の繰上げがベストです。
金融機関によっては、それができない場合もあります。
その場合は、借り換えなど利用して、
期間はなるべく長くしたまま、月次支払額を減らします。
最悪、年齢的な理由で借り換えができない場合、
現行ローンの期間短縮でもいいでしょう。

目的は、定年退職以降は返済における金利割合を減らし、
元金返済を増やす事が目的だからです。
結果、家賃による課税所得が増えてしまいますが、いいんです。

なにせ、サラリーマン給与がなくなっているので
家賃所得による税率は以前よりはるか低くなっているのですから。
(家賃ウン千万みたいな人は別ですが・・・)

もう、稼いだ家賃を税金でガバチョと持っていかれる事は、なくなります。
税率の階段が下がっていれば、家賃による税引き後の手取りは増えるでしょう。税率の階段が下がっていなくても、ローン返済額が減っていれば同様に手取りは増えます。

お子さんのいる方の場合、独立していて生活費負担は小さいでしょうし
その年齢で独身の人は、最初から生活費負担は小さいですし
うまく行けば家賃収入だけで生活できるようになります。

ただしここで、大切な判断が必要です。
この物件、その後も長期で運営できる物件かどうか?
そうでない場合、一度売却して新しい物件に組み替えるなど検討が必要です。

今後、年金支給時期がどうなるのか? 
年金がどの位もらえるのか?
そういった事は全く分かりませんが、
最低でも年金支給開始時期までは
賃貸経営できるぐらいの物件である必要があります。

そして年金がもらえるようになったら
物件を売却して出口です。

恐らく上物は償却しているでしょうが
売却も土地値程度でしょうから
うまく行けば譲渡税を払わずにいけます。

後は、売却で得たお金と、使わずにおいた退職金と、スズメの涙の年金で
優雅な生活を送るなり
現金でもう一回再投資するなり
(ジイサンじゃローン組めないけど)

その時の体力に相談して決めればよいでしょう。

国からもらえる年金なんてあてにならない時代です。
殆どの人が失敗する株投資とか
DCF割引率考えると殆ど儲かってない投資信託とか

そんなのやるより
このやりかたで行けば
よっぽど確実な個人年金になるはずです

さて・・・
ここまでは

よくあるインチキコンサル


みたく
ず〜っと「定性的」な話
ばかりしてましたが

本当のところは
物件利回りとか
減価償却の価額と期間とか
ローンの金利と期間とか
頭金の入れ方とか

複数のパラメータの組合せでシミュレーションしないと
最適な戦略が組めません

「なんだよそれ〜?」という嘆きに
ちょっとだけヒントを。

利回り10% 物件価格8400万円 家賃月額70万円 新築
(家賃下落率最初の5年が年1%、以降年0.8%、平均空室率5%)
管理委託費5% 光熱費12000円/月
建物割合50% 設備比率35%定率法
路線価22万の土地50坪に、延床200m2の木造アパート
青色控除65万円と専従者控除130万円 
所得税30%+住民税10% の条件で

1−5年、5−10年、10−15年 の平均年額CFと
5年後、10年後、15年後 の期間収益、残債、売却した時の手残り
(売却価格は、少しシビアに、下落した家賃で利回りを5年毎に1.0%ずつ上げて計算)について

.侫襯蹇璽鵝兵己資金は諸費用だけ)と 頭金物件価格の2割で
シミュレーションした画像を付けておきます。
(10年後、繰上げ返済して以降のシミュレーションは別に必要です)





ちなみに、この物件だけで食ってくのは難しいですけど
一例として、ある程度の数値感覚と、傾向・特性は掴めると思います。

ところで巷には色々な輩がおりますが
この程度の提案ができない奴は
ファイナンシャルプランナーとか
不動産投資コンサルタント
などと
自らを名乗らないで欲しいです。

なんていうと、また敵作っちゃう・・・

って言いながら、自分、宅建もFP資格も持ってません!(自爆)

だけどさ、これだけ、はっきり解説しちゃうと
このネタ、ぱくって営業するやつ
増えるだろうな〜
健全なサラリーマンと業界の発展の為になればいいけど

きっと都合のいいとこだけ使って
インチキ売買に使う奴も
出てくるんだろうな〜
情けない・・・・

そんなわけで・・・

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貧乏サラリーマンからの脱出

「お金の残る不動産投資書いて」なんてコメントが結構ありました。狼閣下からも催促されちゃてますが、今日は金儲けの前の前段の話を。

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えーと、閣下より「これで収支計算するとなんでもシビアに計算されちゃうので挫折しちゃうかも」というコメントが出ていますが、まさにその通りです。そもそも節税手法まで取り込むと、物件自体の性能が分からなくなっちゃうので、まずは物件+融資 だけで試算できるように作られています。

シミュレーション結果に、「青色申告控除」「青色申告控除戻し」という欄がありますが、実はこれは今回ちょっとカスタマイズして作った行。

例えば、奥さんがいて専従者控除使える方とか、自家用自動車の事業按分とか想定できる方は、この行に「節税要素」を取り込んで、より現実的な税引後CFを求めることができます。

さて本題です。

ケースバイケースなのですが、その人の税率とか年齢とかライフサイクルとか属性とか、そういった「投資パラメータ」を「最適化する」事で利益を残す事ができると自分は考えています。

具体例は今後あげて行きたいと思っていますが、現実的には、そういったステージに行く前の段階で「不労所得でリタイヤ」みたいな人が、カネカネモードでセミナーや商材に群がっているのでしょうか?

