ハッピー不動産投資 現在進行中!投資利回りは自分で決める?

ウソっぽい不動産投資コンサルとか、???な商材とか そんなのほっといて自分でやりましょ! 数あるブログの1/3は業者の撒きエサ さらに1/3は勘違い破綻予備軍? 本屋にある投資本もウソだらけ???

儲かる?海外不動産投資?

最近、海外不動産投資のネタが多いですね。フルローンの降りなくなったあたりから、さらには震災以降、日本経済と日本の不動産投資に失望し、海外不動産投資へシフトしようという方が多い様です。

でもちょっと待ってください。あなた英語の契約書読めますか? 英語でビジネス交渉したことありますか? 投資先の国の法律わかってますか? 海の向こうでトラブってる時の対応どうするのですか?

え? 信頼できるパートナーを探すから大丈夫?

結局、素人が骨の髄までしゃぶられた○森実業と同じパターンですね・・・

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先日とある大家の集まりで、海外不動産が話題になりました。

自分、小学生と中学生のとき東南アジアの二カ国で3年半過ごし、社会人になってから米国5年半、東南アジア(足掛け)1年、仕事してきました。現在も外資で働いています。

そんな事から「海外不動産投資をどう思いますか?」という質問を受けました。

そんな自分の回答は
「正直、よくわかりません」

「ふくちゃんさんなら、海外不動産投資やりますか?」
という質問に対しては

「現時点ではやりません。やるなら自分の言葉が通じて多少知っているアメリカか、法律・文化・ビジネス習慣の近いカナダあたりなら、サラリーマンを卒業した後でやるかもしれません。でもたぶん、趣味みたいな形でしかやらないでしょう。」

自分、いちおう仕事で毎日英語使ってます。英語で議論したり交渉したりするのは全く不自由しません。それどころかアメリカ人を英語でイジメる(笑)くらい朝飯前ですし、契約書も英語で読めるし自分でも書けます。英語の契約書を自分でまとめた事もあります。その自分でも、多少知っているアメリカでさえ、サラリーマンをやりながら投資するとなるとかなり慎重になります。

ましてや、法律体系や文化・商習慣の全く異なるよその国、特に政治や経済の安定性に不安の残る東南アジア諸国での不動産投資など、自分から見ると最初からお金を捨てる覚悟でないとできません。

「現地に信頼できるパートナーを作る」

言うのは簡単ですが、現実的には、一個人がやるには天文学的に難しいです。
血縁や個人的な繋がりがあれば別ですが、全く知らない人間同士、言葉もろくに通じない初対面の人間が「信頼」を構築する、そんな素晴らしい事、自分はいきなりできると思っていません。

日本の企業がこれだけ世界で通用しているのだから、自分だって世界で成功できる。
そんな妄想は捨てた方が良いでしょう。

日本の企業が世界で通用しているのは、あくまで企業という組織の力で得た成功。
一個人の微小な経済活動を一緒にするのは非合理的です。

さらに言うならば、日系企業の成功は多くの屍のうえに成り立った成功です。
「契約」に弱い日本人は、常に海外でやられっぱなしです。
今も世界中で騙されまくっています。
上手くパートナーシップが築けても大抵はその後に崩壊しています。

組織の後盾もなく、その国の言葉すら話せないあなたが成功する為のスキム
よーく考えてみてください。

「大丈夫、現地に日本人の信頼できるエージェントがいるから」

やっぱり、金○さんみたいな人に頼るのですね・・・

一言、言っておきます。
全てがそうとは言いません。
極まれに運よく、良い人に会えるかもしれません。

ですが海外で日本人向けのビジネスをしている現地の日本人(または日本語の喋れる現地人)
はっきり言って、一流の人は少ないです。

逆もしかりです。
日本で外人向けのビジネスをしている外国人(または外国語の喋れる日本人)
はっきり言って二流が多いです。
日本国内のビジネスなら、外国語など喋れない普通の日本人の方が遥かに優秀な人材が揃っています。(当たり前の話ですが)
英語が喋れるだけでろくに仕事のできない日本人が、外資系でもウジャウジャいます(しかも結構いい給料とってます)

じゃあなんで二流なのに商売として成り立つかというと
客が現地の言葉や事情が分からないので、実は二流のサービスを受けているのだという事に気付かないからです。

要はあなたが信頼できると思っているパートナーが、現地で本当にいい物件を紹介できる力があるかというと、かなりハテナだという事です。

それでも、まあいいでしょう。
そこそこの物件、日本で言えば中古の利回り10%くらいの立地の良い物件でも紹介してくれれば、儲かりこそしなくても損もあまりないでしょう。

でも、もし貴方の言う「信頼できるというパートナー」が、日本で言うところの、新築ワンルームマンション業者みたく利回り4%みたいのを売りつけたとしたら? 釣堀業者みたく売れ残り瑕疵物件の売り逃げお手伝い、みたいな物件つかまされたとしたら?

そうなると今度は、現地に信頼できる弁護士を探さないといけません。

そして同じ事の繰り返し。
二流の弁護士をつけて負け戦。負けるだけならまだしも、相手の弁護士とウラで談合されたり、相手から賄賂をもらあってワザと損するような工作をしていたら・・・

日本では信じられないような背任行為が、発展途上国では日常茶飯事です。

騙されて困っている人間を見つけたら、そいつは鴨だからチャンス、もっとむしりとれ!
そういう文化の国もあります。

というわけで、書くと長くなるので、このあたりで。

まあ、せいぜい、がんばってください。

一人で海外に進出して成功した人も大勢います。
しかしそれは全体の中のほんの一握りです。
成功した人は世間に知られていますが
その何百倍何千倍もいる失敗した人の事は
誰も知りません。

ここまで聞いて、なんか似ていると思いませんか?