また敵作っちゃいますが、言っちゃいます。
「そんな無駄な事に時間とお金掛けてないで、なんで属性(給料)上げる事にエネルギー使わないの?」

みなさん、サラリーマン諦めて大借金抱えて沈没するリスクより、サラリーマン属性(給料)上げるほうがよっぽど簡単で安全です。そして属性をある程度上げてしまえば、今度は安全圏で確実に不動産投資やれるじゃないですか?

そもそも順番が逆かな思います。

じゃあ、どうやったら属性(給料)あげられるかって?
俺は一流大学卒じゃないし、エリートコースにも乗ってない
しがないサラリーマンだぞ? 
という方。

具体的な例を一つ示します。(早いもの勝ちです)

もし貴方がIT系の仕事をしているなら、そして自分がIT屋として、「そこそこ」行けてると思うなら(会社でトップとか業界でずば抜け、とかでなくて良いです。そこそこで十分です)


今日から死ぬ気で

英語の勉強してください


電車の中でも、メシ食ってる時でも、風呂入ってる時でも、ずっと英語の勉強やってください。日本語のTVもやめて、バイリンガルに切り替えて映画だけみるとか、CNNだけ見るとか。睡眠なんて4時間もあれば死なないから、寝るヒマも惜しんで、下手すりゃ寝てる間も英語のCDかなんか回して。彼女も外人なら完璧です(中国人じゃダメよ)。彼女いない人は、エロDVDは洋物限定です。

さらに本気汁出すなら、不動産投資で借金する前に、カードローンでもなんもいいから、金かき集めて、思い切って今の会社もやめて、できれば一年、無理なら半年でもいいから短期留学して、がっちり英語を身につけてきてください。外人に面接されて、冗談交えながら受け答えして、自分をアピールできるようになればOKです。

これだけで、あなたの年収は、今の1.5倍か、下手すりゃ2倍くらいになります。

実は、日本の外資系企業(ちゃんと管理職に外人がいる会社)では、英語もITもできる人間って、すごく不足しているんです。外資系のITの人って、ポルシェとかマセとか乗ってる人、結構います(管理職だけど)。

日本のマーケットじゃ、いまや供給過剰のIT業界ですが、実は外資の世界で、外人とちゃんと話せるIT屋さんって、超売り手市場なんですよ。

通らない鬼指買い付け入れまくって、融資断られまくって、仲介さんにも避けられて、それでも商材系ブロガー本にある成功ストーリー目指して、無為に時間を過ごすより、きっちり属性(給料)上げて、貯金して、そこから有利に展開しても良いのではないでしょうか?

よく「これからは中国語」といわれます。確かに、中国人、香港人、シンガポール人、台湾人、中華系マレーシア人、など集まると、共通語はマンダリンです。

ですが、自分、今後も英語だと思います。フィリピン人、インド人(とその周辺)、ネシア、韓国、タイ人、など、国際ビジネスシーンでコミュニケーションしようと思うと、やはり英語です。オーストラリア、ニュージーランド、カナダは当然ですが、ヨーロッパ人と話すときも、英語はまだまだ行けます。シンガポール人は英語は完全にバイリンガルです。

じゃ、IT系じゃない人はどうすれば良いかって?

「ニッチな二足のわらじ」で勝負してください。

なんですか?それ?

はい、「あまり、ありえないスキル」の組合せです。
それで、給料相場の1.5倍から2倍くらい取っている人たち、います。

特に建設とか建築系。
日本の建設業って超ドメドメ(日本国内だけ)なので、英語の喋れる社員が殆どいません。また日本のゼネコンや設計事務所の人って、なぜか外国行きたがる人いません。なので、英語できる人が、かなり少ないです。

一方で、そういうスキルを求められるケース、結構あります。
例えば外資系企業の内装設計をするデザイナーなど

日本の設計事務所が請求する単価が日当4万円〜5万円くらいとすると
英語で図面がかけて英語でプレゼンできるデザイン会社は日当10万円くらいです。

日本のインテリアデザイナーも供給過剰で、バイトみたいな給料の世界ですが、外資の仕事を受けるところであれば、相応の給料をもらえます(みたいです)

さらにステップアップするなら、そこで一度、目線を変えます。
転職します。別の業態の事業会社へ転職します。
できれば施主になります。発注者側です。

こういう職種もニッチであまり募集はしていませんが、そういう人材を必要としている会社はいくつかあります。(タイミングも重要です)。人材マーケットが陳腐なので、英語はできるけど建築二流みたいな人で妥協してたりしますので、「そこそこイケテル」でも、チャンピオンになれます。

発注者側になるという事は、当然、現業から離れるわけで、モノづくりから遠ざかる寂しさはありますが、なぜかそのほうが、属性があがります。

そんなわけで、英語に限らず、本来、あまりない組合せのスキルをセットにする事で、ニッチではあるけれど、いやいや、ニッチであるが故に、その世界ではチャンピオンという組合せをみつけ、そのスキルの現業から離れ発注者側に移るという作戦です。

組合せとしては、ダイビングのできるカメラマンとか、ヘリコプターが操縦できるアナウンサーとか、元アイドルの税理士(芸能人の為の節税講座?)とか、スカトロ専門ハウスクリーニングとか、ゲイ専門の結婚式場とか、あれれ?

まあ、色々あるので、考えてみましょう。

あ〜 今日は全然、不動産の話じゃなかったな〜
ま、たまには、いいか!

それに、属性あがったら、ひいこら不動産投資なんかやらなくても、十分にハッピーな人生送れるかもしれないし。

「で、ふくちゃん、給料どのくらい上がったの?」
えへへ〜 ナイショ。相変わらず貧乏です(笑)

ちなみに英語は、TOEIC最高で 965点まで行きました。

てなわけで恒例の

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