日本の不動産投資でも成功している人は、ほんの一握り。

あなたがその中に入っているのなら
自分は何も申し上げません。

さて。。。

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コメント

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はじめまして、ナガといいます。

今回の記事が海外不動産投資ということで、私のブログも海外不動産投資を主に書いてますので、感想を書きました。よければお立ち寄りください。

ふ〜ん。。

ふくちゃん、英語もできちゃうんだあ〜☆

今日の記事、好きでした♪

金融危機後

怪しげな不動産ブローカーはあの手この手で、儲けようとしてるいんでしょうか。

数年前、地方都市の物件は有望とされていましたが、現在、オフィスは閉鎖され集合住宅は空室だらけで、今や死亡宣告を受けているといってもおかしくないレベルです。  売り抜けるための出口として利用された個人投資家は、特に厳しい状況になっているはずです。 売る側の立場にある人の言うことを鵜呑みにするとロクな事がありません。 

ましてや住んだ事もない海外の不動産を購入するのはたやすい事ではなく、経験の少ない者にとっては難関です。 
不動産業界でも堅調な成長が当面続くとの見込みからアジアが注目されています。 2009年に世界の資金はアジアへ集中しましたが、その後売り越しに転じ、2010年には不良化した不動産をターゲットとするファンドも多く組成されました。 ハゲタカの様に死体が現れるのを待っているのです。 
タイやフィリピンは暴動や政治不安から投資対象としては外すべきですし、バブルが懸念されている中国においては不動産投資家を抑制する措置が続けられていて、キャッシュの本国送金の問題や不動産税制制度の変更により更に複雑になっています。 又、為替変動は乱高下し、その動きは予想がつきません。 海外に飛び込んでいく覚悟と能力があり、どんなにうまく投資しても利回りが消え去ってしまいかねないのです。

あえて私が海外で物件を購入するなら、比較的近いシンガポールを選びます。シンガポールは金融とハイテクのハブで、市場も成熟しており、政治的リスクも低い。また税制面の優遇措置も整っているからです。 でも良く分からない海外で一発勝負するより、自国で投売りといかずとも低い価格水準で取得した方がよっぽど安心ではないでしょうか。  いずれにしても不動産投資は余裕資金のある者がやるもので、レバレッジを利かせたローンの返済に追われながら、修繕や退去の度にハラハラするのは心臓に悪いです。

金融危機が起きて、ゲームのルールは変わったのです。


返信

海外でしかも不動産のエージェントもしている私にはかなり厳しいことが書いてありますね。でも信頼できるエージェントをつけてもおっしゃる通り安心できないですよ。彼らはコミッションで動いてますからね。海外で投資をするなら海外で実際に投資をしている人を探すことをお薦めします。それから海外で日本人向けに仕事をしている日本人エージェントは英語ができない人が実は多いんです。その辺もしっかり確認してください。私個人の見解ではアメリカ不動産投資は日本に比べるといい面がたくさんあると自覚しています。でも普通にエージェントに頼んだだけではおいしい物件にはありつけないし敷居が高く感じてしまうかもしれません。

ナガさん

コメントありがとうございます。HPの方も拝見させて頂きました。
目の付け所はオモシロいですね。参考になります。あとは、修繕をどうするか、管理運営費をどうするかがポイントですね。価格動向を睨みながら、5年程度の短期売却で出口を取るのでしょうか?

拝見したところ、1000SFから2000SFくらいのロットでやられているようですが、面積あたり家賃がなかなか取れないでの、修繕にやられないかと心配です。

米国人の場合、修繕を殆ど自分でやれば費用はかからないのですが、海外から業者に依頼するとなると、労務費がネックです。州により4倍くらい違いますが、ユニオンの強いところだと、時給60ドルくらい平気でとりますので・・・

開始して間もないようですので、これから数年しての結果を楽しみにしています。

みこりんさん

ご指摘の通りだと思います。香港の連中はバブルでだいぶやられていますね。「いざとなれば自己使用」と割り切っているようですが、自国だから言えるので、外国人の場合はそうもいきませんね。

海外投資する場合、外貨をその国で留保する選択肢を持たないと、軽々と為替でやられてしまうと思います。為替がサインカーブで動く国であれば、中期的展望をもていけると思いますが、周期性を持たない国(もしくは自分の寿命中に回復しない国)の場合、将来そこに住む(パーマネントでなく年のうち数ヶ月)いった事を念頭に置くなら、為替リスクをヘッジできるのではと考えています。

趣味的にアメリカ、というのはその選択肢を見据えてです。

ちなみにシンガポールの勢いは凄いです。例の、ビルの上に船を乗っけたようなホテルですが、香港マネーがかなり流入しているようです。

一点心配なので、シンガポールという国は経済のダブルスタンダードを堂々と取る国なので、レジとして現地で働きなら投資をするなら良いと思いますが、オフショアからやる場合のデメリットは勉強しておかないと、と自分は思っています。

Yukoさん

自分もオレンジカウンティーに2年住んでいました。
IrvineのBormesというところでしたが、治安も良く環境も良く、本当に良いところでした。

当事は貧乏駐在員で貯金もなく、自己所有など想定外でしたが、1800SF+ガレージ2台、で家賃が1800ドル、大家さんは日本人でしたがが、購入価格は270,000ドルくらいとい聞いていました。その後、ITバブルの頃には370,000くらいまであがったそうですが・・・

HPも拝見させて頂きました。オレンジカウンティーも買い時はすでに過ぎて、価格はあがり始めているようですね。次の下げ波まで待ってみて、貯金があれば買おうかなと考えています・・・

ORのポートランドも候補なので、どっちになるかはその時の気分次第で・・・

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